易居XXXX年政策调控下房地产市场走势解析

政策调控下房地产市场走势解析丁祖昱先生中国房产信息集团联席执行总裁上海易居房地产研究院副院长2010年5月2©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。内容页码一、新政出台背景3二、新政解读11三、新政之后市场表现16四、后市预测26目录Contents3©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。新政出台背景4©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。10年08年09年07年美国次贷危机影响下，全球陷入经济危机的阴影。08年11月，政府提出扩大内需，促进增长的十项措施。并投资4万亿以刺激内需。由于各项政策措施的实施，09年达到了“扩内需，保增长，调结构”的目标，也实现了经济的保8发展。房地产的快速发展被作为扩大内需的一项重要内容。08年12月，国务院出台了一系列优惠政策刺激房地产发展。房地产行业也得到迅速发展,09年全国房地产市场呈现价格快速增长，成交量稳步上升的势头。为了抑制房价过快上涨，政府在09年底和10年初分别出台了国四和国十一条政策，但政策效果不明显。政府重拳出击，4月17日出台新国十条,5月前后地方细则纷纷出台3月15日北京再现新地王。3月3日-14日的两会期间，温总理强调坚决遏制房价过快上涨的势头。“新国十条”的出台背景新政背景4月15日，国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施（简称“新国四条”）4月20日，住房和城乡建设部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》5月2日，央行再次上调存款准备金率0.5个百分点5©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。在国家投放4万亿拉动经济内需的政策下，2010年第一季度国内生产总值80577亿元，按可比价格计算，同比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点，增速达近4年来的最高。在经济刺激政策的推动下，09年我国经济全面复苏，达到了“扩内需、保增长、调结构”的目标，也实现了经济的保8发展。今年1季度开局良好，实现了超预期的增长。11.911.511.210.610.196.86.17.98.910.711.911.102468101207.1Q07.2Q07.3Q07.4Q08.1Q08.2Q08.3Q08.4Q09.1Q09.2Q09.3Q09.4Q10.1Q全国GDP季度走势情况新政背景6©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。全国房地产成交量在09年优惠政策出台后也呈现明显提升，一线城市的09年成交量都实现了翻倍的增加。01,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,0007,000,0008,000,0009,000,0002008.Q12008.Q22008.Q32008.Q42009.Q12009.Q22009.Q32009.Q42010.Q1-100%-50%0%50%100%150%200%成交量(M²)环比(%)01,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,0007,000,0002008.Q12008.Q22008.Q32008.Q42009.Q12009.Q22009.Q32009.Q42010.Q1-100%-50%0%50%100%150%200%成交量(M²)环比(%)0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0002008.Q12008.Q22008.Q32008.Q42009.Q12009.Q22009.Q32009.Q42010.Q1-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%成交量(M²)环比(%)0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,0004,000,0002008.Q12008.Q22008.Q32008.Q42009.Q12009.Q22009.Q32009.Q42010.Q1-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%成交量(M²)环比(%)一线城市08年1季度-10年1季度的成交量走势量广州深圳北京上海新政背景7©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。全国房地产销售价格快速上扬，一线城市2010年3月相比去年同期普遍增长40%以上，深圳、北京增势迅猛。价新政背景5,00010,00015,00020,00025,00030,000J-09F-09M-09A-09M-09J-09J-09A-09S-09O-09N-09D-09J-10F-10M-10-40%-20%0%20%40%60%80%100%成交价格(元/M²)同比(%)环比(%)5,00010,00015,00020,00025,00030,000J-09F-09M-09A-09M-09J-09J-09A-09S-09O-09N-09D-09J-10F-10M-10-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%成交价格(元/M²)同比(%)环比(%)5,00010,00015,00020,00025,00030,000J-09F-09M-09A-09M-09J-09J-09A-09S-09O-09N-09D-09J-10F-10M-10-40%-20%0%20%40%60%80%100%成交价格(元/M²)同比(%)环比(%)一线城市09年1月-10年3月商品房成交价格走势5,00010,00015,00020,00025,00030,000J-09F-09M-09A-09M-09J-09J-09A-09S-09O-09N-09D-09J-10F-10M-10-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%成交价格(元/M²)同比(%)环比(%)11,99119,04959%10,04414,04040%14,04011,79421,82285%8,50011,90540%北京上海广州深圳8©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。05年调控：上海房价上涨过快导致“国八条”出台，05年3月26日和5月9日老、新国八条相继出台新政背景07年调控：广州、深圳成为导火索，07年9月27日第二套房贷款收紧政策10年调控：北京等一线市场过热导致政府重磅出击，4月15日、4月17日，调控政策连续出台，全面收紧房地产信贷0.0050.00100.00150.00200.00250.0005,00010,00015,00020,00025,0002006年1月2006年3月2006年5月2006年7月2006年9月2006年11月2007年1月2007年3月2007年5月2007年7月2007年9月2007年11月2008年1月2008年3月2008年5月2008年7月2008年9月2008年11月2009年1月2009年3月2009年5月2009年7月2009年9月2009年11月2010年1月2010年3月万平方米元/平方米成交面积成交均价3月均价同比上涨82%北京2006-2010商品住宅月度量价走势图9©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。两会刚刚结束，北京即在一日内出现三幅地王。3月15日一天之内，北京“地王”频现，央企介入房地产势头汹涌。当天总成交额高达143.5亿，相当于北京市2009年经营性土地成交总金额的近17%。其中，中信以52.4亿元的今年次高总价夺得亦庄地块，而远洋地产和中国兵器装备总公司下属的房地产企业则在一天内先后刷新了北京市经营性土地成交单价纪录。3月份，北京开盘项目涨价超历史纪录，其中通州区域涨价最猛。京贸国际城：从3月初18000元/平方米涨至23800元/平方米，上涨5800元/平方米鸿坤理想城：从3月初16000元/平方米涨至21000元/平方米，上涨5000元/平方米天时名苑：从去年8月11000元/平方米涨至21000元/平方米，上涨10000元/平方米2010年3月北京地王涌现、房价窜高，成为引发本轮调控的导火索。新政背景10©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。4月，政府连环出击，银监会及各大银行推出一系列利率政策，4月17日“新国十条”颁布。4月11日上午银监会主席刘明康在博鳌亚洲论坛上称，北京部分银行已自行审慎执行二套房首付60%。4月12日中农工建交五大银行表示已收紧二套房贷利率优惠政策。4月14日温家宝主持国务院会议，称将实行更加严格的差别化住房信贷政策。4月15日媒体报道，国务院常务会议要求，购买第二套住房首付款不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍。4月16日北京推出一系列完善土地招拍挂细则。4月17日颁布“新国十条”国务院就有关问题向各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构下发国发〔2010〕10号通知（简称新国十条)。4月11日下午银监会紧急澄清，二套房首付六成不实，重申二套房贷首付四成。新政背景11©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。新政解读12©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。新政解读中央政府此次对房地产调控的决心不容忽视，住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要点要点主要内容影响评级实行更为严格的差别化住房信贷政策90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%；第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。★★★★★发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。★★★★加强对房地产开发企业购地和融资的监管对存在土地闲臵及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。★★★★建立考核问责机制对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任★★★★加大交易秩序监管力度对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。★★★增加居住用地有效供应房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处臵闲臵房地产用地，对收回的闲臵土地，要优先安排用于普通住房建设。★★调整住房供应结构保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。★★加快保障性安居工程建设确保完成2010年建设保障