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华地经开区010号地块项目整体定位与物业发展建议谨呈：安徽华地置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2011.04本报告是严格保密的。2项目研究的工作阶段划分与客户进行首次沟通项目地块现场查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研政府人员访谈专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈项目界定及客户目标分析市场简析与问题结构化分析核心问题的提出为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析项目发展战略之参考案例借鉴项目整体定位与发展战略规划实施及分期构思物业发展建议根据客户意见对中期报告进行修改进行下一阶段规划跟进工作整体定位及发展战略（中期汇报）报告完善与修改（终稿汇报）市场调研阶段本报告是严格保密的。3宏观市场机会挖掘微观市场机会挖掘整体定位与发展战略项目属性界定目标与核心问题解析物业发展建议商业专题本报告是严格保密的。4项目位于合肥141战略的重要组成部分、城市主要发展方向之一的经开区内，具有规划利好区域属性全国现象规划一主城指现有合肥二环路以内、312国道以北的城市空间；政务区是主城区的重要组成部分。四组团东部组团：包括店埠、撮镇；北部组团：包括瑶海经济开发区、庐阳工业园、双墩；西部组团：包括高新技术开发区、蜀山经济开发区、科技创新示范基地；西南组团：包括经济技术开发区、上派镇一新城指在巢湖东北岸地势较高地段建设滨湖新区（包括包河工业园区），依托滨湖新区规划，打造滨湖+巢湖的联动发展模式。在合肥城市发展战略中，西南组团占有重要的一席之地。而经开区作为西南组团的核心，是城市重要发展方向之一。城市已呈多中心发展，经开区作为城市副中心，在城市规划中占位较高，项目处于该区能享受到一定的规划利好本报告是严格保密的。5项目位于经开区商业中心地段，交通便捷，多条主次干道通往老城区等其他区域及城市区域属性全国现象区位、交通市内交通对外交通项目周边交通方便快捷，金寨路直通老城区；繁华大道直通滨湖新区；另有多条城市干道相互连结，通往高新区、政务区、蜀山区等其他区域对外交通同样便捷，可经由金寨路等多条区域内干道转上绕城高速公路、京台高速公路，通向省内外其他城市优越的区位条件、便捷的交通路网，为项目占位奠定良好的区域价值基础区位项目位于经开区成熟繁华地段、商业中心明珠广场附近，区位条件优越滨湖区老城区繁华大道莲花路潜山路蜀山区高新区政务区芙蓉路绕城高速公路京台高速公路明珠广场本报告是严格保密的。6芙蓉路佛掌路北海路莲花路地块四面临路，交通便捷，有多条公交线路经过，通达性和进入性良好地块条件全国现象四至芙蓉路为景观道路，双向四车道，车流量较大芙蓉路芙蓉路公交站牌公交线路601公交线路18、602等双向四车道，车流量不及芙蓉路与莲花路芙蓉路公交站牌双向四车道，车流量较大莲花路北海路双向四车道，公交线经过地块四周路网皆通，公共交通系统较为发达，交通条件优越，尤其是与金寨路的联通更是为项目吸引老城区客户提供可能金寨路本报告是严格保密的。7周边基本生活配套齐全，附近厂区较多，但无重大不利因素，不影响项目未来形象地块条件全国现象相邻关系芙蓉路佛掌路北海路莲花路北侧空地汇林园社区金寨路明珠广场易初莲花欧风街神马科技公交调度站百乐门齐全的生活配套为项目提供有力支撑；临近厂区并非污染性企业，且污染性企业佳通轮胎距项目较远，对项目基本无影响正大饲料厂123456789佳通轮胎123456789本报告是严格保密的。8地块形状规整，内部高低不平，属中等规模、高容积率项目地块条件全国现象地块本体项目内部：地块内部不平整，存在土方堆积、开挖水塘和少量棚户基础指标：中等规模的高容积率项目，基本考虑全高层社区，7亿的地价款对项目回现速度有要求1234土方堆积12土方堆积与农田3内部开挖水塘4棚户地块基本指标解读用地性质居住70年产权的住宅项目规模占地137.32亩，总建面32万㎡中等规模，能够形成一定规模效应容积率3.5高容积率，基本考虑全高层地价楼面地价2327元/㎡，总地价款近7.2亿与周边售价相比，项目成本压力不大，但7个亿的地价款要求项目必须快速回现管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本报告是严格保密的。11经开区商业中心地段、中等规模、高容积率住宅项目，基本考虑全高层社区项目属性：占地137亩，中等规模规模交通条件优越；周边基础生活配套齐全，临近厂区对项目基本无影响四至及相邻关系3.5，高容积率，基本考虑全高层社区容积率区域属性：项目位于经开区商业中心地段，交通便捷，区域价值基础优厚区域、交通经开区是合肥141战略的重要组成部分、城市主要发展方向之一，具有规划利好规划楼面地价2327元/㎡，总地价款近7.2亿，对项目回现速度有要求地价属性界定全国现象项目属性本报告是严格保密的。12宏观市场机会挖掘微观市场机会挖掘整体定位与发展战略项目属性界定目标与核心问题解析物业发展建议商业专题本报告是严格保密的。13本土领先型房地产开发企业，即将进入全面扩张阶段企业背景全面扩张从华地学府名都开始，集团属于实力积聚的阶段快速发展实力积聚从紫园和公馆开始，集团进入了快速发展的阶段010号地块取得之时，企业即将进入全面扩张的阶段企业一直在走精品化、豪宅化路线，通过学府名都、公馆、紫园项目奠定了本土领先型企业的地位问题的产生——那么在集团发展中，本地块又承担着怎样的历史使命？本报告是严格保密的。14在分析地块产生背景的基础上，世联对于本地块在集团内承载的历史使命理解为——项目历史使命010号地块产生的背景010号地块在集团发展中所承担的历史使命企业即将进入全面扩张的阶段，同时进入了土地市场搏杀的阶段对于集团而言，目前公馆和紫园都属于区域领导者，豪宅化路线受政策强势调控影响，2011年属于政策密集调控期，市场逐渐进入淡市探索高资金效率背景下的操盘模式和流程组织模式，为规模化扩张提供经验为集团提供快速稳定的现金流，成功度过淡市风险在此基础上尽可能地贡献较多的利润，为集团下一步战略项目提供资金本报告是严格保密的。15项目历史使命之下的目标解析——目标解析现金流——关注回现速度和现金流效率，在此基础上追求利润的最大化开发进程——要求8个月内开盘品牌目标——秉承华地的品质路线，是品牌的延续和发扬目标解读要求项目必须树立高品质形象，同时后期销售价格与速度的实现也是形成项目品牌的重要因素要在品牌延续的目标下实现现金流目标，必须舍弃低价倾销模式，在走品质路线的同时找准产品定位和目标客户若前期开发流程组织合理，8个月开盘目标能够实现本报告是严格保密的。16宏观市场机会挖掘微观市场机会挖掘整体定位与发展战略项目属性界定目标与核心问题解析物业发展建议商业专题本报告是严格保密的。17宏观市场机会挖掘市场演变下经开区的机会内部价值演变下的客户选择客户结构演变本报告是严格保密的。18随着市中心土地趋于枯竭，土地供应空心化和郊区化特征更加明显市场环境全国现象土地市场数据来源：合肥土地市场网，其中2011年为截至2月中旬土地出让公告信息合肥近年成交土地区位分布变化578027005821459924450%20%40%60%80%100%20072008200920102011各区位所占比例01000200030004000500060007000年成交面积：亩老城区一环内一环外二环内二环外成交总面积出让面积：亩20072008200920102011老城区1472100一环内2418642200一环外二环内91478598677964二环外48281722410238202381近年各区位经营性土地成交面积：2009年以前合肥一环内尚有一定规模土地出让，2009年以后合肥市一环内几无土地成交，二环内在2010年以后也基本处于无地可供的状态，土地供应空心化进一步加剧。合肥市房地产市场的发展，以及中心区域逐渐枯竭，推动外围成为土地供应的绝对主力，供应量一直维持在较高的放量水平，郊区化特征更加明显。在空心化发展的态势下，郊区成为市场土地供应的绝对主力，城市进入郊区快速发展时代本报告是严格保密的。190500100015002000250020072008200920102011瑶海区二环外滨湖区新站区二环外经开区庐阳区二环外高新区包河区二环外政务区西南部发展起步较早，近几年土地供应相对减少，供地结构出现较大变化高新技术产业开发区位于合肥市西郊，1991年经国务院批准成为国家级高新区，已形成电子信息、光机电一体化、生物医药、新能源、公共安全、文化创意、新材料等高新技术产业集群，目前入住企业3000多家，GDP超200亿元；经济技术开发区位于合肥市西南，成立于1993年，2000年被国务院批准为国家级经济技术开发区已形成汽车及零部件、装备制造业、家电电子业、日用化工、食品加工等支柱产业，2010年工业产值达1077亿元，占合肥市30%以上；合肥市政务文化新区2002年开工建设，2005年2006年相继完成政务中心综合大楼和合肥体育中心建设，目前已发展为合肥市政务中心。政务区成交土地类型变化0%20%40%60%80%100%2007200820092010各类型土地比例-2000200400600800100012001400成交总面积：亩居住商业居住商业办公总成交面积政务区出让土地用途变化郊区出让土地分布变化西南郊区早期是供地主力，近几年呈现较少趋势；瑶海和庐阳早期供地相对较少，近几年增加迅速。早期郊区土地主要集中在滨湖、政务、包河及经开西南供地减少、庐阳和瑶海土地供应趋热政务区供地出现新高峰，居住用地近两年减少明显；商业和办公用地逐渐成为政务区土地供应的重点。西南部是早期发展重点，近期居住用地供应减少，商办用地渐成供应重点市场环境全国现象土地市场本报告是严格保密的。20房地产价格拔升、土地供应空心化、城市框架拉大，未来合肥房地产将形成三大板块市场环境全国现象房地产格局中心区供应的乏力及新区日趋成熟，导致房地产市场逐步形成西南板块、滨湖板块和市中心板块二环线一环线庐阳板块高新区板块马鞍山路板块政务区板块滨湖新区板块瑶海板块中心城区经开区板块黄潜望板块新站板块城市框架持续拉大中心区供应乏力新区趋于成熟西南部二环以内板块后续供应有限滨湖区、政务区发展日趋成熟，配套逐步完善城市建设用地继续向四个方向拓展未来郊区将围绕新区中心发展，形成新的板块格局本报告是严格保密的。21依托政务驱动以及众多高端的商业配套设施，政务