易居研究：近期全国房地产市场表现

上海易居房地产研究院2010年第19期总第156期近期全国房地产市场表现主编：李战军执行主编：朱光主办：房地产发展研究所印发日期：2010年6月24日电话：[phone]地址：上海市广延路383号文武大楼5楼邮编：200072Email：[e-mail]欢迎投稿承接研究作者介绍本文由上海易居房地产研究院发展研究所和中国房产信息集团研究中心共同完成。关键词全国房地产市场目录一、房屋销售价格指数环比上涨，二手住宅超新建住宅1、全国70个大中城市房屋销售价格环比小幅上涨2、全国七大区域板块房屋销售价格指数均上涨3、二手住宅销售价格环比涨幅超新建住宅环比涨幅二、国房景气指数近一年来首次环比下降三、房地产开发投资环比小幅下跌四、土地市场表现谨慎，热度有所下降五、房屋新开工及竣工面积均环比下降两成六、商品住宅销售面积环比下跌，商业和办公销售面积环比上涨1、全国商品房与商品住宅销售面积环比小幅下跌2、全国商业用房与办公楼销售面积环比上涨3、全国七个区域板块商品房销售面积涨跌互现近期全国房地产市场表现一、房屋销售价格指数环比上涨，二手住宅超新建住宅1、全国70个大中城市房屋销售价格环比小幅上涨近一年全国70个大中城市房屋销售价格指数全国70个大中城市房屋销售价格同比及环比资料来源：国家统计局2010年4月，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨1.4%，同比上涨12.8%。从国家统计局的数据可以看出，国务院“新国十条”政策效果还未全面显现，部分地方政府细则及二套房认定标准还未出台，由于目前仍处于调控政策的“消化期”，到底是“全部吸收”还是“消化不良”仍是未知，市场销售价格无法及时反映新政效果，政策处于时滞期。因此4月份房屋销售价格惯性延续，环比值创近一年内数据的新高。2、全国七大区域板块房屋销售价格指数均上涨近一年全国70个大中城市房屋销售价格指数区域2010年4月房屋销售价格指数新建住宅价格指数二手住宅价格指数同比环比同比环比同比环比华东平均值109.6101.2111.4101.1108.8101.2华北平均值108.0101.4110.0101.8105.4101.0华中平均值108.0101.0108.8101.1106.7100.7华南平均值118.1100.4120.7100.3115.1100.2东北平均值107.6101.2108.1101.2108.0101.0西北平均值110.1101.4110.6101.6109.8100.9西南平均值107.4100.4108.6100.5105.7100.1资料来源：国家统计局月度全国70个大中城市房屋销售价格同比全国70个大中城市房屋销售价格环比0912107.8101.51001109.5101.31002110.7100.91003111.7101.11004112.8101.42010年4月，从全国七大区域板块房屋销售价格指数看，同比和环比均上涨。其中房屋销售价格指数环比值上涨前两位是：华北和西北，均上涨1.4%；同比值上涨的前两位是：华南和西北。新建住宅环比值前两位是：华北和西北；同比值上涨的前两位是：华南和华东。二手住宅环比值前三位是：华东、华北和东北（华北和东北均上涨1%），同比值前两位是：华南和西北。3、二手住宅销售价格环比涨幅超新建住宅环比涨幅从新建住宅和二手住宅销售价格环比走势图看出，2010年4月二手住宅销售价格环比增幅已经超过新建住宅销售价格环比增幅。而从2009年7月-2010年2月，房地产保持高速增长的过程中，新建住宅销售价格环比增幅是超过二手住宅的，说明今年4月份新建住宅供应量相对于二手住宅供应量减少，因此环比增幅相对放缓。全国70个大中城市新建和二手住宅销售价格环比指数新建和二手住宅销售价格环比资料来源：国家统计局二、国房景气指数近一年来首次环比下降近一年国房景气指数趋势图国房景气指数及环比增幅表资料来源：国家统计局月度新建住宅销售价格环比二手住宅销售价格环比0912101.9101.01001101.7100.91002101.3100.41003101.2101.31004101.4101.7月度国房景气指数环比增幅0912103.660.881002105.471.811003105.890.421004105.66-0.23自2009年8月国房景气指数环比增幅由负转为正之后，持续了7个月的持续增长，在2010年4月又出现了环比下降，并且这也是经济危机过后的首次环比下降。主要由于房产新政“国十条”的影响，使房地产投资、土地购置面积、新开工面积、施工面积、竣工面积均有下降的幅度，市场上观望气氛浓重，国房景气指数及时的反应了新政出台后房地产整体的市场情况。三、房地产开发投资环比小幅下跌2010年4月，全国房地产开发投资3338亿元，其中住宅开发投资2332亿元。两个指标均相较于去年同期水平上涨了38%左右，这是由于2009年4月份我国处于走出经济危机的阶段，房地产正逐步回暖。而今年4月份房地产及住宅开发投资水平低于近一年总体平均水平，说明房产新政出台后，房地产开发投资环比小幅下跌，住宅开发投资环比涨幅收窄。说明部分房地产开发商在新政出台后选择的是静观其变。近一年房地产开发投资及住宅开发投资趋势图房地产和住宅开发投资环比增幅表资料来源：国家统计局四、土地市场表现谨慎，热度有所下降受房地产调控政策影响，土地市场在2010年4月有所降温，全国土地购置面积环比下降近20%，比去年经济危机回暖时期上涨约20%。环比下降有两种可能：一种是土地供应减少；一种是开发商拿地热情下降。根据全国各地正在加大保障房及商品房的土地供应，因此很可能是由于开发商受到政策影响，拿地热情减少。从图中可以看出，近一年的土地购置面积环比增幅呈锯齿型发展，若后期对“新月度房地产开发投资环比增幅住宅开发投资环比增幅091275.24%34.58%1002-36.63%-31.29%10039.73%2.51%1004-3.25%1.88%国十条”各部委及地方政府没有相关细则出台，同时，加上各地大力供应保障房用地，则土地市场会触底反弹，环比增幅加大。近一年全国土地购置面积环比和同比趋势图全国土地购置面积及环比表资料来源：国家统计局5月，全国土地市场表现相对谨慎，虽然仍有部分高总价、高溢价率地块出现，但整体热度已经有所下降。2010年5月典型城市经营性土地供求面积列表单位：万平方米区域城市2010年5月2010年4月2010年1季度成交面积环比增幅同比增幅成交面积同比增幅成交面积同比增幅华东上海72.17821.7%18.6%7.83-90.26%349.05539.97%南京21.7029.0%-25.8%16.821118.84%80.58-0.01%杭州44.52173.4%485.7%16.28-60.41%244.82538.25%华北北京120.95172.4%-9.9%44.4040.1%267.82529.65%天津200.23-28.0%193.4%278.163.37%995.23278.68%华南广州4.10-65.8%-96.1%11.9830.98%24.14-41.12%深圳57.07//0.00-100.0%28.2212.33%中西重庆118.20-37.35%-52.65%3.13-38.75%225.75681.37%成都111.8024.9%331.1%89.52191.12%696.38639.20%武汉33.20-23.70%-75.41%101.27824.84%446.97409.43%注：2010年5月数据为初步统计数据资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统受供应节奏影响，5月典型城市土地成交量环比普遍上扬，但同比涨跌互现，北京、天津、重庆和成都的当月成交面积均超过百万平方米。与1季度同比普遍大幅增长的形势相比，成交节奏已经有所放缓。部分城市出现流标土地，如成都月度土地购置面积（万m2）土地购置面积环比0912481559.49%10022407-50.01%1003375956.17%10043017-19.74%有6幅商业或商住类地块由于自身资质和区域环境欠佳等因素而流标，北京顺义区马坡镇新城9号地西侧地块由于开发商报价均低于政府底价而遭遇流标，此外朝阳区金盏乡等4宗商办性质的地块也遭遇无人问津。2010年1-5月总价TOP10地块对比表单位：万元排名5月1-5月城市地块名称成交总价受让方城市地块名称成交总价受让方1杭州杭政储出[2010]26号257000杭州滨江地铁投资上海黄浦区外滩国际金融服务中心（8-1）地块922000证大置业2重庆观音桥组团O分区（部分）宗地242217金融街天津津南（挂）2010-11705000富力3上海广富林2-6号地块184000上海北方城市发展上海闸北区苏州河北岸东块1街坊地块702000上海天祥华侨城投资有限公司4哈尔滨2010HTQ05号地块182610海富兴盛福州宗地2010-02号600000福建正荣集团5北京昌平区北七家工业区配套住宅用地180733金融街北京丰台区六圈A居住项目用地597000中海6北京房山区长阳镇起步区2号地及3号地170753首开北京大兴区亦庄住宅及商业项目（X1-1B）地块524000中信7杭州杭政储出[2010]24号170000绿城、西子房产、紫元教育北京大望京村环境整治土地储备项目4号、5号地504000保利8哈尔滨2010HTQ06号地块163976巨鹰佛山佛禅（挂）2010-002至005）地块470500嘉荟有限公司9上海浦江镇中心河以南A-1、2号地块152800陆家嘴、张扬商业北京A-001—A-005地块454000通瑞万华置业10北京房山区长阳镇起步区6号地146000中铁建北京大望京村环境整治土地储备项目1号地408000远洋资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从成交总价来看，5月仍有高总价地块出现，中铁建、首开、金融街等国有企业拿地依旧较为积极，纷纷竞得优质地块，占据排行榜绝对主力地位。但无一地块进入1-5月总价TOP10排行榜，高总价地块整体水平明显下降。此外，一些大型知名上市企业也相对活跃，如万科再度与中粮携手，摘得长阳起步区3号地南侧地块，绿城则与杭州紫元教育和西子房产联合，竞得杭政储出[2010]26号地块。2010年1-5月楼板价TOP10地块对比表单位：元/平方米排名5月1-5月城市地块名称楼板价受让方城市地块名称楼板价受让方1上海浦江镇中心河以南A-1、2号地块16585陆家嘴、张扬商业天津津和滨（挂）2010-06076720天津市小白楼市场经营投资有限公司2杭州杭政储出[2010]23号13796浙江万厦房地产开发有限公司上海闸北区苏州河北岸东块1街坊地块52783上海天祥华侨城投资有限公司3上海广富林2-6号地块13724上海北方城市发展投资有限公司上海黄浦区163街坊地块51821新黄浦4上海浦江镇中心河以南C-1、2号地块11988保利建锦有限公司福州宗地2010-10号38381余波5上海2010年17号公告杨浦区新江湾城C4地块10005上海城投置地（集团）有限公司上海黄浦区外滩国际金融服务中心（8-1）地块34148证大置业6上海浦江镇中心河以南A-3号地块9544保利建锦有限公司福州宗地2010-11号27362余盛元7杭州杭政储出[2010]24号9143绿城、西子房产、紫元教育温州鹿城区绣山街道巨一村、横渎村三产安置地块26357温州光大房地产开发有限公司8上海江桥镇E02-1地块8861宁波宁兴浙江新中源杭州杭政储出[2010]17号24621堡业投资有限公司9杭州杭政储出[2010]25号8567万科北京大望京村环境整治土地储备项目1号地24066远洋10济南历城区辛祝路54号地块7744山东中泉置业有限公司青岛市南区泉州路5号I-A-2002-3地块19500北京远坤房地产开发有限公司资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从楼板价来看，5月楼