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08年4月杭州房地产市场简报总第6期2008年5月2日世联地产世联地产2008-5-22杭州市场播报系列世联地产主办：世联地产物业代理部顾问中心主笔：庄奇杰分析师：熊建生、于伟版式设计：卡邦设计有限公司有关问题的讨论或争议，可使用电话咨询：0571-85058968，向分析师咨询。说明：本报告数据来源于世联数据平台。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归世联公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。3世联地产杭州市场播报系列目录/Contents摘要.........................................................................................................................4第一部分2008年4月杭州房地产市场政策及城市规划动态...................51.2008年4月杭州房地产市场政策..........................................................................52.城市区域热点解析..................................................................................................5第二部分2008年4月杭州房地产一级市场信息......................................7第三部分2008年4月杭州房地产二级市场分析......................................81.2008年4月杭州市场商品房总体成交数据分析...................................................82.2008年4月杭州市房地产市场住宅成交数据统计................................................9第四部分2008年4月杭州房地产三级市场概况....................................111.主城区二手房住宅成交统计分析.........................................................................11第五部分2008年4月杭州重点楼盘播报................................................121.本期开盘重点楼盘................................................................................................122.已发售重点关注楼盘............................................................................................133.已发售重点高端楼盘............................................................................................144.暂未开盘重点楼盘信息跟进.................................................................................20第六部分市场专题之—江干区................................................................241．江干区社会经济概况..........................................................................................242．江干区城市规划信息..........................................................................................243．江干区商品房成交数据统计...............................................................................254．滨江区代表性楼盘..............................................................................................264杭州市场播报系列世联地产摘要4月杭州市确定二套房贷的优惠政策以及招行推出新的理财产品“房贷转消费”，皆在刺激市场的购房及贷款欲望。4月杭州市确定了东站交通枢纽的建设方案，同时钱江新城将建七星级酒店信息公布，将极大提升区域的形象。4月份，杭州土地市场无住宅用地出让信息，但本月公布了5月将初出让的5块住宅用地的信息，沉寂了近4个月的住宅用地出让市场将在5月出现转机。4月杭州市商品房成交量较3月微降，较去年同期下降43.8%，但成交价格较3月上涨14%，较去年同期上涨66%。4月杭州市住宅市场成交面积较3月上升28%，较去年同期下降39.7%，成交均价较3月上涨9.9%，较去年同期上涨71.6%。4月杭州市二手房市场成较量变化不大，成交均价上涨5.6%，二手房市场平稳回暖。4月杭州市部分重点楼盘项目成交量较上月变化不大，成交量稳定。本期市场专题重点介绍江干区的部分楼盘项目，由于江干区沿江分布，且由于各区块域规划发展进度不一，目前区内商品房价格差异较大。居住区以九堡、钱江新城板块为主，目前九堡均价在12000元/平米左右，钱江新城中心区域从20000元/平米左右至40000元/平米左右不等。5世联地产杭州市场播报系列第一部分2008年4月杭州房地产市场政策及城市规划动态自去年房贷新政出台后，杭州市购房贷款发放额度锐减，为照顾部分有实际需求的换房者，同时为刺激购房欲望，杭州市4月确定了二套房贷的优惠政策。4月招行推出了“房贷转消费”理财产品，也在一定程度上刺激了客户的贷款热情。4月杭州市东站交通枢纽的建设方案确定以及杭州市将建七星级酒店的信息发布，对于各区域，乃至杭州市整体形象的提高都起到了积极的作用。1.2008年4月杭州房地产市场政策1.1金融快讯²银行产品创新“房贷转消费”突围放贷困局。据招商银行相关负责人的介绍，该行无不良贷款记录的房贷客户，只要房贷额度尚未用满，就可申请开通房贷“消费易”，将未用满额度转化为免息透支消费额度。并且，消费者到期无法还款时，银行将自动向其发放一笔房贷用于还款。简评：自房贷新政出台以来，房地产市场进入调整期。银行房贷放款金额减少，为保持利润，银行也在不断的创新其理财产品。1.2房地产政策及法律法规²刺激购房欲望杭城第二套房房贷优惠标准终敲定。4月8日从杭州市统计局综合部相关负责人处获息，2007年杭州市城镇居民人均住房建筑面积已经敲定，为28.78平方米。如果在今年买房，家庭人均住房面积低于28.78平方米的，再次向银行申请住房贷款，将可享受二套房贷，即首付三成以及下浮15%利率的首套住房优惠政策简评：杭州第二套房房贷优惠政策出台，对于有实质性换房需求的购房客户将是一大利好。2.城市区域热点解析2.1杭州东站枢纽确定未来形象计划年内动工6杭州市场播报系列世联地产²作为全国铁路九大枢纽站的“收官之作”，杭州东站枢纽于4月22日终于确定了其“未来形象”，仿佛是层波叠浪的钱江大潮，又如“子弹头”列车线条圆润流畅，未来的杭州东站充满动感和时代感。3月26日起，东站4套方案正式向市民公示，时尚的1号方案最终胜出。东站枢纽计划年内启动建设。以铁路东站建设为契机，杭州市还将投资230亿元，对东站周边地区(秋涛路-石桥路、德胜快速路、沪杭高速、艮山西路围合范围)9.3平方公里进行改造和开发建设。今后，这里不仅是一个现代综合交通枢纽，还将成为集现代生产服务业、旅游集散功能、居住功能为一体的“城东新城”。2.2杭州钱塘江边年底建七星级酒店3年后建成²钱江新城核心区B-08地块，东面是市民中心、解放东路，南边是富春路。4个多月前，这块“商业宝地”以16．8亿元被来自广州的高德置地集团收入囊中。近期公司透露，此地块将建杭州最豪华的酒店，今年年底，让人充满好奇的七星级酒店就会在此开建，同步启动的还有甲级写字楼、高级商场等，规划总建筑面积30万平方米，总投入6亿美元，2011年完工。简评：东站枢纽的建设将极大改善城东的交通状况，提高城东居住区的生活便利性，提升城东的住居价值。七星级酒店的建设将进一步提升钱江新城的区域形象。7世联地产杭州市场播报系列第二部分2008年4月杭州房地产一级市场信息4月份杭州市共出让土地4宗，出让面积74195平方米，总金额5572.1万元，所出让土地全部为工业用地，4月份无住宅用地出让。截止到4月底，杭州住宅用地市场已经沉寂了近3个月之久，相比于去年同期土地市场的狂热，近年杭州土地市场更加趋于理性。4月杭州市国土局网站上公布了几宗住宅用地的预告信息，数据显示，5月杭城将有7块住宅用地出让，其中均以中小地块为主。这些地块位于西湖区蒋村、下沙、滨江等区域。8杭州市场播报系列世联地产第三部分2008年4月杭州房地产二级市场分析2008年4月商品房成交面积较3月微降，但成交价格大幅上涨14%；4月杭州市住宅成交出现量价齐升的局面，其中成交面积上升28%，成交均价上升9.9%。与去年同期相比，4月杭州市商品房成交面积下降43.8%，成交均价上涨66%；4月住宅成交量下降39.7%，成交均价上涨71.6%。从数据显示来看，一方面，4月杭州市房地产市场显现企稳迹象，市场正逐步回暖。另一方面，2008年杭州市房地产市场热度较2007年已出现大幅回落，但市场价格依然坚挺。1.2008年4月杭州市场商品房总体成交数据分析2008年4月杭州主城区市场商品房总体成交量分析表3-1：2008年4月杭州市各城区成交统计2008年4月杭州各城区房地产市场商品房成交基础数据城区上城区下城区江干区拱墅区西湖区滨江开发区之江开发区下沙开发区市场整体成交套数（套）3568681469222140252961936成交面积（平方米）3456.68050.4877809.242971.334552.915638.63407.5129987.4215874数据来源：搜房网图3-1：2008年1-4月杭州市各月成交量统计分析2736071868482240642158741800002000002200002400002600002800001234成交面积4月份杭州市商品房成交面积215874平米，成交套数1936套，成交套均面积111.5平米。4月杭州市商品房成交面积较3月下降了3.6%，成交套均面积较3月的106.5有所上升。9世联地产杭州市场播报系列2008年4月商品房成交情况较2007年同期相比，成交面积下降了43.8%。从以上数据来看，杭州市3、4商品房成交情况较平稳，2008年4月较2007年同期相比，市场成交量急剧萎缩。在市场一系列调控措施的影响下，杭州市房地产市场出现回调，但从近期成交量数据来看，市场开始逐渐企稳。2008年4月杭州主城区市场商品房总体成均价分析表3-2：2008年4月杭州市各城区成交均价统计2008年4月杭州各城区房地产市场商品房成交均价数据城区上城区下城区江干区拱墅区西湖区滨江开发区之江开发区下沙开发区市场整体成交均价（元/平米）1889612251190371701719381951724194738716208图3-2：2008年1-4月杭州市各月成交均价统计分析1368414187142201620813000140