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南京市江宁区房地产交易中心办公楼物业管理服务竞争性谈判文件1竞争性谈判文件项目编号：JNZC-2009029项目名称：南京市江宁区房地产交易中心办公楼物业管理服务南京市江宁区政府采购中心二○○九年十月二十六日南京市江宁区房地产交易中心办公楼物业管理服务竞争性谈判文件2竞争性谈判文件目录第一章竞争性谈判须知前附表……………………………………………3第二章竞争性谈判须知……………………………………………………4一、总则……………………………………………………………………4二、响应性文件组成……………………………………………………4三、响应性文件递交……………………………………………………6四、谈判……………………………………………………………………7五、成交及授予合同……………………………………………………7六、附件……………………………………………………………………9第三章项目需求………………………………………………………………12一、项目概况……………………………………………………………12二、物管内容……………………………………………………………12三、物管需求……………………………………………………………12四、物业管理服务质量及效果要求………………………………………13五、其他要求………………………………………………………………14六、合同执行及付款方式…………………………………………………15七、物业管理检查考核标准…………………………………………………15第四章评分办法……………………………………………………………19第五章南京市江宁区政府采购合同格式……………………………………20南京市江宁区房地产交易中心办公楼物业管理服务竞争性谈判文件3第一章、竞争性谈判须知前附表序号项目内容1项目编号JNZC-20090292项目名称南京市江宁区房地产交易中心办公楼物业管理服务3集中采购机构南京市江宁区政府采购中心4集中采购机构地址南京市江宁区上元大街166号612室5谈判文件获取方法南京市江宁区政府采购中心网站免费下载6谈判保证金金额人民币伍仟元整(￥5000.00元整)形式本票、汇票、支票、信汇等，现金不予接受。有效期谈判保证金应在投标有效期截止日后五（5）天内保持有效7谈判有效期谈判之日后30日8采购中心银行账户户名南京市江宁区财政局开户行农行江宁区竹山路支行账号033251304010400041309谈判报名时间2009年11月20日16：00整前（北京时间，下同）地点南京市江宁区上元大街166号612室要求1.携带资格证明材料，以备初审；2.提交谈判保证金10投标信息时间2009年11月25日9：00-9：30整地点南京市江宁区房地产交易中心（江宁区天元东路555号）11响应文件份数正本份数：壹份；副本份数：贰份12开标信息时间2009年11月25日9：30整地点南京市江宁区房地产交易中心（江宁区天元东路555号）13联系事项采购单位联系人汤先生联系电话025-52196982、84958703集中采购机构联系人徐宁海、戴国胜联系电话025-52185626传真025-52288417注：请拟参加谈判报价的供应商于2009年11月20日上午10：00整在南京市江宁区房产交易大厅一楼集合，统一勘察现场，并进行现场答疑；未参加勘察现场的将自行承担投标的风险。南京市江宁区房地产交易中心办公楼物业管理服务竞争性谈判文件4第二章竞争性谈判须知一、总则1。适用范围本竞争性谈判文件仅适用于本次南京市江宁区房地产交易中心办公楼物业管理服务相关的报价和谈判。2。合格供应商2.1谈判供应商应具有实施本项目服务的能力，符合并承诺履行本文件各项规定的国内法人和其他组织。2.2谈判供应商必须具备国家物业管理行业主管部门核发的、有效期内的二级以上（含二级）资质。2.3谈判供应商应遵守有关国家法律、法规和条例，具备《中华人民共和国政府采购法》和本文件中规定的条件：（1）具有独立承担民事责任的能力；（2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；（3）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；（4）具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；（5）参加此项采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；3．响应性文件的组成3.1响应性文件的组成（要求谈判供应商就物业管理的每个部分，提出具体方案、拟达标准、人力物力配置、服务内容等）：（1）响应性文件的商务部分（2）响应性文件的技术部分（3）响应性文件的价格部分（4）响应性文件的其他部分；4．投标费用4.1谈判供应商应承担所有与准备和参加谈判有关的费用，采购中心和采购人在任何情况下均无义务和责任承担这些费用。二、响应性文件的编制5．响应性文件的语言、计量单位、货币和编制5.1谈判供应商提交的响应性文件、技术标准和资料，以及谈判供应商与采购中心就有关谈判的所有来往函电均应使用简体中文。响应文件中若有英文或其他语言文字的资料，应提供相应的中文翻译资料。5.2谈判供应商所使用的计量单位应为国家法定计量单位。5.3谈判供应商应用人民币报价。5.4响应性文件应字迹清楚，内容齐全，不得涂改。如有修改，修改处须有谈判供应商公章及法定代表人或其授权代表签字。5.5响应性文件应按照谈判文件规定的顺序，统一用A4规格幅面打印、装订成册并编制目录和页码，由于编排混乱导致响应文件被误读或查找不到，责任由谈判供应商承担。5.6谈判供应商应在响应性文件中写清相应的项目编号、项目名称、谈判供应商全称、地址、电话、传真等。南京市江宁区房地产交易中心办公楼物业管理服务竞争性谈判文件56．谈判报价6.1谈判供应商应评细阅读谈判文件，并对现场进行实地勘察后，提出合理的报价，标明拟提供服务的单价和总价。6.2谈判报价除应包括物业管理服务人员的年度工资预算（人工工资、工作时间不得低于南京市对于最低工资标准、每月最高工作时间的相关规定，所有工作人员必须交纳包括养老、工伤、失业、生育、医疗等在内的社会保险及三金）、社保福利费、物业管理的劳动用具、清洁用品、办公费、固定资产折旧费、法定税费、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费和合理利润外，还应包括检测、管理、劳务、服装、培训、保修、通讯、安全保卫、会务安排、环境布置、宣传服务、风险及政策性文件规定等各项应有费用，以及为完成谈判文件规定的物业管理工作所涉及到的一切相关费用。6.3房屋正常免费维保范围以外的项目，水电日常维修涉及灯泡及其它零配件和用品的更换由成交供应商实施，产生的材料费用由采购人承担。房屋免费维保范围以外的大修或改造项目由采购人实施，物业管理企业负责随工监理，随工监理费用由成交供应商承担，工料费用由采购人承担。房屋正常免费维保范围由采购人提供。6.4房屋正常免费维保范围以内的项目，由维保企业负责实施，物业管理企业负责随工监理，随工监理费用由谈判供应商承担，工料费用由维保企业根据维保合同承担。6.5消防、空调、电梯、监控系统已委托其他有维护资质的专业公司养护、维修，谈判报价文件中不需包含此费用。谈判供应商负责本项目日常的清洁保养和使用管理，并对专业公司的维护情况进行监督检查及协调。以上系统维修、更换零部件材料费由采购人承担。6.6用于物业管理的劳动、清洁用品、用具及共用部位的用品、用具、垃圾袋等由采购人购置并承担费用，包括日常的卷纸、抽纸、洗手液。6.7会议及来宾接待服务由采购人提前通知，并摆放好相关与会物品（茶叶、香烟、水果、纸巾、鲜花、横幅、席卡、一次性口杯及其它食品、用品）。6.8对于与报价相关的该大楼的各种免费维保条件，请各谈判供应商自行与采购人联系、了解，并考虑在本次报价中，若将来由于该种因素考虑调整合同价格的话，采购人将不予考虑。6.9采购中心如没有特别说明的话，对本次服务仅接受一个价格。7．证明谈判供应商合格和资格的文件7.1谈判供应商应提交证明其有资格参加谈判和成交后有能力履行合同的文件，并作为其响应性文件的一部分。7.2证明谈判供应商合格和资格的文件包括但不限于，所有项目若有缺失或无效（除注明“如果有的话”），将可能导致投标被拒绝。（1）投标函（附件一）；（2）法定代表人授权委托书（附件二）：参加谈判时必须提供谈判供应商法定代表人或授权代表的身份证原件，以备查验；（3）资格声明（附件四）；（4）营业执照副本（复印件）；（5）《中华人民共和国物业管理企业资质证书》（复印件）；（6）ISO国际质量管理体系认证证书（复印件，如果有的话）；（7）市级以上政府颁发的荣誉称号（复印件，如果有的话）；（8）近三年托管总面积达100万平米以上（相关物业管理中标通知书、合同或协议等证明材料复印件，原件备查）；（9）本项目配置用工人员的有效身份证及技能上岗证等（复印件）（谈判供应商的响应文件中，至少须提供本项目负责人的身份证复印件、简历等材料，确定成交后，供应商须按采购人要求，提供南京市江宁区房地产交易中心办公楼物业管理服务竞争性谈判文件6所有用工人员的剩余相关材料），且未经采购人许可，不得更换项目负责人及所定服务用工人员；（10）谈判供应商基本情况介绍（11）秩序维护、保洁、会议接待、工程维护（含电梯、监控、水电、空调）方案设计；（12）投标保证金：人民币伍仟元整；（13）其他资料。8．证明提供服务符合谈判文件规定的文件谈判供应商应提交证明其拟提供服务的合格性符合谈判文件规定的文件，并作为投标文件的一部分，可以是文字资料、图纸和数据等。9．谈判保证金9.1谈判供应商应提交谈判保证金，并作为其投标的一部分。谈判保证金是为了保护采购人免遭因谈判供应商的行为而蒙受的损失，采购中心在因谈判供应商的行为受到损害时，谈判供应商的谈判保证金将不予退还。9.2谈判保证金金额：人民币伍仟元整；采用支票、银行汇票等形式交纳，在响应性文件递交截止时间之前送达采购中心（注，不受理现金）。9.3未成交供应商的投标保证金，将在中标通知发出后五个工作日内无息退还。9.4成交供应商的投标保证金，将自动转为履约保证金，履约保证金的有效期为本合同的有效期。9.5下列任何情况发生时，谈判保证金不予退还：（1）谈判供应商在谈判截止时间后至谈判有效期期满前撤回其投标的；（2）成交人在规定期限内未能签订合同的。10．谈判有效期10.1谈判有效期为自谈判之日起，30天内有效。10.2在特殊情况下，在原谈判有效期截止之前，采购中心可要求谈判供应商同意延长谈判有效期，这种要求与答复均以书面形式提交。谈判供应商可拒绝这种要求，并且不影响保证金退还。接收延长谈判有效期的谈判供应商将不会要求和允许修正其响应文件，而只会被要求相应地延长其谈判保证金的有效期。在这种情况下，有关谈判保证金的退还规定在延长了的有效期内继续有效。11．响应性文件份数和签署11.1谈判供应商应提交一式三份响应性文件（一份正本、二份副本），每份响应性文件须清楚地标明“正本”或“副本”字样。一旦正本和副本不符，以正本为准。11.2响应性文件的正本和所有的副本均由谈判供应商法定代表人或经正式授权并对谈判供应商有约束力的代表签字。三、响应性文件的递交12．响应性文件的密封和标记12.1谈判供应商应将响应性文件正本和所有副本用单独的封袋密封，且在封袋上标明“正本”、“副本”的字样，这些封袋再封装在一个外封袋中。12.2内外层封袋均应注明谈判项目名称、项目编号、谈判供应商名称、地址，以及“请勿在谈判前启封”字样。以便如果谈判文件被宣布为“迟到”投标时，能原封退回。如果外层封袋未按要求密封和加写标记，采购中心对误投或提前启封不负相关责任。13．谈判截止时间13.1谈判供应商应当在谈判文件要求提交响应性文件截止时间前，将响应性文件密封送达谈判地点。13.2采购中心可以按照本文件规定通过修改谈判文件适当延长谈判截止时间。在此情况下，受谈南京市江宁区房地产交易中心办公楼物业管理服务竞争性谈判文件7判截止时间制约的所有权利和义务均应延长至新的截止时间。14．谈判供应商有下列情况之一的，采购中心将拒绝接收谈判供应商的响应性文件：14.1未按谈判文件要求交纳谈判保证金的；14