未来十年中国房地产市场的发展前景如何

第五部分消费者分析随着我国人口结构的不断变化，楼市的购买力和购买需求也正不断发生变化，青年成家和学前家庭的需求将渐成市场主力，同时老龄人口、新城市移民等群体也将催生新的需求增长点。人口结构的变化正在逐渐改变楼市需求群体的结构，消费主力会在潜移默化中更迭。总抚养比下降将提高客户购买力计划生育的实施，使我国的人口结构发生较大的变化，多年的“人口红利期”促进了国民经济的飞速发展，人们生活环境得到极大的改善。对于房地产市场而言，“人口红利期”阶段，人口的总抚养比较低，负担系数较小，购买力提升；同时，家庭结构变化，家庭趋向小型化，需求总量大幅增加。根据测算，我国人口总抚养比的下降趋势将可以一直持续到2015年，而劳动人口的上升也使得我国在这段时期内一直处于“人口红利期”。“人口红利期”的存在一方面能够给我国经济的增长提供强劲的动力，与此同时总抚养比的下降又减少了总体劳动人口的负担。因而，在未来的几年里，总抚养比的下降将会提高客户在房地产置业时的购买力。总和生育率的下降造成的其中一个结果是，平均每个家庭中的孩子数越来越少，独生子女数上升。从图1中可以看出我国的独生子女的出生比例随着年份逐年上升。当这些独生子女在面临购房需求时，其首付款的来源将从以前的大多数只能靠自己的积蓄，转为更多地从双方的父母获得经济上支持。也即是说“4+2”购房模式，会出现三个家庭一起购买一套房子的情况，客户的购买力将会大大增加。目前我国家庭户均人口数逐步下降，同时总人口数仍处于惯性增长时期，家庭规模的小型化发展将使需求的总量上升。同时，计生政策的实施也使得不同年龄段的客群的比例发生了变化，青年立足比例仍处于高位，而学前家庭、健康养老比例将会上升，这部分客群将渐成市场主力。此外，随着城市化进程的迈进，大量农村人口将转为城市人口，这些新城市人口的产生也将会极大的刺激城市住房需求。同时随着我国人均住房面积的提高，对住房面积的需求也将进一步的增加。因而随着社会的发展、人们观念的变化以及城市化的进程，未来的住房需求总量将持续上升。历年全国家庭规模变化图青年、学前家庭未来需求趋涨计生政策实施的三十多年来，对我国的人口结构产生了深远的影响，使得我国人口的年龄结构的分布相差很大，各年龄段人口之间的比例差距明显。现在依据易居家庭生命周期的客户细分模型，我们对其中五类客户：青年立足、学前家庭、小学家庭、中学家庭、成熟家庭和健康养老一一进行分析。第三次“婴儿潮”出生的人口中，在2005年以后已经开始步入社会工作，因而在较长一段时间内，这类客群将是目前市场上主流的客群，客群比例会维持在20%以上。同时随着年龄的增长，这类客群将很快会进入到结婚的年龄，因而由这次“婴儿潮”带来的结婚潮将会使市场上的刚性需求急剧释放。而这些变化也会使得青年立足客群的比例在2010年后逐渐下降，且转化并带动青年成家客群比例的上升。学前家庭和成熟家庭的比例总体上呈上升的趋势，其主要的原因是仍然是受“婴儿潮”的影响；并且学前家庭占比上升的幅度较大，将会成为市场上主流的客群之一。同时小学家庭和中学家庭的比例则会随着这几类客群总基数的变大而比例有所下降。全国家庭生命周期细分购房客群变化预测养老需求或成需求机会点除了青年家庭和学前家庭的需求量有增加趋势外，健康养老客群的比例将会随着时间的推移逐步上升。研究表明，21世纪我国将是一个不可逆转的老龄社会。从2001年开始，我国进入快速老龄化的阶段，老年人口的增长比例将大大超过年人均人口的增长比例，健康养老的客群将逐渐稳步扩大。同时，我们也应该注意到，我国的老龄化社会具有典型的“未富先老”的特征，人口红利期后，社会负担将不断加大，社会保障压力重重。然而，目前“4+2”的购房支付模式，吸收沉淀了大量老年人口的养老积蓄。盘活老年人口的固定资产，开发适合老年人口居住的低总价商品房，都是未来房地产开发的机会所在。“城市新移民”催生新需求由于我国的城市化进程加快，城市中涌入大批城市新移民，由于工作、教育等原因，他们从其他城市或者农村迁入另一个城市工作、生活，并最终长期留在这个城市，成为城市的居民。随着城市化进程的不断推进，城市新移民数量逐渐增加，并带来居住需求以及房产购置、租赁需求的增加，城市新移民将逐渐成为房产市场一群特殊的群体。全国典型城市新移民家庭年收入分析根据研究发现，有购房需求的城市新移民以省内其他区域新移民和外省市新移民为主，港澳台及国外新移民不足1%。从新移民家庭年收入结构看，新移民家庭年收入主要集中在5-30万元，30万元以上年收入的比重超过一成，相较于全国平均水平，这些新移民收入明显较高。其中，外省市新移民家庭年收入水平明显高于省内其他城市新移民，家庭年收入在15万元以上各层次收入水平的外省市新移民比重都高于省内其他区域新移民。外省市新移民30万元以上家庭年收入比重高达17%，超过省内其他城市新移民8个百分点，外省市新移民中“投资移民”数量不在少数。由此可见，这一新兴群体出现及壮大也将为楼市购买需求添力。提要：在政策面的预判基本以“中性”定调后，对2010年楼市市场基本面的预测就有了一个适当的前提。从整体上看，供求平衡可期，房价大幅调整的压力不大，市场走势整体向好。中性的政策预判前提下，以市场各方面的情况来看，2010年整体趋势仍乐观。在政策面的预判基本以“中性”定调后，对2010年楼市市场基本面的预测就有了一个适当的前提。从整体上看，供求平衡可期，房价大幅调整的压力不大，市场走势整体向好。供求平衡何时可见？2009年商品住宅供不应求已成一大怪相，随之引发的问题也层出不穷。在加大土地供应力度，打击捂盘惜售等举措下，市场供应何时能真正有效补给，对2010年楼市的走向有很大影响。截止至2009年11月底，多数城市的存量跌至历史低位。按照当前的去化速度，多数城市的市场存量仅供消耗几个月时间，若后期供应无法快速回升，整体市场将持续供不应求状态。根据供求风险评估结果来看，供求风险处于低位，市场整体形势不会出现转变。因此，我们基本判断，从季度走势来看，一季度为传统淡季，市场供应量、成交量均为全年最低点。供不应求矛盾得到延续，房价将继续上涨；二季度开始会逐步改善，随着供应量逐步增加以及高房价对需求的压制，供求关系逐步趋于平衡，房价涨幅趋缓；三季度开始市场才会真正出现供求平衡局面，房价走势将基本持平并出现一定的分化，其中上海、北京、广州、深圳四大城市由于旺盛的需求供应的稀缺，2010年房价下跌的可能性较小；而重庆、成都、武汉等城市房价同样涨幅较大，但其基本面尚不足以支撑当前的房价，因此不排除出现波动的可能。房价涨或跌？房价，对于大部分而言是市场兴衰的最重要指标，09年房价顺势站上高位后，2010年是继续走高还是调整向下早已争论不休。从各城市来看，2010年市场走势将有所分化，一线城市走势趋稳，而二三线城市投资机会显现，房价有可能迎来较大涨幅。而个别城市由于投资过热，可能引发一轮小调整。一方面，由于二三城市目前仍然是以自住型的刚性需求和改善性需求为主，并且二三线城市的涨价主要是受供不应求的影响推动，投资对市场的影响相对较小，因此2009年二三线城市的房价涨幅也相对较小，基本集中在10-30%之间，远远小于一线城市的30-70%的涨幅。价差的扩大，将引导大量客户流入二三线城市，带动成交放量，房价将逐步上扬。另一方面，一线城市经过这一轮的价格暴涨，投资收益进一步压缩，因此不少投资者开始将目光转向到二三线城市中来，引发了年末二三线城市中高档住宅的热销。由此带来的传导效应还将延续，2010年在投资需求的带动下，必将拉动二三线城市的房价上涨。中小城市利好因素示意图相比二三线城市总体走势良好，但也有个别小城市投资已经出现过热现象，未来有可能引发一轮小调整。这些城市主要有三种表现。一是资金驱动型城市，例如温州、宁波，这两个城市经济较为发达，民间资金较为活跃，在经济复苏缓慢的情况下，民间资金纷纷流入房地产市场，形成市场过热。其中宁波从年初到年底，房价涨幅已经超过了50%，房价涨势过快，必将影响市场成交的稳定。二是资源驱动型城市，例如呼和浩特、鄂尔多斯，凭借其自然资源优势，房地产市场也得到较大发展，但若无其他可持续产业的推动，未来房地产市场的持续性或存隐忧。三是政策驱动型城市，例如南宁、南通，这两个城市从09年以来，地方政府出台了大量的救市政策，例如南宁2009年2月份，发布的“南宁十五条”，放宽了购房条件，新增入户政策，这对于整体市场成交有较大的刺激作用。但若年底政策到期，2010年的楼市推动作用将减弱，市场可能会有小幅调整。投资机会在哪里？由于通货膨胀预期不断增强，2010年投资需求将持续旺盛，尤其是在一线城市以及发达二三线城市，大量资金缺乏良好的投资渠道将继续涌入中高端物业市场。年底政治局经济会议表示将保持政策的延续性，改善型项目是国家政策扶持的产品之一，并且兼具自住与投资的功能。因此在良好的政策环境下，改善型项目2010年将继续保持旺销态势。同时，在商品住宅市场走好的推动下，商办物业也呈现量价齐涨的态势，继商品住宅市场后，商办物业2010年将迎来较好的投资机会，主要有以下三个方面的推动。一是新保险法的出台，提高了保险资金投资不动产的比例，而正值上升势头的商办物业将会是良好的投资对象；二是人民币升值压力不断增强，在此情况下，国际热钱将不断涌入房地产市场，尤其是商办物业；三是通货膨胀预期增强，投资需求不断上升，除了中高档住宅项目外，商办物业也是一个很好的投资机会。大势何所趋？在政策基本中心的前提下，供求长远看终将达到平衡状态，房价已稳为主，而市场投资需求短期内不会大量退出，因此整个房地产市场的大势也呼之欲出。可以预见，2010年房地产市场整体预期良好。宏观经济层面上，国内经济持续改善，经济回升趋势加快；政策层面上，中央政治局经济会议确定了将要保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；从市场表现来看，需求持续旺盛，市场存量跌至历史低位，市场风险较低。从这三大方面来看，市场仍具持续向好发展的基础，2010年整体市场发展态势仍然向好，由于市场供应节奏的影响，全年将呈现先紧后松态势，2010年下半年市场逐步趋于平稳。中国人口处在快速城镇化这个时期，改革开放三十年间，由农村向城市转移了3亿6千万人口，平均每一年转移1200万。根据国家规划，在2050年中国要达到中等发达国家的水平，中等发达国家的标准以南韩和台湾为例，他们的农村人口都是12.5%。因此在2050年要达到中等发达国家的水平，我们的农村人口应该在20%以下才行。根据这样的一个要求，中国科学院预测，2050年中国的总人口大约是15亿，在未来的40年就要向城市转移6亿人口，平均每一年要转移1500万。加上前30年转移到城市但是没有解决住房以及其他老的城市人口要改善性住房，未来的40年里平均每一年要盖居住房6亿平米，所以房地产产业是关系民生的产业，有这么大的需求量，可以说房地产业还会快速发展。未来十年中国房地产市场的发展前景如何，我自己还是比较看好未来中国十年房地产市场的发展，这个理由非常的简单，也就是城镇化带来的持续动力以及基于这一背景对中国经济持续增长的预期，城镇居民改善住房条件的强烈愿望等等。过去我们经常把城市人口增加带来的住房需求看得比较重要，实际我们看到，城镇化不仅带来了住房需求，还带来就业需求、生活娱乐需求、公共服务需求，满足这些需求就要进行大规模建设。长期制度安排将不断完善，基本住房保障制度基本确立，这些长期的制度安排包括了公共住房、土地供应和房地产税收政策等等。第二个趋势是商业房地产市场会取得长足进步，前面稍微提到过，随着公司必须拥有自己的总部大楼这些观念的转变，以及保险公司为代表的机构投资者的出现，还有房地产投资信托的工具出现，需要巨大长期资金支撑的商业房地产市场将取得长足发展，中国商业房地产市场成熟度将会不断的提高。第三个重要趋势，我自己觉得就是低碳房地产会由口号变为企业的自觉行动，不管是阴谋也好，阳谋也好，实际上低碳房地产应该是和绿色、可持续相关联，与改变我们生活环境相关联，在住房领