杭州房地产市场周报(1114-1120)

www.xjx.cn杭州市场周报(11.14-11.20)上海新景祥事业一部2目录二、杭州市房地产市场走势三、重点个案跟踪及近期开盘竞品个案监测一、房产资讯土地市场整体市场区域市场萧山市场主城区重点个案跟踪滨江、萧山区重点个案跟踪3一、房产资讯4重点资讯解读人大研究报告预计12年3季度政策调控将放松11月20日，人民大学经济研究所发布的《中国宏观经济分析与预测报告》指出，整体看地方财政对于土地的依赖以及9%的经济增长社会约束线决定了本轮房地产调整的幅度不会超过25%，明年3季度中央政府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”，但房地产下行仍是调整的基本模式。新景祥视点：政策调控主导房价下行今年自中央政府持续楼市调控，目前一线城市部分房源房价开始松动，万科、龙湖率先开始降价潮，但此次降价主要是政策导向，并非是市场平衡供求导致，大型开发商顺应政策调控，下调部分刚需房源价格，最大可承受20%的下调力度，由于资金紧张，开发商拿地意愿减弱，地方政府土地财政收入减少，政府迫于地方财政收入以及经济9%增长压力，预期政府将在三季度价格下行拐点将放缓调控力度；近期政策放松缺乏条件，抢时机快速销售是关键报告中预期下半年楼市逐步放宽楼市调控，近期由于调控成果不明显，缺乏政策放松条件，开发商在近期明智之举应抢占时机，顺应市场需求，快速去化，可控的流动资金链为开发商抢占市场的关键因素。5二、杭州市房地产市场走势土地市场整体市场区域市场萧山市场萧山板块市场6土地市场本周无土地出让和成交信息7杭州整体市场本周成交量相比上周继续呈现大幅下滑，整个杭州市场依然以刚需客户为主力，成交量为近几周最低成交量：本周商品住宅共成交3.06万㎡，下滑30.77%，成交套数为263套，下跌38.55%；套均面积：套均面积为117㎡，小幅上升主力楼盘：余杭区东厦〃东港花苑成交31套，成交主力户型为88㎡，销售均价为8118元/㎡，新湖〃果岭成交20套，主力户型为88、118㎡，销售均价8690元/㎡；江干区金瑞〃东方君悦，成交11套，主力户型为90㎡新推房源：本周共5个新开楼盘九堡、仓前、桥西、下沙、闲林等五大板块都有楼盘推出，九堡的相江公寓，上周六推出一期新组团，仓前的温莎郡也在上周六再推新房。这次推出8号楼共128套，名城公馆推出3号楼、10号楼共226套房源，湾天地推出的“清盘季”12号楼的71平方米跃层房源，西溪山庄推出的“聚沙成塔”大团购，去化率超过五成日期8.29-9.049.05-9.119.12-9.189.19-9.259.26-10.0210.03-10.0910.10-10.1610.17-10.2310.24-10.3010.31-11.611.7-11.1311.14-11.20成交套数73761754315221206268840940805576428263成交面积（万㎡）7.315.995.4912.289.682.577.78.088.185.524.423.06套均面积（㎡）99971018180969286102961031177080901001101200.005.0010.0015.0020.0025.008.22-8.288.29-9.049.05-9.119.12-9.189.19-9.259.26-10.0210.03-10.0910.10-10.1610.17-10.2310.24-10.3010.31-11.0611.07-11.1311.14-11.20单位：㎡单位：万㎡杭州全市商品住宅每周成交走势成交面积套均面积8区域市场本周成交主力区域为余杭区、萧山区，下沙，本周除上城区，其他区域成交面积均呈现下滑，且成交量不大，杭州周边地区低总价房源为成交热门成交面积：本周成交主力区域为余杭区、下沙，余杭区东厦〃东港花苑成交12套，成交主力户型为88㎡，销售均价为6510元/㎡，香醍溪岸花苑成交6套，主力户型为210-235㎡，销售均价18179元/㎡；下沙保利东湾成交12套，主力户型为190-215㎡，成交均价10736元/㎡9萧山区市场本周萧山房地产市场呈现量跌价升，主力成交楼盘为卧城名邸、金地天逸，拉高了本周萧山区整体成交均价成交量：本周商品住宅成交面积为0.77万㎡，成交套数为50套，成交量、成交面积小幅下滑；套均面积：117㎡，萧山区本周成交主力卧城名邸，成交17套，成交主力户型为约90㎡，成交均价为21084元/㎡，金地天逸，成交13套，成力主力面积为184㎡，成交均价为26313元/㎡；成交均价：20147元/㎡，小幅上升，本周成交主要集中在卧城名邸、金地天逸，小幅拉高了本周萧山区均价；新开盘：本周无新开楼盘日期8.29-9.049.05-9.119.12-9.189.19-9.259.26-10.0210.03-10.0910.10-10.1610.17-10.2310.24-10.3010.31-11.611.7-11.1311.14-11.20成交套数48113105121561416116067507761成交面积（万㎡）0.571.411.081.340.50.161.561.490.730.580.850.77套均面积（㎡/套）118125103111891149793109117110127成交均价（元/㎡）1179511245986610287111501653618963110601327612882196612014710萧山区板块市场主力成交区域集中在老城区、新区、开发区及钱江世纪，其中仅新区、开发区级钱江世纪成交面积有所回升；开发区及钱江世纪板块成交主要集中在东方世纪中心的办公类商品房，面积在220-380之间，成交均价在12500元/平方左右本周成交主力区域为开发区及钱江世纪、老城区，老城区下降明显，新区和开发区及钱江世纪成交有明显上升11市场总结本周无土地出让和成交信息；本周成交量相比上周也有不小的下降，创下近几周成交新低，冷市场，强调控的大环境下，成交面临严峻的考验，购房客户观望情绪较浓导致杭州高端项目成交量逐步萎缩，以价换量或许是成交的出路；萧山区成交量再次小幅回落，成交主力为市中心一些高端楼盘，本周成交主力为老城区板块卧城名邸，成交主力户型为90㎡12三、重点个案跟踪及近期开盘重点个案监测主城区重点个案跟踪滨江、萧山区重点个案跟踪13成交量（套数）变化供应变化均价变化项目名称本周成交本年累计成交新政前周均成交2.28后周均成交本年周均成交新政后新增本年新增推盘去化率本周均价本年成交均价远洋公馆016862.653.6525825865.12%——34313西溪蝶园1353184.857.5142871575.37%2635926663雅戈尔御西湖0898.50.511.74121279.46%——46600西溪诚园02635.73.573.5537437429.82%——32718大家武林府03320.440.670032.35%——52798高尔夫艺墅0942.51.962.3835135155.95%——25631宋都阳光国际0494.20.391.210090.74%——26304昆仑公馆0272.50.170.720049.1%——36172欣盛东方福邸120706.96.930130168.77%2524325233凯德龙湾02600.810.81848430.95%——26733绿城兰园09604.174.1726326336.5%——46147滟澜山二期07902.822.8245445417.4%——20520主城区重点个案跟踪政策调控进入寒冬，客户价格预期持续下滑，致使高端房源备案缓慢，大部分项目持续几周无成交14项目分期开发分期：项目共分为两期，一期以交付，目前在售为二期项目开发进度现状开发状态：二期在建；新房上市：2011年7月9日推24#楼，共32套中央水景房源，主力户型138㎡、175㎡，均价26000—32000元/平方米；2011年7月27日，28#27套精装修房源正式接受选购，主力户型138㎡，均价26000-30000元/㎡；优惠：70-155㎡开盘优惠5万，一次性付款优惠5万，170㎡开盘优惠10万，一次性付款优惠10万，按时签约优惠5万，老客户以及老客户推荐可再优惠2万，万客会不同等级会员可再享受0.2%-2%的优惠典型个案跟踪西溪蝶园二期：11月份项目以“缤纷主题月”开展系列活动，邀请二期即将入住的业主参加活动，深挖老客户资源在售1511.14-11.20周成交户型面积区间本周供应套数本周销售套数本周销售均价三房三房两厅135-1500126359四房四房两厅170-19700复式五房两厅225-27900总计135-27901累计成交户型面积区间累计供应套数累计销售套数累计去化率三房三房两厅135-15023420587.6%四房四房两厅170-1972477228.74%复式五房两厅225-2793326.06%累计情况总计135-27951427954.28%主力户型及销售状况项目28号楼备案1套136.95㎡的三房，11月份持续三周成交1套，项目现场通过开展缤纷主题月活动集聚人气，促进房源的成交0510152025成交套数西溪蝶园二期每周成交情况16宣传报广宣传平台：新浪微博时间：11月19日下午14:00活动主题：缤纷生活主题月活动——软装拍卖会活动时间：西溪蝶园售楼处主诉求：继续上周六活动内容的主题，邀请西溪蝶园二期即将入住的业主参加HarborHouse专场拍卖会17营销活动宣传平台：新浪微博活动主题：缤纷生活主题月活动——家居软装系列讲座活动时间：11月20日14：00活动地点：西溪蝶园售楼处现场活动内容：邀请第六空间欧罗家居和肖邦布艺的设计师们为对家居软装有兴趣的业主客户讲解近期最潮的极简主义风格的软装设计18典型个案跟踪东方福邸：11月份项目备案缓慢10#2#整体规划项目总建筑面积约30万㎡，由22幢18-25层高层组成，共1550户，车配比约1：1。项目开发进度现状7月11日加推3、4号楼共计153套房源，销售均价在23000-28000元/㎡之间；3号楼主力户型为136-150平米，共计89套房源；4号楼为“三叠双墅”产品，户型包括176、263平米，房源共计64套，两种户型各32套，开盘预定达5成3#4#19主力户型及销售状况11.14-11.20周4#备案户型面积区间供应套数本周备案累计备案成交率三房两厅1753211753.13%跃层26332000%总计175-2636411726.56%4号楼备案1套175.1㎡的房源11.14-11.20周3#备案户型面积区间供应套数本周备案累计备案成交率三房两厅1364303274.42%三房两厅150（拼接）4203071.43%跃层239-26740025%总计136-2678906269.67%010203040成交套数东方福邸每周成交套数20宣传报广宣传平台：钱江晚报活动时间：11月17日主诉求：本周报广侧重宣传项目的精装修，主要为项目即将推出的60以及90㎡的精装修样板房作宣传报广21微博宣传活动宣传平台：新浪微博活动时间：11月17-25日活动内容：IPHONE客户端转发微博抽奖活动主诉求：下载东方福邸IPHONE客户端通过下载教程以及抽奖环节，1、成为项目的粉丝；2、截下项目任一信息内容@五位好友；3、每晚18:00参加抽奖环节奖品设臵：五月天杭州演唱会门票以及郑嘉颖签名照22典型个案跟踪整体规划项目位于拱墅区小河路、吉如路交叉口总建筑面积约18万㎡，宸庐和宸颂两个组团组成，宸庐为低密度住宅区，宸颂为高层精装住宅区，共700户在售房源情况11月5日宸颂组团首次开盘，推2、8号楼255套房源，2#153套89㎡的两房，8#102套均为170、190和224方改善型户型，均价24000—33000元/㎡，精装标准5500元/㎡优惠措施