房地产项目管理模式的探讨

房地产项目管理模式的探讨目前，国内多数的民营房地产集团公司是由原来单一的房地产开发公司逐步发展成为集房地产开发、建筑施工、物业管理以及商业地产开发等为一体的综合性房地产集团公司。这时候，集团公司同时有数个楼盘在动工、多个二级公司在运营，其内部管理非常复杂，如果还按照公司发展阶段那种单项目运作的直线职能制管理模式，由集团公司直接指导二级公司乃至项目的现场工作，高层管理者成天应付公司日常性事务，无暇进行长期战略性问题的思考，最终将会削弱集团公司的长期竞争力。因此，如何建立适应新的市场环境、有利于公司发展的组织结构，是摆在房地产公司管理者面前非常重要和迫切的任务。本人现就民营房地产公司管理模式提出一些粗浅的见解，与大家一起交流与探讨：一、项目管理常用模式简介1、GC模式：即施工总承包模式。指工程总承包企业按照合同约定，承担整个工程项目的施工任务。2、PM模式：即项目管理模式。指工程项目管理咨询公司受业主委托(或项目部获得相应授权)，根据合同约定，代表业主对工程项目的组织实施全过程或若干阶段的管理和服务。3、PMT模式：即一体化项目管理模式。指业主或项目法人与项目管理公司在组织结构上、项目程序上，以及项目设计、采购、施工等管理的各个环节上都实行一体化运作，以实现业主和项目管理公司的资源优化配置。4、Partnering模式：即伙伴模式。是在充分考虑建设各方利益的基础上确定建设工程共同目标的一种交易模式。它一般不能独立应用。二、下面主要从成本、进度和质量三个方面在不同管理模式下进行分析。表1不同管理模式下项目全过程成本控制分析表阶段划分比较内容承发包类管理服务类GC模式Partnering模式PM模式PMT模式决策／计划设计阶段能否制定有效的成本控制计划一般采取总价合同，能控制总成本在信任的基础上建立早期合作，能有效的控制总投资可以可以，更好把控是否易选择设计较优的项目投资构思方案有利于承包商优化设计方案但业主方不能选择较强势设计单位共同的目标使得各参与方能充分发挥自己的优势，选择较优的方案可以可以，更优施工阶段材料成本节约效果一般较好较好更好掌控运营维修阶段项目成果的检验会降低业主对最终设计和细节的要求会尽力满足各方的需求会尽力满足业主的需求实行一体化有利于实现业主的要求全生命周期内价值流管理价值目标提交一个满足使用功能的项目共同的目标，会不断提高和改进工艺，实现双赢可实现投资最优，工期最短、质量最高的目标更易实现投资最优，工期最短、质量最高的目标能否有效杜绝不增值活动承包商为了最大利益，会改进工作，但也可能产生返工提高价值链上每个环节的工作效率，使整个项目价值链上企业实现最大限度增值在各部门协作下，可尽力减少不增值行为，杜绝浪费在一体化运作下，可较好减少不增值行为，杜绝浪费是否有利于拉动式准时化生产设计时充分考虑到施工，有利于施工阶段生产各方为了共同目标相互协作，有利于全生命周期内生产在各部门协作下，有利于全生命周期内生产在一体化运作下，更有利于全生命周期内生产表2不同管理模式下工程项目进度控制分析表比较内容承发包类管理服务类GC模式Partnering模式PM模式PMT模式工程项目的进度总效果可以缩短工期进度快，能保证工程各方良好配合施工能够控制进度能够有效地控制进度是否有利于实施并行工程边设计边施工，对总包计划安排有影响与其他模式结合可采用并行工程可以根据实际采用可以根据实际优化采用进度主控点控制效果承包商更关注进度与资金计划同步，考虑假使其短期投入过大，会降低其他项目竞争力与其他模式结合可有效控制通过协商，消除制约因素，能够达到主控点控制效果减少管理环节，不断提升项目部的影响力和权重，有助于有效的协商和主控点控制施工计划控制能主动修正并积极组织施工能充分利用各方资源，采取有效组织模式，能更好实施计划能促进施工计划性，优化进度能促进施工计划性，合理优化进度转换时间控制承包商为了赶工期，各工作之间搭接比较紧密结合其他模式时，各方良好合作，可以有效控制转换时间可以引导控制时间转换可以更好引导控制时间转换表3不同管理模式下项目全过程质量控制分析表比较内容承发包类管理服务类GC模式Partnering模式PM模式PMT模式质量控制好坏业主难以控制能够有效控制质量能够有效控制质量能够有效控制质量内容与方法的全面性一般与其它模式组合能较好较好较好全过程控制仅项目全生命周期内部分阶段是项目全生命周期内的控制质量控制现场部分委托监理，能较好全程控制能较好全程控制全员参加各方的目标不一致，容易导致矛盾参与方为共同目标努力，能做到同心协力合作较好专业齐备、较高水准，易形成一致目标