房地产项目管理讲义

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2©Wangyong,BeijingPMPRACTICE房地产企业项目管理解决方案EnterprisePMandPortfolioWangyongPMPPMPRACTICE4©Wangyong,BeijingPMPRACTICE房地产企业与项目管理房地产项目的管理策略房地产项目管理体系房地产项目治理房地产项目的启动管理房地产项目的计划管理房地产项目计划的实施与控制管理房地产项目的收尾管理5©Wangyong,BeijingPMPRACTICE信息沟通企业成长的关键因素组织人员资源企业企业文化6©Wangyong,BeijingPMPRACTICE项目管理的环境企业项目管理企业项目管理内部环境内部环境市场环境市场环境外部环境外部环境技术发展社会文化经济状况法律法规企业文化组织战略组织技术/方法国际市场地区市场潜在需求当前需求国内市场7©Wangyong,BeijingPMPRACTICE如何做?松下幸之助的观点也适用于您公司整体的绩效一分技术三分财务六分管理带来直接效益的PM8©Wangyong,BeijingPMPRACTICE房地产企业可承受的业务结构驱动整个业务房地产企业可承受的业务结构驱动整个业务9©Wangyong,BeijingPMPRACTICE人均GDP与房地产发展阶段的关系30003000--40004000US$US$40004000--80008000US$US$80008000--US$US$800800--30003000US$US$发展阶段启动期快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展期人均GDP(美元)800~30003000~40004000~80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型以数量为主,向注重质量方向发展平稳发展,以质量为主,数量与质量并重缓慢发展综合发展型2005年,中国人均国内生产总值(GDP)达到1703美元10©Wangyong,BeijingPMPRACTICEGDP增长率与发展阶段的关系宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展11©Wangyong,BeijingPMPRACTICE房地产投资波动周期低迷低迷正常正常过热过热饱和饱和滞涨滞涨低迷低迷正常正常正常正常一个房地产投资增长周一个房地产投资增长周期通常为期通常为88——1010年年12©Wangyong,BeijingPMPRACTICE新时代经营理念的转移市场营销企业营消由住宅开发商跃变为住宅需求服务商13©Wangyong,BeijingPMPRACTICE房地产企业与项目管理房地产项目的管理策略房地产项目管理体系房地产项目治理房地产项目的启动管理房地产项目的计划管理房地产项目的范围管理房地产项目计划的实施与控制管理房地产项目的收尾管理14©Wangyong,BeijingPMPRACTICEEverythingisProject!没有项目管理项目将会怎样?项目目标15©Wangyong,BeijingPMPRACTICE创新是项目之魂附加值市场、品牌R&D分包管理市场+渠道16©Wangyong,BeijingPMPRACTICE17©Wangyong,BeijingPMPRACTICE新上市商品房项目销售失败的10大原因•消费者对项目的满意度不够(25%)•市场定位模糊,卖点不明确(20%)•价格过高,无法与竞争对手相抗衡(10%)•入市时机不正确(7%)•项目知名度不够(8%)•项目的销售管理、控制不合理(12%)•项目的工程进度慢(3%)•开发商信誉不好(3%)•促销活动不合适(5%)•企业领导的个人意愿(7%)18©Wangyong,BeijingPMPRACTICE存在的项目管理GAP19©Wangyong,BeijingPMPRACTICE房地产项目管理常见问题(一)•项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善,计划、目标意识不强•施工图设计文件供应迟慢,变更多,工期、预算失控•项目分包、总包商、其他干系人及其合同管理不可控•多项目资源冲突•项目组织构架和项目管理模式不协调20©Wangyong,BeijingPMPRACTICE合格的项目经理很少缺乏有效的项目信息管理平台项目经理责大权小利小的现象比较普遍。项目各阶段之间信息真空现象严重。项目管理中经常出现缺位、越位、错位的现象项目管理常见问题(二)21©Wangyong,BeijingPMPRACTICE项目管理名言“项目管理就是要集中注意力在缺乏权威、目标受多方制约、行为规则定义不清的环境中完成工作。”来源:JDavidsonFrame“TheNewProjectManagement”22©Wangyong,BeijingPMPRACTICE房地产企业与项目管理房地产项目的管理策略房地产项目管理体系房地产项目治理房地产项目的启动管理房地产项目的计划管理房地产项目的范围管理房地产项目计划的实施与控制管理房地产项目的收尾管理23©Wangyong,BeijingPMPRACTICE房地产项目管理概念•房地产项目管理是工程项目管理的一个分类,其运用系统工程的观点、理论和方法,对房地产项目的建设和使用进行全方位和全过程的综合管理,实现生产要素在房地产项目上的优化配置,为用户提供优质产品。•根据角色不同可以分为:–开发商-建设项目管理–设计单位-设计项目管理–咨询监理单位-工程咨询项目管理–施工单位-施工项目管理(总包、分包)–物业公司-后期物业管理24©Wangyong,BeijingPMPRACTICE房地产项目管理系统项目前期策划项目组织系统项目计划系统项目控制系统组织协调与MIS项目营销管理系统项目后管理系统项目管理系统25©Wangyong,BeijingPMPRACTICE项目管理:完美的计划和多项目实施/Flawlesslyplan&executemultipleprojects经验知识库管理:使用昀好的经验知识库,以达到项目成功的可重复性/Attainrepeatablesuccessthrough“bestpractices”协作:团队和相关人员之间的有效沟通,加速产品进入市场的时间/Acceleratetime-to-marketwitheffectiveteam&stakeholdercommunicationsPortfolioManagement:基于企业商业战略安排项目或产品计划,以优化投资回报率/Alignprojects&productswiththebusinessstrategyforoptimizedROI;Earlyidentification&resolutionofproblemsWorkOrder管理:准确地预测、跟踪成本和人工费用/Accuratelyforecastandtrackcostandlaborexpenditures资源管理:根据企业商业战略安排资源/Alignresourceswiththebusinessstrategy企业项目管理(EPM)内涵26©Wangyong,BeijingPMPRACTICE项目管理的国际标准:PMIPMBOKInitiatingPlanningExecutingControllingClosingProjectIntegrationManagementProjectHumanResourceManagementProjectRiskManagementProjectCommunicationsManagementProjectProcurementManagementProjectQualityManagementProjectCostManagementProjectTimeManagementProjectScopeManagementQualityPlanningQualityAssuranceQualityControl过程组知识域项目管理过程PlanDevelopmentPlanExecutionChangeControlOrganizationPlanningStaffAcquisitionTeamDevelopmentPMBOK®Guide2000,ProjectManagementInstitute,Inc.27©Wangyong,BeijingPMPRACTICE企业的项目管理流程现状BusinessProcessPMProcessEnablingProcess28©Wangyong,BeijingPMPRACTICE房地产企业与项目管理房地产项目的管理策略房地产项目管理体系房地产项目治理房地产项目的启动管理房地产项目的计划管理房地产项目的范围管理房地产项目计划的实施与控制管理房地产项目的收尾管理29©Wangyong,BeijingPMPRACTICE模型一:项目全生命周期规划方法30©Wangyong,BeijingPMPRACTICE企业的利润ProfitLeaks``RealizedMarginLostMarginConceptDevelopProto/PilotNPI/RampVolumeServicePhase-OutPlannedMarginSourcesof“ProfitLeaks"SourcesofSourcesof““ProfitLeaksProfitLeaks""BusinessIssuesBusinessIssues31©Wangyong,BeijingPMPRACTICE模型二:项目生命周期的阶段划分费用和人员水平时间概念5%计划编制20%实施与控制60%收尾15%•收集数据•识别需求•建立:9目标9可行性9项目干系人9风险水平9战略9可能的团队•估算资源•识别替代方案•提交建议书•得到下阶段批准•项目章程•建立:9组织9沟通•激励团队•细化技术要求•建立:9工作包9信息控制系统•采购货物及服务•执行工作包•指导/监视/预测/控制9范围9质量9时间9成本•解决问题•产品昀终评审核验收•结算•转交产品责任•评价项目•结果文档化•释放/重新定向资源•重新安排项目团队成员•指定关键人员•进行研究•制定范围基准:9昀终产品9质量标准9资源9活动•建立:9总计划9预算,现金流9WBS9政策与程序•评估风险•确认理由•提交项目概要•批准继续进行32©Wangyong,BeijingPMPRACTICE房地产项目的生命周期模型(一)项目经济分析阶段项目经济分析阶段征地拆迁阶段征地拆迁阶段设计报建阶段设计报建阶段工程建设阶段工程建设阶段推广销售阶段推广销售阶段物业管理服务物业管理服务33©Wangyong,BeijingPMPRACTICE房地产项目的生命周期模型(二)项目构思批准立项开始施工交付使用责任结束构思、目标设计可行性研究设计、计划招标施工准备实施预售活动使用物业管理34©Wangyong,BeijingPMPRACTICE不同项目生命期的管理难点•项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善–没有详细、“可行”的项目可行性研究报告,使得项目的规划设计迟迟不能如期进行35©Wangyong,BeijingPMPRACTICE•准备阶段–工程施工承包合同不严密–供方资源的整合工作不足,与供方平等、诚信合作双赢意识差,影响项目管理36©Wangyong,BeijingPMPRACTICE•实施阶段–施工图设计文件供应迟慢,变更多,设计师成了“改图师”–项目设计资源整合不足会影响项目设计文件的质量、供应时间、工程内容接口等工作,从而影响项目管理。–建设实施过程的后期,甲方分包工程的施工单位与单位工程总承包施工单位的配合和接口问题上,矛盾越来越突出37©Wangyong,BeijingPMPRACTICE•收尾阶段–部门协调不力,工作无序紊乱–物业管理差,引起业务纠纷,影响开发商信誉38©Wangyong,BeijingPMPRACTICE决策者PM(WHAT,WHEN)执行者(WHO,HOW)模型三:企业项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