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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。城泰投资蒋巷项目整体定位与物业发展建议《江景艺墅庭院生活》本报告是严格保密的。报告思路46项目初步规划建议物业发展建议5项目经济测算321宏观大势与入市时机项目定位项目附加值建议项目启动策略7本报告是严格保密的。PARTONE1★宏观大势与入市时机本报告是严格保密的。宏观大势——国家宏观经济周期通过三十年来我国GDP增长在一定程度上反映出中国改革开放三十来宏观经济一直持续良性快速增长的状况，通过每年GDP比上年的增长率变化的曲线图，可以看出中国宏观经济的调整周期应该是七年。第一轮：1978年～1984年，78～81年先微调后，再上扬，宏观经济总体增长较快，周期为7年。第二轮：1985年～1990年，宏观经济增长逐步放缓，周期为6年。第三轮：1991年～1999年，1991年、1992年两年快速增长期，但从1993年始到1999年，增长率缓慢，剔除91、92年二年，本轮放缓周期也为7年。第四轮：2000年～2007年，由于GDP总量已经到了一个较大数据，并保持逐年上调增长之势，本轮周期为8年。第五轮：2008年～2015年，中国宏观经济受到世界经济危机的影响进入调整期，后2-3年进入恢复期。2015本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。12新开工加速存货去化期上升房价收入比下降新开工减少供应过剩，存货去化期达到最大投资冷却市场缓慢吸收存货，存货去化期下降需求萎靡，房价起稳需求增长新开工增加投资过热繁荣阶段衰退阶段恢复阶段房价收入比上升，投资增加1234567891011钟型特征价升量跌价量齐跌价稳量涨价量齐涨房地产市场发展周期阶段钟模型：宏观大势——房地产周期南昌市场刚进入此阶段，未来2-4年基本处于此阶段本报告是严格保密的。入市时机——各区域土地供应量08-09年各板块供应量未来土地供应集中区未来土地供应集中区通过近二年土地供应情况来看，红谷滩，湾里是重点土地供应地块，而拥有大量土地储备的朝阳洲，青云谱区，京东区域近几年土地供应较少，预计未来1-2年将是土地供应重点区域。未来土地供应集中区本报告是严格保密的。蒋巷地块入市时机6亿元打造“城东第一路”据悉，青山湖大道北起富大有堤，南至解放东路，全长9.3公里。该工程总投资估算约6亿元，计划于2011年9月底竣工通车，改造后将成为一条集旅游、休闲、购物、娱乐为一体的街道，成为“城东第一路”。记者看到，青山湖大道与上海北路、南京东路、北京东路、洛阳东路等主要道路相交，沿途经过青山湖区湖坊、塘山、京东3个镇12个行政村及26个省、市驻区单位，五干一分渠顺路蜿蜒而过，道路南端有4A级国家旅游风景区——天香园。青山湖大道的贯通将大大改善蒋巷地块的交通状况，青山湖大道预计2011年下半年开通，蒋巷地块2011年下半年入市。本报告是严格保密的。明确“区域空白市场领军项目”的整体策略策略：通过高性价比、高附加值的创新产品打造项目核心竞争力市场环境：中心城供应不足，购房外溢明显，区域市场空白，区域竞争压力较小趋势判断：中高端楼盘竞争加剧，价格出现天花板效应，产品力成为竞争主战场，品质明显提升区域分析：区域未来将具备一定的城市属性，区域形象生态健康客户定位：以城市中高端追求生活品质、居住品质客户项目如何打造？PARTONE2★项目定位★宏观大势与入市时机项目核心竞争力3142（文化资源）『客观性』主动式被动式『主观性』服务环境（建筑、园林）（品牌）（自然、区位）产品人文高性价比、高附加值的创新产品是项目的核心竞争力景观环境：赣江北岸江景线地块较为孤立，反而可以将项目打造出一种专属的感觉城泰品牌是有利于迅速扩大项目知名度的一大资源项目整体发展战略通过高性价比、高附加值的创新产品打造项目核心竞争力项目形象定位——将核心竞争力转化为核心卖点赣江北岸·专属领地·原创洋房庭院区位特征，主打赣江方向制造专属感，提升项目形象创新的产品和创新的形象赣江北岸·一线江景·艺墅空间区位特征，主打赣江方向突出沿江风情岸线庭院洋房生活的形象拔高城泰·长岛城泰·江湾艺墅城泰·美墅案名推荐：充分关联企业品牌，体现项目核心形象价值主推：城泰·长岛艺墅PARTONE3★项目整体规划设计建议★项目定位★宏观大势与入市时机规划指标占地面积：64267㎡容积率：1.8总建筑面积约115000㎡绿地率大于35%中等规模，不具备营造大型社区的条件规划设计前提（1）-------主出入口比选地块资源最大化入口1路段昭示性较好，有利于将南侧社区景观与滨江主景观轴联系起来入口2昭示性佳，沿路现状较好，主干道入口3昭示性好，营造社区形象1、社区形象主入口3、社区北面次入口2、车行西面主入口规划设计前提（2）-------地形利用分析•利用内部地势较低：做半地下停车或地下停车，即可解决停车问题也能减少开挖量•利用地形高差变化，利于部分人车分流设计，区隔内外环境地形特征：地块内部离江堤有5—8米的高差上部人行入口下部车行入口地下停车场、局部下沉花园及上下空间社区园林、住宅首层规划设计前提（3）-------赣江景观利用分析•本项目应在前期就投入资金，改造江景资源，提升江景资源的利用性•在沿堤岸附近设计融合健康步道、休憩小广场的步行系统，改善景观环境观赏性、增加参与性规划设计前提（4）-------总体布局建议，中轴对称布置，设置中庭景观景观轴线别墅组团主入口中庭主景观高层组团次入口车行入口本项目物业档次定位赣江北岸高档、南昌市中档楼盘高档形象、中档品质地块自身缺乏成为真正高档楼盘必需的资源条件区域内品质感一般，本项目拥有成本优势，有机会突破竞争市场区位、品牌、规模有利于打造中高档楼盘的条件档次定位切合实际符合项目发展目标档次定位物业类型分析思考点客户特征注重产品性价比，同时对实惠、实用的产品创新容易接受，南昌人认为多层、类别墅较高档市场空缺建筑存在产品类型空缺、高性价比洋房空缺、景观精品缺失，户型设计存在创新空缺和高附加值空缺项目目标减小前期风险、保证开发成功在风险控制之下获取的较高的开发利润规划指标容积率1.8可能的物业类型组合较多丰富的产品形态有利于美化社区环境前期以建设速度、销售速度快的多层为主抓住创新空缺、高性价比空缺、高附加值空缺出现创新产品的同时，注重多产品组合，提高性价比可采用多种物业类型组合的形式，丰富社区形态适度创新不过于超前，创新产品价值在于提升项目形象，突破市场，性价比是项目的核心竞争力创新产品类型采用6层叠拼别墅物业类型建议产品类型及功能定位树立价值标杆，提升项目档次塑造市场稀缺的明星产品有利于形成建筑景观展示提升项目产品品质树立项目高端产品精神标杆提升地块功能满足社区生活服务形成社区生活展示叠拼别墅独栋别墅社区服务功能商业提升容积率，增加土地开发强度未来价值提升的支撑电梯洋房物业类型建议参考项目布局——众信叠景湾项目初步规划建议项目布局初步示意少量独栋项目标杆叠墅物业主力产品中轴对称中心园林北高南低高层围合高层围合主力产品项目物业配比建议物业类型建筑面积（平方米）所占比例叠拼别墅2850026.22%独栋别墅30002.76%小高层2738025.19%高层4980045.82%合计108680100本报告是严格保密的。价值点打造——规划小结配套规划地形利用中轴对称，中庭景观主出入口比选赣江景观利用产品附加值活动空间社区休闲空间江堤漫步空间本报告是严格保密的。PARTFOUR4★项目整体规划设计建议★项目定位★项目经济效应测算★宏观大势与入市时机本报告是严格保密的。独栋别墅600元/平方米叠拼别墅800元/平方米小高层1200元/平方米高层1600元/平方米商业（其它）1400元/平方米经济测算前提本报告是严格保密的。方案一：中档园林，造价300元/㎡，使用以下新技术、新材料，单位成本为3031.92元，开发利润74497118.03元，开发利润率率为21%。中水、直饮水、雨水收集系统15元/平方米分户中央空调110元/平方米密码锁20元/平方米不锈钢双封地漏1元/平方米人工安装及其他费用费10元/平方米项目利润表物业类型销售单价（元/m2）面积（m2）总额独栋别墅8000300024000000.00叠拼别墅460028500131100000.00小高层35002738095830000.00高层350049800174300000.00商业70000.00合计115680425230000.00开发成本350732881.97开发利润74497118.03开发利润率0.21税后成本利润率本报告是严格保密的。方案二：高档园林，造价400元/㎡，使用以下新技术、新材料，住宅每平米增加成本272元。单位成本为3311.75元，开发利润69262399.42元，开发利润率率为18%。中水、直饮水、雨水收集系统15元/平方米分户中央空调110元/平方米密码锁20元/平方米不锈钢双封地漏1元/平方米外保温墙系统100元/平方米地下车库防水层11元/平方米人工安装及其他费用费15元/平方米项目利润表物业类型销售单价（元/m2）面积（m2）总额独栋别墅10000300030000000.00叠拼别墅480028500136800000.00小高层370027380101306000.00高层370049800184260000.00商业70000.00合计115680452366000.00开发成本383103600.58开发利润69262399.42开发利润率0.18税后成本利润率本报告是严格保密的。测算总结：依据当前南昌房地产市场：精美高档的园林，新技术的运用时必不可少的；但就项目的区位及资源，项目盲目跟从市场风险较大。方案一：有一定的亮点，园林300元/㎡的造价以及新技术的运用，足以做到片区的标杆，吸引城市外溢客户。方案二：400元每平米的园林造价、众多新技术的运用，项目的硬件足以和在市场占据一定的位置，吸引众多眼球。但市场能否支撑此售价，有待观察，且开发利润率仅为18%。所以总的来说方案一是在满足各方面要求情况下的最好选择。PARTTHREE5★项目物业发展建议★项目整体规划设计建议★项目定位★项目经济效应测算★宏观大势与入市时机本报告是严格保密的。基于市场分析、项目战略和目标客户需求特征的产品对应产品建议产品类型及功能定位树立价值标杆，提升项目档次塑造市场稀缺的明星产品有利于形成建筑景观展示提升项目产品品质树立项目高端成品精神标杆提升地块功能满足社区生活服务形成社区生活展示叠拼别墅独栋别墅社区服务功能商业提升容积率，增加土地开发强度未来价值提升的支撑电梯洋房本报告是严格保密的。户型定位——市场分析象湖红角洲区域有退台花园洋房等类别墅产品等较丰富的产品类型户型区间：四季花城一层：147平米二层：140平米三层：128平米四层复式：161平米►退台花园洋房►叠拼别墅户型区间：绿地香颂一二层：130-150平米+160平米赠送面积=290-310平米三四层：150-160平米本报告是严格保密的。本项目户型面积和比例建议综合考虑本项目的竞争情况、其他项目的案例借鉴、目标客户购房特征，本项目户型定位及比例建议如下：产品类型户型面积区间（平方米）叠拼别墅三房、四房135～165独栋别墅四房、五房250-350电梯洋房两房85～95小三房105～120大三房125～135本报告是严格保密的。户型图展示叠拼别墅户型本报告是严格保密的。花园60蝶墅A户型：使用292平米，产权面积131平米赠送面积：地下室面积101平方米花园面积60平方米蝶墅B户型：使用315平米，产权面积150平米赠送面积：地下室面积86平方米花园面积19.58平方米露台面积56平方米绿地香颂蝶墅产品介绍地下室101花园19本报告是严格保密的。主力创新—舒适度创新（1）注重与室外空间环境结合，建立室内外的充分交融凸窗露台大露台、凸窗与空中庭院的应用：彰显宽敞且与天空、自然环境的贴近本报告是严格保密的。舒适度创新（2）—