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0樟木头房地产市场1区域房地产受港资及深圳影响起步较早，目前处于更新换代的阶段，产品呈多样化发展90年代初——2000年改革开放后，港人纷纷开赴大陆投资，交通及两地消费水平的巨大反差吸引了大量港商的投资，掀起港人在当地购房置业的热潮；由于地理位置优越，樟木头成为房地产开发的“第一军团”。区域房地产发展市场回顾2000—2005年2005年至今非典袭来，对港人置业信心造成明显冲击；项目开发呈现多元化，户型开发呈现向大户型发展的趋势。发展商的销售对象也从主要针对香港人转而针对香港和内地人士，所推项目在产品、园林设计上向实用型、高品质得到了大力的提升，经济危机过后，港人纷纷撤潮；房地产一系列调控政策提高多次置业首付比例，银行、多次调整贷款利率影响导致外来置业者推离了本地市场置业客户的大幅度转变，内销市场受到关注。代表作：雅翠花园、翠怡花园，怡乐花园、展基广场、荔景山庄、维多利花园、豪苑花园、大富豪广场代表作：绿茵豪庭、碧河花园、帝豪花园、帝雍园代表作：富盈•山水华府、香樟国际、御景花园、中惠•香樟绿洲、绿茵温莎堡“小香港”楼市传奇港销市场萎缩步入转型期本土品牌开发商入驻呈多元化发展2地块编号地块位置用地面积（m2）容积率建筑密度土地用途出让年限楼面地价（元/㎡）竞得单位2011G022樟木头镇樟罗村西城路西侧66666≤2.45≤40%商住70年1567四川长虹置业有限公司2010G065樟木头镇樟洋村74857≤2.0≤30%普通商品住房70年1302挂牌未出让2010G0664622≤1.65≤30%15782008G026樟木头樟洋村656731.330%商住70年1231东莞市乐富房地产开发有限公司2007G013樟木头石新70023.5——商业50年1003东莞市大喜房地产开发有限公司2006G002樟木头柏地村176771.7——商住70年1331东莞市富盈房地产开发有限公司近年无大规模土地供应，未来两年以小规模项目开发为主；06-11年樟木头一级土地出让情况土地交易情况资料来源：东莞市国土资源局304-07年土地交易情况04-07年土地交易均价（元/㎡）地块编号地块位置用地面积（m2）容积率土地用途出让年限楼面地价（元/㎡）竞得单位20064034樟木头柏地村64954.5≤2.0商住70年1516.4中惠香樟绿洲房地产开发有限公司20060436樟木头柏地村55096.0≤2.0150120060435樟木头柏地村65959.3≤2.01506.520060434樟木头柏地村64954.5≤2.01503.3这四块用地均为东莞市樟木头房地产开发总公司名下的商住用地土地交易情况06年高位出让土地是由于四块二级土地市场住宅用地的出让资料来源：东莞市国土资源局4从需求上看，2009年市场回暖需求集中释放，由于供应的失衡，住宅供应持续偏紧，导致很多购买需求得不到满足，这些需求在2010年得到释放；2010年的东莞楼市进入新一轮房地产开发热潮，市场以消化增量为主，存量消化压力较小。随着供需状况从目前的供应偏紧逐步趋向平衡，后市的供应压力持续加大。4.3421.9512.6615.5305101520252009年2010年樟木头2009-2010年商品房供求情况（单位：万㎡）供应面积销售面积474592545.96449.5101002003004005006007002009年2010年东莞市2009-2010年商品房供求情况（单位：万㎡）供应面积销售面积2010年供过于求，市场以消化增量为主，供应状况由偏紧趋向缓和，后市存量消化压力加大供求情况资料来源：DTZ研究部1176659102000400060008000100001200014000010002000300040005000600070002010年东莞各区镇商品住宅成交情况成交套数成交均价（元/㎡）5樟木头成交量在东莞各镇区处于中等水平，但成交均价位于前列2010年樟木头成交套数为1176套，成交均价为6591元/㎡，泛深圳区域的凤岗、塘厦、樟木头等区域的成交活跃，很大程度上归功于深圳客户成交取得了不错的效果，尤其是深圳“限购令”出台后，莞深二三级联动愈加频繁，这种趋势在2011年得到延续。成交量价资料来源：DTZ研究部此数据包含别墅产品6近两年去化量与价格均呈上升趋势，价格年均增速超过10%62008年樟木头高层仅成交512套，2009年激增到887套，2010年比09年略有上涨，但单价达到5162元/平米，价格上升势头强劲。市场成交情况资料来源：DTZ研究部2008年2009年2010年成交套数512887889成交均价（元/㎡41534382516251288788941534382516201000200030004000500060002008-2010年樟木头成交情况项目产品面积均价(元/㎡)套数香樟半岛203㎡复式780070套绿茵温莎堡260—380㎡叠加913820套370—450㎡联排1004714套420—1068㎡独栋1600072套2010年推出产品，截至2010年末，全部售罄除去中惠香樟半岛与绿茵温莎堡的别墅及类别墅产品，片区2010年实际成交均价为5162元/㎡780-100平米成交比重最大，二房和三房为市场主导72010年至今樟木头成交面积区间统计分析2010年、2011年1-3月成交面积区间主要集中在60-120平米，其中以80-100平米成交最多且最为稳定，由此表明投资自住两适宜的刚需户型最受当地市场欢迎。市场成交情况8楼盘名称(高层)可售套数可售面积（㎡）富盈·山水华府22219443富盈·山水华府二期13312259香樟国际花园778807御景花园212244中惠·香樟绿洲3318中惠·香樟绿洲二期27331636总计72974707目前樟木头高层市场供应偏紧，香樟国际、御景花园处于扫尾期；香樟半岛、绿茵温莎堡高层产品最早10月份才能入市，只有香樟绿洲和山水华府有较大规模高层产品供应，目前高层去化难度不大。目前区域可售存量目前区域可售存量9中惠香樟半岛高层————富盈·山水华府高层65466.72㎡中惠香樟绿洲二期高层20174.02㎡绿茵温莎堡高层约170000㎡丰泰项目高层约39000㎡水云天公馆高层约23446.98㎡潜在供应方面（2011年底或2012年初有条件推出）预计绿茵温莎堡、香樟半岛、香樟绿洲、富盈山水华府等在今年底或明年初均有大批高层推出，计约为30万㎡以上；保利生态城和丰泰项目等规划中也有大量高层产品，大批量高层入市会大大增加消化难度，多形态有亮点的产品为市场空白点。区域潜在供应10东莞各区2011年4月二手房挂牌均价东莞各区2010-10至2011-4二手房月成交量：樟木头镇均领先区域二手房市场成交活跃，需求量一直处于高位，均价于东莞各区镇偏低三级市场概况资料来源：搜房二手房频道11楼盘名称户型结构售价（元）租价（元）租售比回报率中惠香樟绿洲两房42000015001：2804.29%三房60000020001：3004.00%御景园两房25000013001：1926.24%三房45000017001：2654.53%维多利花园两房23000010001：2305.22%帝雍园四房100000032001：3133.84%碧河花园两房31000012001：2584.65%三房42000016001：2634.57%展基广场两房29000013001：2235.38%三房34000017001：2006.00%帝豪花园两房30000012001：2504.80%三房40000016001：2504.80%三级市场租售价格比较片区住宅投资租售价格比在1：200-1：300，市场投资偏活跃从目前市场看，小户型的投资回报率相对来说较高12区域市场小结区域产品2010年供应量集中井喷，目前市场上以消化增量为主，后期供应量较大，消化压力加大；目前消化面积区间主要集中在60-120平米，其中80-100平米两房、三房最受市场欢迎；目前樟木头形成两极分化情况，片区整体需求旺盛，从一手房、二手房市场的量价比较，低端置业客对价格稍有抗拒，整体支付能力偏弱，主要消化港客抛售的低价小户型二手房为主，高端客户、投资客户关注一手房较多；区域未来供应产品类型以高层为主，应在产品类型上多做创新，寻求市场空白点。13区域版块现状14区域版块现状由7个自然版块构成，基本形成以河为界的新、旧中心两大区域版块，在产品类型、客户群方面各有偏差百果洞片区中心片区樟头围片区石马片区南城片区樟洋片区东城广场片区新中心镇政府镇政府新址本项目15已开发项目分布图帝豪花园碧河花园欧陆庭苑龙腾花园银翠花园金翠花园天龙居绿茵豪庭香樟国际雅翠花园翠景花园皇朝阁景城花园星耀国际香樟绿洲御景花园帝雍园笔架山花园荔景山庄•由于主体为港式楼盘，户型面积不会过大，主体面积在50-100平米之间；•过度重视港人过渡型需求，园林亮点不大，产品舒适度不高；•本地客户对房地产的看法仍停留以欧为尊的旧意识中，大量欧式楼盘充斥市场。已销完潜在供应在售物业山水华府嘉多利山绿茵温莎堡香樟半岛丰泰项目16片区小结片区：新中心片区特征：区域规划良好，楼盘规模较大，开发周期长，产品创新度高；多元化发展，户型开发呈现向大户型发展的趋势；比较注重园林和社区规划。代表楼盘：中惠•香樟绿洲、富盈•山水华府、御景花园片区：老中心片区特征：生活便利，配套完善，住宅开发时间较早，形象较陈旧；为早期港人置业地区，片区产品因迎合港客，小户型居多；在旧中心外围新推项目特点与新中心相似。代表楼盘：帝景花园、帝豪花园、嘉多利山花园、展基广场、维多利花园、大富豪广场17片区竞争格局18片区竞争格局在售项目待售项目中惠香樟绿洲富盈山水华府御豪园帝豪国际花园香樟国际绿茵温莎堡丰泰项目地块一丰泰项目地块二中惠香樟半岛保利生态城新中心竞争楼盘主要集中在老中心外围及新中心片区本项目位于新老中心交替处，占配套与规划双重优势，竞争优势明显本项目19中惠香樟绿洲香樟国际绿茵温莎堡富盈山水华府项目位置东城大道与柏峰路交汇处南城大道花园酒店斜对面樟木头大道南城新区东城大道与石马河交汇处均价（元）高层6200复式90007000160004900占地面积（㎡）29360012100240000138412建筑面积50980052800290000206700建筑类别（㎡）多层、小高层、高层高层独栋独栋、高层装修状况毛坯毛坯毛坯2010-3绿化率40.00%32.96%40.35%53.60%容积率1.733.701.221.6当期开盘时间2010-072010-062010-102010-3开发商东莞市中惠香樟绿洲地产开发有限公司东莞市樟木头房地产开发总公司东莞市樟木头房地产开发总公司，东莞市乐富房地产开发有限公司东莞市富盈房地产开发有限公司户型区间高层65-130㎡复式225㎡左右77-134㎡两房、三房114-146㎡400-700㎡高层78-100㎡叠墅188-209㎡在售项目一览受“90/70”影响，但一部分项目设有特色产品，比如叠拼、类别墅等，提升项目档次，基本为本地开发商所开发项目20中惠香樟绿洲发展商中惠地产占地面积293600平方米总建筑面积509800平方米总户数5000容积率1.74绿化率40%停车位地下车位1750个，地上约2000个项目地址东城大道与柏峰路交汇处相关信息：物业管理费2.4元/平米，地上车位租170元/月，地下车位350元/月，地下车位售45000元/个。后期开发均为高层产品，5月份推最后一批复式产品，目前在售主要高层产品均价约6200元/平米。项目特征：大项目，但楼密度大，覆盖率高赠送面积较大，对客户有吸引力分销措施，拉拢深圳客户目前在售重点在售项目热销户型：60-120㎡两房、三房21中惠香樟绿洲分大两期开发（预计共5000户）一期：06年——09年初二期：09年初—至今未完一、二期至今总户型配比户型面积区间（㎡）套数