房地产项目经营计划书

贵州佳上通业投资开发有限责任公司15420251588861万业兴财富广场项目《经营计划书》2013-02-10贵州佳上通业投资开发有限责任公司15420251588862项目经营管理委员会名单项目人员名单万业兴财富广场会签页2013/1/21项目名称万业兴财富广场决策机构项目经营管理成员名单签名备注贵州佳上通业投资开发有限责任公司15420251588863说明一、编制依据及时间要求：1.可行性研究报告及决策文件；2.土地出让合同；3.与政府签订的其它一切协议及与项目有关的一切政府相关文件；4.与项目有关的一切会议纪要；5.基于公司整体开发战略和经营特点，结合房地产行业及项目自身特点的运作流程和实践方法编制。6.编制完成时间可随项目进度分部分逐步完成，最终完成与项目方案定稿决策同步。7.经营计划书的调整必须严格执行初始编制一样的决策程序。二、编制目的：1.规范项目管理，确保项目投资收益最大化；2.为了项目工作有计划的推进；3.有效安排项目整体现金流计划；4.作为项目目标责任书签订的依据，也是项目经营管理的执行依据。三、核心内容：第一部分、项目组织架构及人力资源第二部分、项目概况及规划设计说明第三部分、项目整体经营策略第四部分、项目开发周期及销售节奏建议第五部分、项目整体推广策略及销售计划第六部分、项目资金计划及现金流分析第七部分、项目经济效益分析第八部分、项目市场研究第九部分、项目设计管理第十部分、项目工程管理第十一部分、项目招商管理第十二部分、项目商业经营管理第十三部分、项目的重点、难点及解决办法。贵州佳上通业投资开发有限责任公司15420251588864第一部分公司组织架构及人力资源一、项目公司组织架构(一)公司的筹建计划及发展目标贵州佳上通业投资开发有限责任公司隶属于海南佳上投资开发有限责任公司，海南佳上公司目前的投资领域主要集中于县域经济领域的市政工程，为了配合母公司拓展业务范围，使投资效益最大化，特成立贵州佳上通业投资开发有限责任公司，对海南佳上公司投资市政工程BT来的土地进行商业和房地产开发。1.注册资金：2000万元人民币，三年内增资到1.5亿元人民币。2.经营范围：房地产开发、销售、出租；开发项目综合经营管理（含商业、百货、酒店、办公等物业的招商、经营、管理）；开发项目的物业管理；建筑工程装修设计、施工；机械、水、电、气安装服务；商业连锁及零售；网络零售；物流配送；快递服务等。3.企业愿景：引导城镇生活，构建中国最好的城、乡商业平台。4.公司目标：短期目标：3年以内：以海南佳上投资有限责任公司的BT项目为起点，致力于县域商业房地产项目的开发和经营管理；商业地产累计开发项目3-5个，开发面积50-80万平方米，年销售金额达5亿元，累计资产10-15亿元；年商业零售额1-2亿元左右。近期目标：3-5年把贵州佳上通业投资开发有限责任公司打造成贵州县域商业地产的航母。商业地产累计开发项目5-10个，开发面积150万平方米左右，年销售金额达10亿元左右，累计资产20-30亿元；以商业地产项目为龙头，组建城乡商业连锁店，商业零售额每年超过10亿元；利用城乡商业连锁店，组建网上交易平台，网络交易额突破10亿元。贵州佳上通业投资开发有限责任公司15420251588865中期目标：5-10年走出贵州，进军西南，把佳上通业建设成为西南地区的县域商业地产航母，为进入全国县域商业领域打好基础。商业地产累计开发项目30-50个，开发面积250万平方米左右，年销售金额50亿元，累计资产超过100亿元；以县城商业广场为中心的城乡商业连锁店超过200家，年商业零售额超过100亿元；建成西南最大的城乡商业连锁企业，利用强大商业网点，建成国内最具潜力的网上交易企业，网络交易额突破1000亿元。争取境外上市，进行资本运作。远期目标：10年以后利用强大的商业网点、雄厚的企业资产和资本，把佳上通业建设成为集商业地产开发、商业物业管理、商业经营管理、商业连锁零售、城乡物流、网络零售为一体的全国性商业管理公司。实现华丽转身，使佳上通业从商业地产开发公司转变成为国内大型、一流的商业营运管理公司。5.企业文化：实现自我价值、肩负社会责任；诚实做人、踏实做事。6.经营理念：眼高手低，从细节入手，从基础做起。(二)公司与集团的组织关系和机构设置贵州佳上通业投资开发有限责任公司15420251588866(三)公司组织架构注：以上架构主要为商业地产的开发项目公司，待开发项目开业前4个月左右再成立商业管理公司负责各项目的商业物业管理、经营管理、商品销售管理、物流配送、网络销售等业务。(四)项目公司人员配置及岗位职责万业兴财富广场岗位设计及岗位职责部门岗位岗位人数岗位职责总经理1参与集团策略制定、负责项目整体经营。研策部研策副总1负责市场研究和项目营销推广。研策经理1协助研策副总负责市场研究和项目营销推广，对营销推广方案进行具体执行。销售部销售副总1组织、培训销售队伍，完成销售任务。案场经理1协助销售副总负责销售部门的管理，带领销售队伍完成公司安排的各项销售任务。置业顾问9客户接待和产品销售。权证主管1银行按揭、权证办理、客户服务、合同管理等。后台主管1客户服务、合同管理、客户资料管理、部门工作对接。招商部招商副总1负责项目招商洽谈、管理；大客户管理、洽谈、贵州佳上通业投资开发有限责任公司15420251588867销售；参与项目商业经营策划及管理。招商经理1协助招商副总管理部门、带领团队完成各项部门任务。招商专员3负责项目产品招商和客户服务。大客户经理1负责大客户洽谈、销售和服务，协助部门领导完成部门工作。大客户专员3进行大客户洽谈、销售和服务。工程设计部工程部经理1负责项目施工管理、工程资料管理、协调合作单位及有关政府部门的关系。设计部经理1负责项目设计工作，协调合作单位及有关政府部门的关系。行政部行政经理1负责公司后勤及行政事务的处理，协调公司外围关系。行政文员1协助处理公司行政事务。司机1负责公司车辆驾驶及客人接送，参与行政事务处理。财务部会计1负责公司财务管理、税务统筹；进行项目融资及资金筹划；进行合同审查及财务把关。出纳1负责公司账务管理、现金管理、往来结算、印章管理等。成本部预算员1负责工程预算、工程和管理等成本控制。注：前期开发由集团公司领导负责，直接和当地政府、相关部门负责对接，负责前期协调、拆迁、相关手续办理、外围关系处理等。(五)万业兴财富广场工资及福利标准2013年项目公司每月岗位工资及福利标准部门岗位编制人数工资标准社会福利（五险）企业补贴金额合计房补餐补总经理1集团发放882.0010003502232.00研策部研策副总18000-10000882.0080035011032.00研策经理15000-6000735.004003506485.00销售部销售副总18000-10000882.0080035011032.00案场经理13500-4000735.004003506485.00置业顾问92000-2500495.5130035031009.57权证主管14000-4500735.004003505985.00贵州佳上通业投资开发有限责任公司15420251588868后台主管14000-4500735.004003505985.00招商部招商副总19000-10000882.0080035011032.00招商经理15000-6000735.004003506985.00招商专员33500-4000495.5130035013936.52大客户经理15000-6000735.004003506485.00大客户专员34000-5000495.5140035018736.52工程设计部工程部经理18000-10000735.0040035010485.00设计部经理18000-10000735.0040035010485.00行政部行政经理14000-6000735.004003506485.00行政文员12500-4000495.513003504645.51司机13000-4000495.513003504645.51财务部会计14000-6000735.004003506485.00出纳13000-5000495.513003504645.51成本部预算员14000-6000735.004003505985.00合计33014586.0597007350191282.14注：社会福利的基本工资标准为：副总以上3000元/月、主管及经理2500元/月、主管以下1685元/月计算，企业按基本工资的29.4%进行交纳。(六)万业兴财富广场项目办公用房配置计划1.项目公司办公场所：购买或租赁500㎡左右，可考虑作为资产持有或后期出售。2.项目VIP高端会所：重新布置、包装华熙酒店销售中心，作为项目VIP高档会所，负责项目前期客户接待和洽谈。3.项目销售展示中心：把文昌公园入口广场、文昌公园和财富广场之间的道路、行政中心广场建设成为整个项目的体验、销售和展示中心，让当地老百姓和客户在看到梦想的同时，也能感受到美好的现实，迅速引导老城区的客流向新城区分流。其中，销售展示中心面积1500㎡左右，务必在2013年7月份之前完成，8月上旬投入使用。道路和行政中心广场在6月份之前完成。(七)万业兴财富广场项目车辆配置计划1.营销中心：1辆（20万元左右）。2.行政办公：1辆（20万元左右）。3.总经理办公室：1辆（60万元左右）。贵州佳上通业投资开发有限责任公司15420251588869第二部分项目总体说明一、项目解读(一)土地特征描述1.土地取得过程：海南佳上投资开发有限责任公司以净地每亩100万元的价格作为资本金直接注入贵州佳上通业投资开发有限责任公司，换取贵州佳上通业投资开发有限责任公司的股份，具体内容详见《关于贵州佳上通业投资开发有限责任公司股东变更及增资扩股的决议》。2.项目地形地势描述：项目位于纳雍县城南部，整个地块呈长方形，地势北高南低，从发展大道到项目地块的最高点相差大约30米左右。地块内高低不平，地形起伏较大，需要进行大量的平整。3.地块内障碍物：目前，项目地块内除少量居民建筑之外，没有其它任何文物、通讯、电力等障碍设施。地块内的居民建筑已纳入搬迁计划，短期内就能搬迁，不会影响项目的整体推进。项目用地地形地势图贵州佳上通业投资开发有限责任公司154202515888610(二)周边环境概况1.项目地理位置：项目位于纳雍南部新区的核心位置，南面紧邻纳雍新的行政中心和行政中心广场，东靠文昌公园，北面为纳雍县城对外连接的主要交通干线——发展大道。2.城市总体规划：从总体规划来看，纳雍县城的规划和发展主要以夏蓉高速的建设为契机，以发展大道作为整个县城的形象展示面，发展大道不但是纳雍县城未来的主要交通要道，还是纳雍对外展示的窗口。所以整个县城的规划都以发展大道为轴线进行展开，总体分为老城区、南部新区和教育产业园区三大板块。老城区主要维持现状，以旧城改造、拆迁为主。南部新区休闲、居住、商业、行政、办公、金融、会展为主。教育产业园区主要以教育、工业、农副产品加工等为主。纳雍县城市总体规划图老城区南部新区教育产业园区贵州佳上通业投资开发有限责任公司1542025158886113.项目周边规划：南部新区是纳雍未来的休闲、居住、生活、行政、办公、商业中心，城市发展的主力方向，整体规划以“两轴两带、三街两园、两站一中心”为出发点进行整体规划。其目的就是以财富广场、行政中心为城市中轴线，沿发展大道进行整体布局，通过经四路、经五路、经六路和老城区对接，使老城区和新城区进行无缝连接。两轴：财富广场、行政中心为核心的城市中轴线；两带：以沿湖公园、发展大道为主的景观绿化带；三街：财富广场东西两侧连接老城区的经四路、经五路两条金街和连接新客运总站和火车站的民族风情特色街；两园：体育公园、文昌公园；两站：客运总站和火车站；一中心：以财富广场、行政大楼为核心的休闲娱乐、商业购物、行政办公中心。(三