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1目录……………………………………………………………………………………………………………………1一、宏观环境…………………………………………………………………………………………………………21.1宏观政策………………………………………………………………………………………………………31.2市政配套………………………………………………………………………………………………………101.3重点规划………………………………………………………………………………………………………11二、房地产市场………………………………………………………………………………………………………132.1土地市场………………………………………………………………………………………………………142.2商品房市场……………………………………………………………………………………………………212.3区域市场………………………………………………………………………………………………………262.4典型个案………………………………………………………………………………………………………402.5开发商动态……………………………………………………………………………………………………49三、市场预判…………………………………………………………………………………………………………533.1政策预期………………………………………………………………………………………………………543.2楼市预测………………………………………………………………………………………………………56目录宏观环境一、3出台背景：1-3月份，全国部分城市房价出现暴涨。在此背景下，4月14日温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。4月17日，《通知》正式出炉，被称史上最严厉调控。核心内容：一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责•统一思想，提高认识；•建立考核问责机制；二、坚决抑制不合理住房需求•实行更为严格的差别化住房信贷政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定；•发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用；三、增加住房有效供给•增加居住用地有效供应；•调整住房供应结构；四、加快保障性安居工程建设•确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务；五、加强市场监管•加强对房地产开发企业购地和融资的监管；•加大交易秩序监管力度；•完善房地产市场信息披露制度。政策效应：政策侧重通过货币政策来抑制需求，提高了购房门槛，加大了楼市投资的获利成本，打破了市场一致看涨的预期，短期内起到了立竿见影的作用。在严格执行政策的后4个月，市场成交量锐减。但由于开发企业经过2009年的市场复苏后，资金相对充裕，在成交锐减的背景下多数保持坚挺，房价并未有实质性地松动。随着九十月份市场的回暖，此轮政策调控的初衷并未完全实现。国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发〔2010〕10号宏观政策1.14新国五条1.1出台背景：继四月“国十条”出台后，市场虽经历了短暂的低迷，成交及认购量回落明显，但房价并未有实质性松动。随着“金九银十”的临近，部分城市成交开始回暖，房价重拾涨势。在此背景下，9月29日多部委酝酿出台进一步措施（业内称之为“国五条”），来加强对楼市的调控。其中，差别化信贷政策和税收政策最为引人关注。核心内容：NO.1严格问责制房地产调控不得力将被追究责任；NO.2三套房全面停贷完善差别化的住房信贷政策；•各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；•对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；•对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；•对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。NO.3调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；NO.4房价上涨过快的城市要增加居住用地的供应总量；NO.5严打捂盘惜售等违规行为加大住房交易市场检查力度。政策效应：九月底出炉的“国五条”实质上是四月份,国十条'的延续和深化。由于市场对”国十条“的冲击已逐渐消化，国五条对市场的影响十分有限。政策出炉后，高品质楼盘仍有不俗的市场表现，与四月”国十条“出炉后市场的冷清形成了鲜明的对比。另外，此轮调控加强了对开发企业资金的控制，试图通过收紧开发企业资金链来迫使坚挺的房价出现松动，但事实上却导致开发企业放慢开发节奏，未来市场供应萎缩的预期反而使得房价愈加坚挺。宏观政策5附：两次重点调控主要内容对比表1.1新政4月国十条（一次调控）9月国五条(二次调控)主要内容特点主要内容特点贷款首套房套型面积90平米以下不得低于20%，90平米以上不得低于30%有户型差异首付款30%以上无户型差异二套房首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍抑制投机、投资首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍完善差别化住房信贷三套房首付款和贷款利率大幅提高，部分地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款灵活执行暂停发第三套及以上住房贷款加大力度保障性住房确保完成2010年建设保障性住房300万套具体目标推进保障房及中小户型商品房建设增加供应限购地方可根据实际情况，采取临时性限购的措施执行灵活房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民购房套数对部分城市提出要求宏观政策6年内两次上调存贷款基准利率1.12008年11月27日起利率2010年10月20日起利率2010年12月26日起利率一、城乡居民和单位存款（一）活期存款0.360.360.36（二）整存整取定期存款三个月1.711.912.25半年1.982.22.5一年2.252.52.75二年2.793.253.55三年3.333.854.15五年3.64.24.55二、各项贷款六个月4.865.15.35一年5.315.565.81一至三年5.45.65.85三至五年5.765.966.22五年以上5.946.146.4金融机构人民币存贷款基准利率调整表单位：%年内两次加息，利率仍远落后于CPI即使是加息后，以12月份4.6%的CPI同比增速来看，目前的利率依然呈“负”的状态：2.75%-4.6%=-1.85%，居民存一万元定期，一年存款将损失185元，在这种情况下，如何投资保值仍然是居民最为关心的问题；活期存款利率，两次加息依然不变在存款总额中占比达到一半左右的活期存款利率在今年的两次加息中，依然保持在0.36%，其次存款中占比为第二多的一年期存款涨息幅度只有0.5%，其他涨息幅度高达0.76%以上的中长期存款反倒是占比相当少，对于市场流动性的影响并不大。宏观政策7全年连续六次上调储备金率1.1存款准备金率历次调整一览表0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%1987年1988-9-11998-3-211999-11-212003-9-212004-4-252006-7-52006-8-152006-11-152007-1-152007-2-252007-4-162007-5-152007-6-52007-8-152007-9-252007-10-252007-11-262007-12-252008-1-252008-3-182008-4-252008-5-202008-6-72008-9-252008-10-152008-12-52008-12-252010-1-182010-2-252010-5-102010-11-162010-11-292010-12-20大型金融机构中小金融机构2010年存款准备金率调整一览表次数时间调整前调整后调整幅度（单位：百分点）62010.12.20(大型金融机构)18.00%18.50%0.5(中小金融机构)14.50%15.00%0.552010.11.29(大型金融机构)17.50%18.00%0.5(中小金融机构)14.00%14.50%0.542010.11.16(大型金融机构)17.00%17.50%0.5(中小金融机构)13.50%14.00%0.532010.5.10(大型金融机构)16.50%17.00%0.5(中小金融机构)13.50%不调整-22010.2.25(大型金融机构)16.00%16.50%0.5(中小金融机构)13.50%不调整-12010.1.18(大型金融机构)15.50%16.00%0.5(中小金融机构)13.50%不调整-2010年中国人民银行连续六次上调存款准备金率，共冻结资金约1.8万亿元，频繁上调准备金率已经成为当局收紧货币政策的主力战术，意在加强对流通性的有效调控，管理通货预期的同时加强对银行贷款投放的监管；对楼市影响较大：央行在楼市密集新政推出的情况下，多次上调存款储备金率表明政府用信贷手段痛击高房价的决心。•此举将直接导致房产开发商贷款难度增加，开发商的资金链必将趋于紧张；•对投资者尤其是房地产投资、投机者的信心将形成一定打击，投资性购房需求将大为减少。宏观政策82010年度常州楼市调控政策1.12010.1.52010.4.12010.5.172010.6.32010.10.11取消两项购房优惠政策二次公积金房贷首付上调至40％取消90㎡以下契税优惠新政十三条契税征收执行新标准2010年1月5日：返回工资薪金个人所得税的地方财政留成部分和营业税地方财政留成部分两条政策到期取消，目前暂时继续执行的政策是：个人购买普通商品住房(面积≤144㎡、容积率＞1.0，含二手住房)，按1%征收契税；其中，个人购买90平方米及以下的普通商品住房(含二手住房)或政府保障性住房，地方留成部分的契税，政府全额补贴购房者；2010年4月1日：我市根据国务院办公厅（国办发〔2010〕4号）《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求，二次公积金房贷首付上调至40%；2010年5月17日起：我市取消90平米以下契税优惠，对个人购买普通住房，即144平方米以下征收1%的契税；2010年6月3日：常州市住房保障和房产管理局、常州市物价局、中国人民银行常州市中心支行联合发布常房规发〔2010〕1号文件----关于进一步规范我市商品房预（销）售管理的通知（详见附件）；2010年6月3日：常州市房管部门下发常房规发〔2010〕2号文件----关于规范我市市区商品房退房房源再销售行为的通知（详见附件）；2010年10月11日：根据江苏省《关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(苏财税[2010]33号)发布，全省契税政策全部明朗化。新标准明确指出，二套房契税一律为３％，购买首套房的，１４４平方米以上的３％，９０到１４４平方米的１．５％，９０平方米以下的１％。此次契税征收税率的调整突出了首套房和二套及二套以上住房的区别。本地调控政策贯穿全年：宏观政策9附：2010年度常州楼市主要政策内容1.1常房规发〔2010〕2号文件--关于规范我市市区商品房退房房源再销售行为的通知：常房规发〔2010〕1号文件--关于进一步规范我市商品房预（销）售管理的通知：•商品房买卖合同网上签订备案后没有办理房屋所有权初始登记，双方解除合同的，由房产行政主管部门统一组织摇号再销售；•凡是已办理房屋所有权初始登记的商品房不得办理退房手续，由相关权利人办理好房屋登记后再进行转让。且在销售价格的设定上明确为“按照不高于原合同价格销售”。宏观政策10沪宁城铁引发同城效应洼地中常州楼市振翅欲飞市政配套1.2沪宁城铁开通让常州融入到长三角“２小时城市经济圈”全长300公里的沪宁城际铁路，是长三角地区第一