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计划管理扎体系明标准顺形势提价值PMO秋季例会旭辉集团PMO办公室承上—PMO经营“驾驶舱”利润管理经营目标项目管理“大运营”开发价值链专业业务启下—项目快周转4个月8个月3库存2个月【开工】【开盘】首开取证库存30%建造取证量3个月经营性现金流回正周期12个月“4832”能力！资金占用现金流回正项目运营管理体系在于保障战略匹配、组织有效、流程可行、有效落地、高效决策，且通常为多重目标组合、随时监控/调整计划、及时调整经营航向，“管一年，看三年”，调整项目开发节奏，保证业绩持续稳定增长......3项机制3个会议3级计划3层组织•集团→事业部→项目•荣誉排名•问责机制•经济奖惩•横向2会+纵向1会•重大节点（集团）•里程碑节点（事业部）•主项计划（项目）“3-3-3-3”项目运营管理体系战略组织流程决策计划监控评价目标启下—项目运营管理体系计划管理与快周转快周转计划管理实现节奏效率能力项目开发全过程项目获取项目策划方案设计示范区打造项目开发施工产品交付项目销售16年项目计划管理怎么样？》》效率》》节奏城市兵棋推演城市目标16年实现最快项目开盘工期重庆“7”“10.1”天津“8”“9.7”上海“8”无新盘沈阳“7”“7.7”合肥“6”“5.6”杭州“8”“7.2”北京8个月（刚需）11-13个月（商办）“15.8”长沙“7”无新盘武汉保9争8破7“13.1”苏州保8、争7、破6“9.4”南京“8”“11.8”备注：数据统计截止10月15日，扣除春节影响16年兵棋推演目标，3个城市实现推演目标！16年项目计划管理→1）效率破“6”目标实现！合肥事业部陶冲湖项目拿地→开盘5.6个月朗香书院项目拿地→开盘6.0个月备注：以上工期仅扣除春节施工影响16年项目计划管理→1）效率案例“合肥破六项目案例分享”2016年首开项目0.53.57.78.9方案批复定位示范区开放开盘1.05.710.611.5方案批复定位示范区开放开盘15年首开效率实际工期1.05.79.211.116年项目计划管理→1）效率1、定位及方案批复效率仍迟缓，与15年开盘项目持平2、样板示范区开放效率有所下降，较15年开盘项目水平下降0.7个月；3、拿地到开盘周期有所下降，较15年开盘项目水平下降0.4个月；2016年首开项目-投前与投后0.433.97.99.7方案批复定位示范区开放开盘1.05.710.611.5方案批复定位示范区开放开盘1、拿地时运营计划排布比较激进；2、拿地后还原项目真实面目16年项目计划管理→1）效率16年项目计划管理→2）节奏城市项目开盘时间合肥陶冲湖别院2016/7/17合肥朗香书院2016/7/23合肥铂悦·庐州府2016/8/6浙江时代城2016/6/24苏南壹号院2016/4/10沈阳旭辉锦堂2016/7/23重庆江山樾2016/5/28南京铂悅金陵2016/6/25苏州铂悦犀湖2016/7/30南京铂悦秦淮2016/10/19武汉钰龙半岛2016/10/13北京七号院2016/10/15北京26街区2016/6/30天津陆号院2016/10/22沈阳峰尚2016/10/30北京一合相2016/10/31杭州粮食仓库2016/12/28下半年开盘12个上半年开盘5个下半年开盘项目占七成！第四季度开盘项目占四成！16年项目计划管理→2）节奏竣备交付项目集中在6月份及12月份！已实现结转26个16年竣工数12个16年项目计划管理效率：整体未提升！节奏：还是不均衡！项目计划管理维度：项目全周期过程管控三分管理：分级分阶段分职能•招商业态规划确认•主力店合同签订及一般商户合同签订30%以上•一般商户合同签订50%•一般商户合同签订80%•商业接管•大于2000平米店铺及主力店进场装修•商业开业项目获取前期决策规划设计示范区打造工程施工产品交付•拿地排布计划•项目交底•项目定位会•战略规划会•项目目标版确定•跟投方案完成审批•方案批复•样板区开工•样板区开放•施工证•预售证•开发贷商业•开工•达预售条件•主体结构封顶•完成外立面落架•精装修•竣工备案验收开盘销售•交付证•大产证报批报建项目销售开发贷招采•总包项目计划管理项目获取•拿地排布计划•项目交底1、激进型/乌龟型2、经济指标面积/成本/进度/某事业部项目拿地排布相当于项目模拟演练！现状：拿地阶段计划排布不合理某事业部项目项目计划管理项目获取•拿地排布计划•项目交底要求：拿地排计划，6个一定要“明白”总图经济指标标准工期地块现状政策基本摸底营销策略样板区规划项目计划管理项目获取•拿地排布计划•项目交底合作项目交底合作协议交底•项目费用-营销费用、管理费用、成本费用比例确定•资金支付：关注投入和回款•清算：重点关注清算时点•前期营销-项目定位、方案、价格、营销动作•“三会职责要求”•计划节点、营销价格、成本变化的控制•派驻人员职责、要求、档案、资料•信息月报披露要求项目计划管理前期决策•项目定位会•战略规划会•项目目标版确定•跟投方案完成审批“两会”顺利召开！不光是组织者，更多是参与者！项目计划管理前期决策•项目定位会•战略规划会•项目目标版确定•跟投方案完成审批项目目标版确定定什么！怎么定！口径！现状：分期把控弱1、无专项交圈机制，分期调整随意2、分期与标段互相混合3、分期与后期验收规划不匹配项目计划管理前期决策•项目定位会•战略规划会•项目目标版确定•跟投方案完成审批要求：强分期把控+分期专题会项目计划管理前期决策•“利润或现金流导向”原则•“规模适当”原则•“资金使用最大化”原则•“合理税务筹划”原则•“营销策略”原则•“产品合理搭配”原则•“利于规划验收、交付结转”原则项目计划管理规划设计•方案批复•施工证•预售证报批报建影响报批报建的因素•政府政策影响：政府调控、限价。。。•合作方影响：收并购、合作边界不清晰、合作方遗留问题、国企施工总包公开招标。。。。•规划技术条件影响：报规面积、技术规范。。。。•公司内部需求与政府需求之间的差异。。。•政府领导政绩、个人喜好。。。。项目计划管理规划设计•方案批复•施工证•预售证报批报建无法上半年抢收，立冬入市很无奈！项目计划管理规划设计•方案批复•施工证•预售证报批报建牺牲上半年开盘目标，保证开盘价格！项目计划管理规划设计•方案批复•施工证•预售证报批报建•合作方国资，施工总包招标必须公开招标，周期拉长，影响施工证•合作协议规划边界未搞清楚，导致拆迁、补地价等等问题•合作方不配合，前期推不动！项目计划管理规划设计•方案批复•施工证•预售证报批报建k10的三幢高层调成了阶梯状，面积及货值指标压在K9和K7领导个人喜好开盘延后5个月！项目计划管理规划设计•方案批复•施工证•预售证报批报建规划条件项目计划管理规划设计•方案批复•施工证•预售证报批报建预测面积&实测面积补差及赔偿业主：5000万左右！利润下降！实测建筑面积预测建筑面积。未超出-3%的建筑面积约为：1900平方米。退还业主补差金额约为：3000万，超出-3%的建筑面积约为：700平方米，需双倍赔偿，退还业主补差金额约为：2000万。项目计划管理规划设计•方案批复•施工证•预售证报批报建一图指导一套系统的报建流程总图（已进入城区、目标城区）三案例库1、以往项目出现过的报建案例总结2、其他公司报建案例分享两表支撑表一：报批报建工作指南表表二：报建细化专项计划表（关键点）四广播1、政策动态2、技术规范变化要求方向项目计划管理开发贷•前期融资•开发贷关注点：1、融资额度2、放款时间3、实际放款额度4、还款时间项目计划管理示范区打造工程施工•样板区开工•样板区开放•开工•达预售条件•主体结构封顶•完成外立面落架•精装修•竣工备案验收现状：专项计划失守开工管控放任•示范区展示延后•工程抢工能力弱•政府停工等影响项目计划管理示范区打造工程施工•样板区开工•样板区开放•开工•达预售条件•主体结构封顶•完成外立面落架•精装修•竣工备案验收项目计划管理示范区打造工程施工•样板区开工•样板区开放•开工•达预售条件•主体结构封顶•完成外立面落架•精装修•竣工备案验收要求：抓专项计划，保关键节点项目计划管理示范区打造工程施工•样板区开工•样板区开放•开工•达预售条件•主体结构封顶•完成外立面落架•精装修•竣工备案验收要求：控开工，弹性供项目计划管理示范区打造工程施工•样板区开工•样板区开放•开工•达预售条件•主体结构封顶•完成外立面落架•精装修•竣工备案验收要求：控开工，弹性供三表一表•销售计划表•流量控制表•销售去化表•供应计划表开工申请单项目计划管理•开盘销售项目销售把控：货值定调价开盘前专项计划（销售合同、营销说辞等等）项目计划管理产品交付•交付证•大产证关注点：1、交付时间、交付条件2、验收风险3、交付证取得必备条件4、大产证取得必备条件5、交付满意度6、复盘防索赔！风险把控及辨别意识不够开盘时间延期5个月！三个不能•不能看合作方是本土企业就不防范证照风险•不能只关注规划局领导而不管下级办事人员•不能用人不当，耽误报批报建，延迟开盘案例分享:收并购项目运营关注点及项目报批报建问题项目计划管理项目计划管理•招商业态规划确认•主力店合同签订及一般商户合同签订30%以上•一般商户合同签订50%•一般商户合同签订80%•商业接管•大于2000平米店铺及主力店进场装修•商业开业商业•指标•定位•产品线•租金测算、•成本控制•招商运营•开业》》韩赟总分享项目计划管理总结:1、想的多-全周期过程把控2、懂的全-业务逻辑清楚+专业知识支撑3、看的清-分级把控、风险判别4、会的多-制度工具17计划管理与快周转管控方向1、体系优化、制度明确、工具搭建强过程管控机制强化预警巡检机制优化奖罚机制2、PMO人员计划能力提升业务能力计划管理能力阶段计划编制能力计划分解能力计划监控能力计划解决问题能力计划风险判别能力P：专业M：综合O：客观快周转能力-能力提升1、选好项目的能力（拿好地）•项目拓展前期阶段对拟选择项目深入细致研究能力2、精确产品定位能为（精准快速定位）•前期精准快速的产品市场、产品定位能力3、较强的设计管理能力（前期设计能力）•重点是前期概念性规划、方案设计能力4、产品的复制能力（产品标准化）5、快速的供方招标、采购能力6、快速施工组织能力（样板区提前实施快速开放）7、团队协作、执行能力•五大业务模块部门（营销、设计、配套、成本、工程）整体协助运作提升能力8、资源快速整合能力9、快速的决策能力3、练内功-“兵棋推演”