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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2016本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。共识时代江城耀眼，跑马圈地更待何时——2015年武汉房地产市场年报湖北中原策略运营中心策略研究部WuHan.01.2016Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2016写在年报开始之前——对不起，姗姗来迟并非我们的本意！当行家都抢先发布各种武汉年报时，我们的内心是焦灼的，但我们始终希望能不辜负大家的等待！我们始终相信：事实很重要，但对事实的解读更重要！我们希望通过这份年报与大家一起重新感受2015年武汉市场的温度，一起聚焦过去一年武汉市场值得一提的创新点，一起用不一样的角度去审视熟稔于心的政策与市场动态。按新广告法的规定，这也许是最值得一读的2015年武汉市场年报！Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2016报告主要亮点提示——•建立钱——地——人的政策梳理逻辑•对武汉2015年房企并购现象的系统梳理，并与公开招拍挂方式进行比对•揭示武汉作为兵家必争之地背后的原因•对新房市场的展示创新、配套创新、产品创新、营销创新的典型案例梳理•对2016年市场从地产投资、政策取向、资产配臵、新房、土地市场进行细致分析，锁定确定性Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2016报告核心观点总结——•政策面：2016年为政策密集出台年，且针对地产行业的政策都将是利好，政策基调积极•市场面：与其他一二线城市对比，武汉销领全国的差异化因素在于城市更新带来的臵业需求不断释放，目前武汉仍处于城市更新中期，因此带来武汉新房市场站稳2200万平方米量级将继续维持3-4年时间。中高端项目量价皆得将是未来武汉市场的新气象•房企面：全面走向共识——武汉市场容量大，具备溢价实现力，单城产能可观，应迅速跑马圈地，收割城市更新红利。全国品牌房企主导武汉市场局面将进一步强化。武汉成为房企未来规模化发展的“票房重镇”•土地面：由于房企共识已成，公开招拍挂市场地王频出将成常态，企业并购、项目并购及房企合作的现象会越来越多，江湖新面孔将不断涌现•产品面：适配中高端人群的有效供给稀缺，品质改善产品的未来一片光明。项目竞争告别单点突破时代，进入房企品牌、产品、配套、物管的多维竞争时代Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,20162015年湖北中原房地产市场年报框架政策篇市场篇•钱•地•人•十三五•土地•新房•二手房•商业及办公•江湖新面孔回眸篇•股市风云•武汉新名号•武汉新面貌展望篇•地产投资•政策取向•资产配臵•新房•土地Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2016中原对政策面的分析是围绕钱、地、人三大方面展开Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2016钱Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2016政策方向一：中央多管齐下，拓宽资本通道Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2016央行：频繁降准降息——5次降息、4次全面降准、1次定向降准，显著降低客户购房成本10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，并且降准0.5个百分点。降低存款准备金率意味着释放货币的流动性，也就是说银行可放贷的钱变多了。与此同时，降息使得购房者的还贷压力再次下降；而对于投资者而言，负利率时代，房产是保值增值的有效投资渠道。2月5日，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2月28日，下调金融机构贷款和存款基准利率0.25个百分点4月20日，下调金融机构人民币存款准备金率1个百分点5月11日，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点6月28日，定向降低存款准备金率0.5个百分点8月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点8月28日，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点10月24日，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点10月24日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点6.15%5.90%5.90%5.90%5.65%5.40%5.40%5.15%5.15%4.90%20.00%19.50%19.50%18.50%18.50%18.50%18.50%18.00%18.00%17.50%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月五年以上贷款利率存款准备金率Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2016证监会：2015年1月证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》，将发行主体扩大至所有公司制法人，大力简化发审流程，解除房企发债资格门槛修订内容：1、扩大发行主体范围2、丰富债券发行方式3、增加债券交易场所4、简化发审流程5、分类管理6、加强监管Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2016发改委：除了在公司债层面放宽限制，发改委进一步简化企业债发债程序，打开了具有国有独资或国有控股背景房企发债的方便之门11月30日，发改委发布《关于简化企业债券审报程序加强风险防范和改革监管方式的意见》。意见提及要企业债券简化审报程序，精简申报材料，提高审核效率；分类管理，鼓励信用优良企业发债融资。其中信用优良企业发债可豁免委内复审环节。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2016企业债与公司债的区别企业债公司债发行主体由中央政府部门所属机构、国有独资企业或国有控股企业发行的债券由股份有限公司或有限责任公司发行的债券发行定价方式由发改委审核采用核准制，由证监会进行审核，由发行人与保荐人通过市场询价确定发行价发行方式审批后要求一年内发完，发债额不低于10亿元可以一次核准，多次发行。根据证券法规定，股份有限公司、有限责任公司发债额度的最低限分别约为1200万元和2400万元信用级别通过“国有”机制贯彻了政府信用，而且通过行政强制落实担保机制，实际信用级别与其他政府债券相差不大信用来源是发债公司的资产质量、经营状况、盈利水平等Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,20162015年四季度房企定增额度限制放开，房企定增频次、额度逐步恢复2015年6月股灾前，股市行情一路上涨，公开资本市场活跃，房企定向增发频次高，股灾后，定增频次明显减少，且募集资金额度被限制在50亿元以下6月后，股灾爆发，投资市场资金大量出逃，此时房企对定增方式使用谨慎，融资方式转向境内公司债，例如：10月15日恒大地产非公开发行公司债券，发行总规模为200亿元。2015年四季度，股市逐步复苏后，房企定增重新开始出现，且额度突破50亿元限制Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2016保监会：放宽保险企业不动产投资的范围和资金占比，带来险资在2015年的不动产投资极为活跃险资弹药充足：政策放松鼓励险资投资不动产：2014年全年保费收入突破2万亿元行业总资产突破10万亿元2015年，行业前三季度实现保费收入约1.9万亿预计2015年中国保险市场规模应进入世界前三甲2014年的《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》，保险资金投入不动产类资产、权益类资产要求分别不高于保险公司上季末总资产的30%，按照2014年的保险资金总资产规模，也就意味着保险资金投入不动产类的上限将达60,000亿元。2015年险资在不动产投资上出尽风头（截止至12月16日）：企业入股险资持股占比万科A前海人寿20%安邦保险5%华侨城A中国人寿0.76%金融街安邦保险25%阳光股份泰康人寿0.65%金科股份华夏人寿2.16%泰禾集团华夏人寿2.16%南国臵业中国太保0.26%中国金茂新华人寿9.50%碧桂园平安保险9.93%远洋地产中国人寿29.27%安邦保险20.50%朗诗绿色平安保险9.90%光谷联合阳光保险6.51%华发股份国华人寿2.51%华夏人寿2.44%金地集团生命人寿29.94%安邦保险19.96%天安保险4.54%华夏保险3.93%蓝光发展泰康人寿0.78%Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2016政策方向二：政府祭出公积金利好组合拳Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,201611月21日，国务院法制办向社会公开发布《住房公积金管理条例（修订送审稿）》。根据送审稿，住房公积金的提取条件拟放宽，职工自住住房租金、自住住房物业费等将来均有望使用公积金支付。修订送审稿首次规定，无雇工的个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员也可以缴存住房公积金。中央国务院时隔13年后，对修订呼声高涨的《住房公积金管理条例》进行了“大修”(1999年颁布，2002年修订一次)增加公积金使用范围以及流动性一、《修订送审稿》中明确了住房公积金的提取范围，覆盖了住房消费的全链条二、增强公积金的资金流动性，可以进行保值增值投资运作三、打通住房公积金与资本市场之间的通道，使得住房公积金管理中心可以从资本市场源源不断发行债券等获得资金修订《住房公积金管理条例》的重大意义Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2016上半年各地公积金政策取向——普遍降低公积金提取难度，提高提取上限时间地区政策调整内容1月1日北京借款申请人购买政策性住房或建筑面积90㎡(含)以下的首套自住住房，个人贷款最高额度由80万调整为120万元3月16日济南购买建筑面积90㎡(含)以下的商品房首付比例为20%，90㎡以上的首付比例为30%，贷款利率按基准利率执行3月18日广州购买建筑面积90㎡(含)以下的首套自住住房或按规定购买经济适用房的购房者，公积金首付比例不低于20%，购买90㎡以上的首套房首付比例仍然为30%。3月20日福建首付比例降低至20%；已还清首次住房公积金贷款的缴存职工可以第二次申请住房公积金贷款。4月9日上海购买首套房及二套普通住宅，个人和家庭公积金贷款上限分别调至50万元、100万元；补充公积金上限也分别再增10万元、20万元。4月15日沈阳家庭成员三人以上共同申请公积金贷款的最高限额，由60万元调至80万元；对符合贷款条件的职工，还贷年龄延长至法定退休年龄后5年，即男65周岁、女60周岁。4月15日深圳公积金可贷款余额倍数从12倍调整为14倍，其余公积金贷款条件保持不变，最高额家庭贷款90万、个人贷款50万。4月21日南京缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例由30%降至20％。二套房公积金贷款最低首付比例仍按30%执行。4月30日西安首次使用住房公积金贷款购买自住普通住房的，建筑面积在144㎡(含)以下首付款比例不低于20%；建筑面积在144㎡以上的首付款比例不低于30%。5月7日海南个人贷款最高额度升高至70万元，在海南其他市县购房或者职工单方缴交住房公积金，贷款最高额度保持50万元不变。5月21日洛阳首套房首付比例的房屋面积界定标准由90㎡提升至144㎡，即建筑面积在144㎡(含)以下的首套住房，最低首付款比例降至20%。5月21日济南使用住房公积金贷款购买建筑面积90㎡（含）以下的首套普通自住房最低首付比例为20%，二套房最低首付比例30%。5月25日天津职工家庭购买首套自有住房的，首付款比例统一调整为不低于购房价款的20%。同时公积金贷款的最