江西省房地产市场估价管理暂行规定

江西省房地产市场估价管理暂行规定江西省城乡建设环保厅省城乡建设环保厅（１９９４）７号1994年00月00日颁布1994年00月00日实施第一章总则第一条为加强城镇房地产市场估价的管理，保障国家、法人和公民的合法权益，促进城镇房地产市场的健康发展，根据《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》和建设部《城市房地产市场估价管理暂行办法》，结合我省实际，制定本规定。第二条本规定适用我省城镇（含城市、县城、建制镇以下同）行政区域范围内的各种所有制房屋的买卖（包括房屋买卖、商品房出售、外汇购房）以及房屋租赁、抵押、拍卖、兼并等和城镇土地使用权的转让、出租、抵押以及其他在房地产流通过程中各种经营活动需要确定房地产价值、价格与租金的评估。第三条全省房地产市场估价管理工作由省城乡建设环境保护厅负责。县级（不含区）以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产市场估价管理工作。第二章一般规定第四条房地产评估机构可分两类：一是房地产行政主管部门所属的房地产评估单位；二是社会上其他部门开办的房地产评估单位。所有评估单位都由房地产行政主管部门行使行业管理和资质管理。第五条县级（不含区）以上人民政府房地产行政主管部门所属的房地产交易管理机构是房地产权价的职能机构，并配备专职估价人员，承办本行政区域当事人委托的下列房地产估价业务：1、房地产买卖、租赁的价格评估；2、房地产赠与、继承、互换、分割的价值评估；3、房地产拆迁补偿的价值评估；4、土地使用权转让、出租、抵押的价格评估；5、财产投保价值评估；6、土地经营计算增值的价值评估；7、房地产抵押、典当的价值评估；8、涉外房地产交易的价值评估；9、企业兼并的房地产价格评估；10、以房地产作价入股、联营、合资经营的价值评估；11、房地产纠纷的仲裁和诉讼中各类别的价值评估；12、房地产招标、拍卖中确定底价的评估。第六条房地产估价，当事人可委托依法设立的房地产评估单位进行，其中涉及由政府给予当事人补偿或赔偿费的房地产买卖、租赁、赠与和拆迁补偿等，其估价应送当地房地产交易管理机构复核后方产生法律效力。第七条要求从事房地产市场估价业务的单位，应当向当地城市人民政府房地产行政主管部门提出申请，经当地人民政府房地产行政主管部门初审后，报省建设厅审核，合格后由省建设厅颁发房地产价值评估资质证书。凭资质证书向工商行政管理部门申请办理登记注册，领取企业法人营业执照，方可开业经营。《江西省城镇房地产价值评估资质等级标准》见附件。第八条房地产估价专业人员应具备以下条件：1、熟悉房地产有关法律、法规和政策；2、具有中专毕业以上文化程度，有三年以上从事房地产经营管理的实践经验；3、具备房地产经营与管理或建设工程概预算专业资格证书或经县以上房地产主管部门培训，取得考核合格证书并进行注册。估价人员的资格证书和注册办法另行制定。第九条有下列情形之一的房地产不得设立抵押评估：1、产权有争议的；2、教育、医疗等公共福利设施，职工宿舍、食堂、幼儿园等集体生活福利设施，被确定为文物保护单位的革命遗址、古建筑；3、被依法采取保全措施的；4、重复抵押的；5、国有资产未经国有资产管理局批准抵押的；6、房产、地产分别抵押的。第十条凡违反本规定第六条规定，未经房地产交易管理机构复核的，房地产交易管理机构不得为其办理交易立契手续，房地产产权管理部门不得为其办理产权转移变更手续。第三章估价办法第十一条房地产估价必须遵守有关的法律、法规、规章和政策规定，严格执行价格标准和估价程序，有地上建筑物的房地产价格评估实行房地分别计价，综合评估，无地上建筑物的地产价格评估实行土地单位评估。第十二条房屋拆迁补偿的评估办法应严格按照国务院《房屋拆迁管理条例》和《江西省房屋拆迁管理实施细则》的规定执行。第十三条有地上建筑物的房地产价格评估，根据各类房屋的重置价格，并按其使用年限、现状成色、房屋周围环境、楼层、朝向调整，再对土地开发等因素综合评定。当地房地产交易管理机构可定期挂牌出示市场指导价。房地产价格评估公式为：房地产价格＝房地产重置折旧价＋土地转让评估价第十四条房屋重置价格是指前一年正常生产条件下重新建造与旧房同类结构的新房所需要的标准费用，包括新建住房建筑造价、规定税费。房屋重置价格按不同结构的正常规格为标准（房屋结构等级分类见附表一），如房屋结构基本构件、装饰、设备等与某级规定项目有差异的，其重置价格应结合调整项目增减确定。房屋结构等级的重置价格标准，由房地产行政主管部门会同当地建设定额管理部门确定并发布，视建材和人工的价格上涨情况进行调整。对建筑结构独特、建设考究的房屋立专项进行评估。第十五条一般正常维修的房屋，其成色依耐用年限递减，保养好的房屋可依实际情况，在成色上提高一至三成，但成色最高不得超过十成，保养差的房屋成色可减一至二成，受意外损坏的房屋，可在成色上依实际情况减少直至按残值成交。房屋成色评定标准详见附表二、房屋分幢完损等级评定表见附表三。第十六条环境增减系数应根据整幢房屋的日照、通风以及周围的绿化、污染等因素在10%幅度内评定。整幢房屋的价格评估可不考虑楼层、朝向增减，各部位的价格评估，按整幢房屋各部位的楼层、朝向代数和趋于零的原则确定。第十七条受让的土地使用权转让，应进入房地产交易市场，由房地产部门鉴证，双方签订合同，交纳土地转让收益金（土地增值税）后，到土地管理部门办理土地使用权变更手续。原行政划拨的土地使用权转让，应进入房地产市场办理鉴证，双方签订合同，交纳土地转让收益金（土地增值税）后，到土地管理部门补办出让手续，补交出让金或以土地转让所获收益抵交出让金。第十八条无地上建筑物的土地使用权转让价格评估即地产价格评估，应与城市土地分等定级工作结合进行，城市规划区内的土地按地段分：大城市７—８类，中等城市５—６类，小城市、县城３—４类，各市、县人民政府房地产行政主管部门会同有关部门根据本行政区域内土地不同的使用类别、区位及基础设施配套、土地开发情况分别评估、测算出各类用地的平均价格即基准地价。第十九条地产价格即土地转让价格评估以基准地价为基础结合土地使用情况、临街条件、宗地条件等修正因素评估。第二十条土地使用权转让基准地价由出让地价和土地开发费、管理费、利息、规定税费等因素构成。其中，出让基准地价包括出让金、基础设施配套费和征地、拆迁费。第二十一条土地使用转让时，土地使用性质发生改变的，应调整出让地价、补交出让地价的差额。第二十二条基准地价一般由市、县人民政府每年调整一次，或在房地产市场价格发生重大变化的情况下，由市、县人民政府适时进行调整，以对房地产交易市场进行调控，限制过高、过低价格的交易，并为房地产价格评估中的房地产价和地价评估提供测算基础。第二十三条土地使用情况修正是指属于单独用地还是与他人分摊用地，界线是否明确，以分摊用地为基准，单独用地调增。临街条件修正按临街不临街划分，临街的划分为繁华、较繁华、一般繁华三个档次，不临街的分为临小等和背街、背巷两个档次，以一般繁华为基础，其余调增或调减。宗地条件修正是指宗地形状是否规整，是否有利于使用、环境质量是否优劣等，按确定的形状标准、基本环境条件为基准进行修正。第二十四条土地转让评估价格〔（出让地价＋土地开发费＋管理费）×（１＋增值系数）＋利息＋规定税费〕×（１＋土地使用情况修正＋临街条件修正＋宗地条件修正）第二十五条上述增值系数、调整系数由当地房地产行政主管部门确定。第二十六条抵押评估原则上按市场价格的70%评估，最高不得超过市场价格的78%。第二十七条诉讼评估由法院根据案情提出要求，可分市场价、造价、折中价等不同标准评估。第四章估价程序第二十八条房地产市场估价应当依照下列程序进行：1、申请估价：当事人应当依照本规定第六条的规定向房地产评估单位递交申请书，估价申请书应当载明下列内容：（１）当事人的姓名（法人代表）、职业、地址；（２）标的物的名称、面积、座落；（３）申请估价的理由、项目和要求；（４）当事人认为其他需要说明的内容。估价申请书应当附有标的物的房屋产权证书、土地使用证和有关的文件、图纸、证明材料的原件或复印件。2、估价受理：房地产评估单位收到估价申请书后，应与当事人签订委托合同，合同内容包括“标的物、估价内容、费用”等，房地产评估单位应对当事人的身份证件、标的物的房屋产权证书、土地使用证、有关文件及估价申请书进行审查，对符合条件者，应按合同的约定对标的物进行估价，每个估价项目的承办，估价人员不得少于二人。3、现场勘估：承办人员应当制订估价方案，对标的物进行实地勘估，核对各项数据和有关资料，调查标的物所处环境状况，并做好详细记录。4、综合作业：承办人员应综合各种因素进行全面分析，提出书面估价报告，书面估价报告应包括以下内容：（１）估价的原因、标的物名称、面积、结构、地理位置、环境条件、使用情况、所处区域城市规划现状及发展前景、房地产市场行情；（２）标的物及其附着物质量等级评定；（３）估价的原则、方法、分析过程和估价结果；（４）必要的附件，包括估价过程中作为估价依据的有关图纸、照片、背景材料、原始材料及实际勘测数据等；（５）其他需要说明的问题。第二十九条估价报告书应由承办人签名并由承办估价业务的房地产评估单位签署意见并加盖公章后，以书面形式通知当事人。第三十条按本规定第六条规定由房地产交易管理机构承办的估价业务，其估价结果是国家和地方人民政府确定房地产损失补偿或赔偿金额及征收税费的依据，估价结果书应制成若干副本分送有关部门。第五章法律责任第三十一条委托人对估价结果如有异议，可以在收到估价结果书之日起十五日内，向房地产评估单位提出复核申请，房地产评估单位根据委托人的意见重新审核估价，对复核结果仍有异议或委托估价发生纠纷，双方协商不成的，当事人可以向当地房地产仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。第三十二条估价人员执行公务，应当遵守国家法律、法规和规章，坚持公正、实事求是的原则，对所出具的房地产书面估价报告的正确性、公正性、合法性负责。第三十三条房地产估价人员在执行公务中所取得和了解的资料，应当尊重当事人意愿予以保密，不得随意向他人提供。第三十四条房地产估价人员不得在经办房地产估价业务中谋取不正当的利益。第三十五条房地产估价人员与申请评估的当事人有直接利害关系的，应当主动回避。当事人认为房地产估价人员与本评估项目有利害关系，可能影响评估的公正性，也可以申请估价人员回避，估价人员是否回避，由当地房地产行政主管部门决定。第三十六条估价人员有下列行为之一的，房地产行政主管部门可以根据情节，给予警告、通报批评直至吊销估价人员资格证书，构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。１、不按照估价程序和价格标准进行评估，造成严重估价失误的；２、弄虚作假，故意抬高或压低标的物的价值或价格的；３、利用工作之便牟取暴利的；４、因工作失职给国家和人民财产造成重大损失。第三十七条任何单位和个人不得在估价中提供伪证，或者阻挠估价人员依法进行估价工作，对于提供伪证或者阻挠估价人员依法进行估价工作，对于提供伪证或者阻挠估价工作正常进行的，由房地产行政主管部门给予批评、教育、情况严重构成违反治安管理的，应提请公安机关依法进行处罚，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第三十八条委托房地产评估单位进行的房地产估价项目，当事人应向承办单位交纳估价费，估价费标准按规定标准收取，房地产评估单位应公开收费标准，任何单位和个人不得擅自提高或变相提高收费标准。第六章附则第三十九条乡镇房地产价格评估管理办法参照本规定执行。第四十条本规定由江西省城乡建设环境保护厅负责解释。第四十一条本规定自发布之日起施行。