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1武汉极地海洋世界项目物业综合发展策划案谨呈：武汉极地海洋世界投资有限公司2本案旨要研究的重点项目住宅板块的分区、开发步骤、物业形态配比、户型配比、产品优化等建议项目商业板块的分区、开发步骤、物业形态配比、业态、经营模式等建议项目整体的开发顺序与周期3武汉海昌项目的整体定位武汉海昌项目的发展战略总纲地块开发顺序物业形态布局物业产品建议主题地产开发思考住宅部分物业发展定位住宅部分物业发展建议商业部分物业发展定位商业部分物业发展建议总体策划思路4本报告目录1.本项目主题地产物业发展建议2.本项目整体开发战略附件.参考性典型项目发展综合研究与借鉴5第一部分、本项目主题地产物业发展建议6武汉海昌项目的整体定位武汉海昌项目的发展战略总纲地块开发顺序物业形态布局物业产品建议主题地产开发思考住宅部分物业发展定位住宅部分物业发展建议商业部分物业发展定位商业部分物业发展建议总体策划思路71.1本项目发展总体定位以住宅开发为龙头，主题商业为支撑，特色旅游为品牌的华中城市综合建筑群——地产开发为核心，主题商业为支撑、旅游提升附加值就是以住宅部分为开发主体和主要盈利点，同时通过主题商业、特色旅游部分元素的营造提升其附加值，实现整体价值的提升与收益。8本项目发展定位形象演绎依托城市建设特色旅游需求经营差异化多元化商住旅互动共生依托区位优势高质服务外势内质企业品牌专业9本项目发展定位功能演绎产业商务区主题新物业星级酒店休闲服务公寓主题公园购物餐饮时尚旅游10武汉海昌项目的整体定位武汉海昌项目的发展战略总纲地块开发顺序物业形态布局物业产品建议主题地产开发思考住宅部分物业发展定位住宅部分物业发展建议商业部分物业发展定位商业部分物业发展建议总体策划思路11第三部：海洋相关的文化旅游设施以个性鲜明的住宅与商业开发为龙头，实现整体开发目标第二步：个性鲜明的中档楼盘主题公园的打造，实施品牌战略第四部：业态鲜明的配套服务设施完善片区配套服务并持续经营，营造持续的利润增长点第一步：极具特色的主题公园通过海洋文化旅游设施的营造拉伸项目的附加值1.2本项目发展战略总纲12武汉海昌项目的整体定位武汉海昌项目的发展战略总纲地块开发顺序物业形态布局物业产品建议主题地产开发思考住宅部分物业发展定位住宅部分物业发展建议商业部分物业发展定位商业部分物业发展建议总体策划思路131.3住宅部分物业发展定位以旅游地产为主题以加勒比风情为特色的大型低密度多物业形态住宅——旅游地产，加勒比风情，多物业形态14武汉海昌项目的整体定位武汉海昌项目的发展战略总纲地块开发顺序物业形态布局物业产品建议主题地产开发思考住宅部分物业发展定位住宅部分物业发展建议商业部分物业发展定位商业部分物业发展建议总体策划思路151.4住宅部分物业发展建议武汉海昌极地海洋世界大一期大二期大三期地块开发顺序方案一16武汉海昌极地海洋世界1期3期2期4期5期6期方案一分期细分地块开发顺序分期方案一17武汉海昌极地海洋世界大三期大一期大二期地块开发顺序方案二1.3住宅部分物业发展建议18武汉海昌极地海洋世界6期2期1期3期4期5期方案二分期细分地块开发顺序分期方案二19武汉海昌项目的整体定位武汉海昌项目的发展战略总纲地块开发顺序物业形态布局物业产品建议主题地产开发思考住宅部分物业发展定位住宅部分物业发展建议商业部分物业发展定位商业部分物业发展建议总体策划思路20物业形态组合一物业形态组合二多层住宅高层住宅＋39.83万方（占65％）61.28万方（100％）21.45万方（占35％）别墅住宅多层住宅＋小高层住宅高层住宅＋＋注：物业类型的分配原则是，在保证产品的舒适度最佳的前提下尽可能提高单价高的物业形态比重！6.13万方（占10％）61.28万方（100％）24.51万方（占40％）12.26万方（占20％）18.38万方（占30％）住宅物业形态组合21武汉海昌极地海洋世界物业布局方案一高层高层高层高层多层多层多层多层多层住宅物业布局一22武汉海昌极地海洋世界物业布局方案二高层多层多层多层多层多层多层高层高层别墅小高层小高层小高层小高层别墅别墅别墅住宅物业布局二23武汉海昌项目的整体定位武汉海昌项目的发展战略总纲地块开发顺序物业形态布局物业产品建议主题地产开发思考住宅部分物业发展定位住宅部分物业发展建议商业部分物业发展定位商业部分物业发展建议总体策划思路24我们建议项目启动期主力户型及配比为：◇二房——面积85平米左右◇三房——面积110平米左右30％5%25%25%15%比例4×23×23×22×1/2×21×1户型135－150115－125100－11075－9030－65面积补充产品主力产品主力产品补充产品产品注：同样作为项目一期补充产品的一房户型比例大大高于四房户型的比例，是综合考虑了国家宏观调控对中小户型比例指标的硬性要求，在必要情况下90平米以下的比例还可适当提高。项目启动期主力户型建议25海昌极地海洋世界物业交通动线项目主出入口人行出入口车行入口车行入口车行出口车行出口项目次出入口人行出入口车行干环线（虚线）住宅地块交通动线建议26建筑风格元素归结海洋休闲特色基调加勒比暧色调热情跳跃热带奔放美洲鲜艳轻松地域色彩情绪现代美式加勒比风情建筑风格住宅物业建筑风格建议27项目主出入口人行出入口住宅物业主出入口建议28项目次出入口人行出入口住宅物业次出入口建议29项目园林小品住宅物业园林小品建议30项目道路环境住宅物业道路环境建议31多功能康乐会所社区商网社区医疗中心治安市政服务站多语幼儿园实验小学优先性配套选择性配套本项目开发中应优先建设配套一些客户入住后必需的服务设施，包括康乐、生活、治安和医疗等，解决业主入住后顾之忧，加速社区成熟对于选择性配套，可安排在项目后期据需求实施，规划可先进行考虑与布局，并与场馆的教育功能结合，保持适度的可调整灵活性住宅物业公建配套建议32武汉海昌项目的整体定位武汉海昌项目的发展战略总纲地块开发顺序物业形态布局物业产品建议主题地产开发思考住宅部分物业发展定位住宅部分物业发展建议商业部分物业发展定位商业部分物业发展建议总体策划思路331.5商业部分物业发展定位区域商业龙头，复合型体验式主题风情商业区——商业龙头，复合型，体验式，主题风情34商业地块图示特征——狭长之型约200米约320米约450米约330米约200米35地块规划指标地块功能性质占地建面容积率C旅游6.46万3.2万0.495A,B商业21.48万31.38万1.042D,E,F住宅27.83万69.19万2.084总地块55.77万103.77万1.499商业可售面积22.38万含车库住宅可售面积66.86万含车库36我们现在面临的问题是：营销市场企业地块如何消化商业规划指标？如何选择物业功能组合？大商业小商业市场写字楼酒店旅游投资商住办公经营37商业价值如何最大化人流人流人流人流人流人流留住客户是商业成功的关键，如何在项目多入口的前提下，使得客户能够长期停留。从经过对江汉路步行街头的考察，直线式步行街易形成单向人流，对人流的留驻并无益处。经合富实操经验检验：网式商业街是留住人流的最佳方式。38街铺价值＞综合体商业价值＞围合式社区底商商业价值。因此，全街铺商业面积的规划才能实现项目商业利润的最大化，同时最大可能的降低了风险．开放式的布局是全街铺商业成功与否的关键。结合本项目，发展方向是开放式、全街铺的托斯卡纳式商业体验开发与运营。“托斯卡纳式”商业价值39地理概况：托斯卡纳区位于意大利中西部，面积近两万三千平方公里。行政区首府为艺术文化古城佛罗伦萨。历史概况：托斯卡纳(意大利语为Toscana)的名称由伊特鲁里亚(Etruscan)演变而来，伊特鲁里亚文明在公元前500年罗马人入侵之前，统治着托斯卡纳地区。中世纪的托斯卡纳地区，各个城市都是独立的。在不断的征战中，梅迪奇家族统治下的佛罗伦萨逐渐成为众多城市中最强大的一个。这里被认为是文艺复兴发端的地方，涌现出了以乔托、米开朗基罗、达芬奇、但丁和拉斐尔为代表的一批杰出艺术家。气候：春季平均气温15摄氏度，夏季平均气温可达27摄氏度，秋季温和干燥，平均气温16摄氏度，年降水量914毫米，冬季山区有降雪。主要工业：橄榄油，大理石，珠宝，纺织，葡萄酒。人口：接近四百万。从“托斯卡纳”的神秘寻找价值40“托斯卡纳型”秘境神密、吸引、探寻、驻留、兴奋兴奋、驻留、探寻、吸引、神密41“托斯卡纳型”产品布局示意住宅投影商铺投影42多首层商业开发提升价值图片资料一43内街商业建筑图片资料图片资料二44内街商业建筑图片资料图片资料三45武汉海昌项目的整体定位武汉海昌项目的发展战略总纲地块开发顺序物业形态布局物业产品建议主题地产开发思考住宅部分物业发展定位商业部分物业发展建议商业部分物业发展定位住宅部分物业发展建议总体策划思路461.6商业发展方案一“两心六块”约36000平米约54000平米约36000平米约24000平米约36000平米约24000平米公寓地块不包括方案一商业板块占地分解图47方案一商业板块路网示意图外围主干道项目外环道项目外环道与城市交通干线贯通进入项目地下车库或地面停车场48两个中心广场六大主题分区中心广场－1中心广场－2海洋美食广场加勒比风情休闲港湾海洋极地商业中心海洋游乐公园商旅酒店公寓服务区海洋文化博览旅游城精致生活潮尚街方案一商业板块主题分区示意图49方案一主题商业建筑面积分配约16000平米约20000平米约36000平米约18000平米约80000平米约50000平米约4000平米方案一商业板块主题分区建筑面积分配示意图50方案一商业主题板块业态及规模主题板块区建筑面积经营业态海洋极地商业中心50000平米购物中心/精品专卖店/肯德基/室内滑雪场/室内滑冰场/健身运动馆等等商旅酒店公寓服务区50000＋30000平米高星级酒店/票务服务/会务服务/高级服务公寓/品牌中心等等海洋游乐公园4000平米过山车/海盗船/蹦极等等嘉年华游乐设施加勒比海洋风情休闲港湾18000平米特色西餐/韩日料理/咖啡屋/沐足桑拿/茶馆/麦当劳/景观泳池等等精致生活潮尚街16000平米生活超市/通讯/医疗/美容/保健/宠物/饰品/家居用品/音像出租/五金家电维修等等海洋美食广场20000平米特色农家菜/地方菜/海鲜城/酒楼等等海洋文化博览旅游城36000平米动漫体验/KTV/电影城/文化博物馆/电玩城/极限滚轴/特色培训中心等等51方案一商业开发分期一期开发，建筑面积94000平米（包括游乐设施建设）二期开发，建筑面积130000平米（包括酒店式公寓）52地块整体开发顺序——方案一住宅一期商业一期商业二期旅游一期住宅二期住宅三期展示中心53地块开发顺序分期方案一武汉海昌极地海洋世界住1期住3期住2期住4期住5期住6期方案一分期细分商1期商2期商2期商3期商4期商5期商6期旅1期54方案一地块开发顺序时间排布表开发年度2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年住宅细分期123456商业细分期123456旅游55方案一3D效果示意图注：酒店公寓为高层、商业中心为4－5多层、街铺为1－3多层街铺商业中心酒店及公寓56方案一商业物业形态组合及配比商业中心酒店公寓商业街铺＋＋50000方（占22％）50000方（占22％）90000方（占40％）224000方（100％）商旅酒店＋30000方（占14％）游乐公园＋4000方（占2％）571.6商业发展方案二“三心六块”中心广场－1中心广场－2海洋美食广场加勒比风情休闲港湾海洋极地商业中心海洋游乐公园商旅酒店公寓服务区海洋文化博览旅游城精致生活潮尚街中心广场－3方案二商业板块分区示意图58方案二商业板块路网示意图外围主干道项目外环道项目外环道与城市交通干线贯通进入项目地下车库或地面停车场59约16000平米约20000平米约18000平米约26000平米约60000平米约80000平米约4000平米方案二商业板块主题分