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北京奥林匹克公园中心区商业、文化兼容商业地块策划房地产市场综合研究二零零四年九月新奥集团奥林匹克公园中心区商业地块策划方案机密第页思源顾问1目录综述...................................................4一、全国房地产市场分析...................................81.1中国房地产市场整体表现良好........................91.2中国房地产市场未来仍将持续向好...................151.3小结及对本项目的影响.............................21二、北京市宏观经济分析..................................232.12003年北京宏观经济增长良好，经济结构进一步优化..232.2固定资产投资、房地产投资对北京GDP贡献很大.......272.3较长时间内北京市经济将会保持持续快速增长.........312.4小结及对本项目的影响.............................32三、北京房地产市场分析..................................343.195年以来北京房地产市场的特点分析................343.2北京市房地产供给在高增长上趋于平稳...............393.3北京市房地产需求在高增长的基础上趋于平稳.........423.4供需比例逐渐趋于合理，空置率有所下降.............433.5北京市房地产价格稳中有降，逐渐趋于合理...........453.6土地交易公开操作促进地产市场平稳发展.............473.7对北京市房地产市场未来走势的判断.................493.8小结及对本项目的影响.............................54四、北京房地产区域市场分析..............................55新奥集团奥林匹克公园中心区商业地块策划方案机密第页思源顾问24.1北京地产市场区域状况.............................554.2南城地产逐渐发力.................................584.3西城地产仍是市场大热点...........................614.4奥运概念将继续引领北城地产市场...................634.5东城地产有可能持续放大...........................654.6小结及对本项目的影响.............................67五、奥运会对北京房地产市场的影响........................685.1历届奥运会对主办城市房地产市场的影响分析.........685.2奥运会对北京房地产市场的影响.....................815.3政府行为推动，奥运加速京城地产升值...............855.4瘦身、后奥运及其影响.............................885.5亚奥及周边区域是北京地产市场新的增长点...........97六、房地产政策分析......................................996.12004年房地产政策目标及影响......................996.22004年房地产政策的相关影响.....................1026.3小结及对本项目的影响............................106七、典型类比区域分析...................................1077.1典型类比区域界定................................1077.2典型类比区域的功能定位..........................1087.3对典型类比区域功能定位的分析....................1107.4结论及建议......................................1117.5本案物业功能配比分析............................114新奥集团奥林匹克公园中心区商业地块策划方案机密第页思源顾问37.6本案商业物业功能配比的确定依据..................117八、北京房地产分物业市场...............................1238.1北京公寓市场分析................................1238.2北京写字楼市场分析..............................1288.3北京商业营业用房市场分析........................1358.4北京酒店物业市场................................1408.5结论及建议......................................145除具体注明外，本报告数据来源：《中国房地产发展报告（2004年）》、《北京市统计年鉴-2004年》；《新地产》、《北京房地产》等专业杂志；《中国经营报》、《中国房地产报》等报纸房地产相关版面；www.e-fdc.com（北京市房地产信息网）、www.soufun.com（搜房网）等专业房地产网站；思源公司的实地调查。新奥集团奥林匹克公园中心区商业地块策划方案机密第页思源顾问4综述一、研究内容：市场的好坏是影响行业发展前景的重要因素，房地产市场是奥林匹克公园中心区商业地块土地一级开发（以下简称“本项目”）的环境，对房地产市场的深入分析有利于为本项目土地的开发和出让提供重要的决策依据。我们将影响本项目的房地产市场的相关内容界定为：全国房地产市场状况、北京市宏观经济状况、北京市房地产市场状况、北京市区域房地产市场状况、奥运会对北京房地产市场的影响、房地产开发的相关法律及相关政策、典型类比区域研究、分物业市场研究等，本部分报告就是对以上内容的深入考察和分析。二、研究结论：1、通过全国房地产市场状况的分析，思源公司认为，当前全国房地产市场整体表现良好，但出现局部区域和部分物业有投资、需求过热的迹象，由于受到金融、土地和消费政策的相关调控，我们有理由相信全国地产市场未来将走向平稳发展的态势。本项目是对奥林匹克公园土地的一级开发，土地的出让是本项目的最终产出，从这个角度来说，房地产市场整体状况的好坏对本项目土地的出让及其收益影响很大。在充分挖掘亚奥区域发展潜力的同时，伴随着北京房地产市场的迅速发展，在其土地出让和开发过程中，新奥集团奥林匹克公园中心区商业地块策划方案机密第页思源顾问5势必会吸引到一大批二级开发商及终端用户。2、通过对北京市宏观经济状况的分析，思源公司认为，较长时间以来北京市经济保持了较高的增长速度，经济实力、固定资产投资、居民收入水平和吸引外资的能力进一步增强，同时政府对经济的调控手段进一步市场化和规范化，经济管理的水平和能力不断提高，因而北京市经济较高增长速度能保持相当长时间。从根本上来说，宏观经济的好坏将直接影响到奥林匹克中心区商业、文化地块的一级开发。在大好经济形势之下，应该把实现土地价值最大化作为重要战略之一进行决策。3、通过对北京市房地产市场的分析，思源公司认为，北京市房地产市场仍然处于高位时期，土地购置投资、土地开发投资保持高位，销售状况、空置状况和需求状况进一步趋好，房地产市场正逐渐迈向平稳发展时期。尽管目前北京房地产市场仍然处于卖方市场，但由于受到宏观调控的影响和北京市土地市场的规范化运作，北京房地产市场将越来越走向规范化、市场化，我们看好北京房地产市场。根据本项目的初步定位，奥林匹克公园中心地块最大价值的提升还是在于其区位优势的独特性，因而对二级开发商和终端用户的吸引力毫无疑问，而北京地产市场的良好态势，将大大助推本项目的良好前景。4、通过对北京房地产市场区域状况的分析，思源公司认为，目前北京市中心区（三环以内）的房地产开发已经基本结束，更多的开新奥集团奥林匹克公园中心区商业地块策划方案机密第页思源顾问6发物业向外推移。就目前的开发情况来看，城西、城东和城北是热点区域。相比较而言，城南稍逊，但由于城南的土地资源丰富，交通等市政基础设施的进一步完善，促使南城土地开发逐渐趋热。中关村、CBD和亚奥区域是热点区域；城北地区由于存在奥运概念的影响，亚奥区域是热点，而且，亚奥区域开发的物业趋向于多样性，酒店、写字楼和商业开始成为重要的内容；公寓、住宅竞争较为激烈。各区域的发展也说明了北京正在向多中心发展的趋势。而商业、办公、酒店、会展等也在逐渐由单一中心向多中心发展，奥林匹克公园中心区土地的商业价值会随着时间的推移而逐渐抬升。5、通过对奥运会对北京房地产市场的影响的分析，思源公司认为，奥运会给北京房地产市场带来了非常大的积极影响，但是，奥运概念有提前透支的迹象。同时奥运会对住宅、酒店、写字楼和公寓市场的影响是不同的，高档酒店、写字楼和公寓的市场机会很大。奥运会使亚奥区域在北京房地产市场的重要地位突显出来，在其周边已经形成较为成熟的居住社区的基础上，商业、办公和酒店物业开始形成规模。在离奥运会正式举办的4年时间里，如果开发商机制灵活，市场意识强，就会在这次“地产奥运会”中拔得头筹。6、我们对典型区域在经营建设中所取得的成功、失败和不足等方面进行了深入分析，从中提炼出本案在土地开发和土地出让中值得借鉴的经验。通过对比分析，我们认为，本项目成功的关键首先在于对本区域新奥集团奥林匹克公园中心区商业地块策划方案机密第页思源顾问7的准确功能定位。而本区域的功能定位要立意高远，必须要不同于CBD、中关村和金融街等竞争性区域的主题定位，以奥运经济为依托，将亚奥区域在全国乃至全球的影响力充分展示出来，将奥林匹克公园中心区在标识性、新北京的新中心地位突显出来。7、我们将公寓、写字楼、商铺和酒店用房纳入商业房地产的范畴来加以分析。通过分析，我们可以了解到北京商业地产市场的发展规律，发现其空间布局及其市场成长性和机会空间。新奥集团奥林匹克公园中心区商业地块策划方案机密第页思源顾问8一、全国房地产市场分析自上世纪80年代初期改革开放以来，中国经历了20多年的城市化历程。纵观整个中国城市化历程，大规模的城市化建设、大量农业人口涌入城市、国家实行住房制度改革、城镇居民改善居住条件等巨大需求拉动了房地产业的巨大发展，同时也给房地产业带来了源源不断的动力。而房地产业的蓬勃发展，也极大地推动了中国城市化进程的加快，房地产行业的发展已经成为中国产业经济链条中极为重要的内容，房地产行业发展的好坏，已经直接影响到中国整体经济的运行状况。房地产行业的发展是中国产业经济链条中极为重要的内容，直接影响到中国整体经济的运行状况。新奥集团奥林匹克公园中心区商业地块策划方案机密第页思源顾问91.1中国房地产市场整体表现良好1.1.1投资保持较快的增长速度近年来，我国房地产行业的投资保持了较快的增长速度，年增长率都保持在18%以上。2003年全国房地产投资增长势头不减。全国房地产开发完成投资首次突破10000亿元，同比增长29.7%，高出同期固定资产投资增幅（26.7%）3个百分点。从总体来看，住宅投资所占比重为70%，商业营业用房、办公用房所占比重接近30%。2004年以来，尽管有诸多宏观政策对房地产业进行严格调控，但其依然保持了较高的增长速度。今年1-5月全国房地产投资总额达到3703亿元，同比增长32%。近几年房地产市场发展迅速，究其原因，主要得益于国民经济持续快速增长、居民实际收入的提高、住房消费观念的转变以及城镇化进程的加快。与此同时，住房供应市场化程度的提高、新建商品住房品质的改善,尤我国房地产行业的投资保持了较快的增长速度。新奥集团奥林匹克公园中心