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-1-MobileResearchActivitesofETRI房地产项目销售物业阶段常见纠纷解决途径及风险防范中国建筑房地产专业律师网://www.fdctraining.com主讲人：董振武房地产企业风险防范实战系列培训课程之-2-商品房销售过程中遇到的问题及风险防范二商品房销售的几种模式比较分析一目录开发商、建筑商、物业公司、业主间的问题及风险防范三商品房销售物业阶段典型案例汇总四-3-开发商自产自销模式开发商与代理商协同销售模式代理商独家代理销售模式代理商联合代理销售模式【一】商品房销售的几种模式比较分析商品房销售的几种模式与利弊分析-4-1、销售代理中主要的法律风险与防范2、商品房销售广告与宣传资料的法律风险及防范3、商品房包销行为的法律风险及防范4、商品房预售法律风险及防范5、银行按揭贷款中的法律风险及防范9、商品房销售中其它热点问题法律分析6、商业地产销售法律风险及防范7、商品房销售常见的几类纠纷及对策8、房地产商如何应对业主群体诉讼【二】商品房销售过程中遇到的问题及风险防范-5-1、销售代理中主要的法律风险与防范销售代理与开发商的法律关系开发商的法律风险开发商如何应对销售代理风险“合同法律关系”or“委托代理销售的合同法律关系”1、因销售代理合同签订及履行产生的法律风险。2、因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险。【二】商品房销售过程中遇到的问题及风险防范-6-2、商品房销售广告与宣传资料的法律风险及防范商品房环境方面的宣传商品房使用功能广告表明提供优惠或附送礼品和其他法律禁止用语的广告表明商品房证号、面积、价格等方面的广告。商品房销售广告与宣传资料存在的问题【二】商品房销售过程中遇到的问题及风险防范-7-2345包销人主体资格的法律效力包销人在开发商与买受人的买卖合同中应承担的责任包销人的售房宣传广告引起纠纷，开发商承担连带责任包销人不按包销合同约定价格销售商品房，是否承担违约责任将本该由包销人销售的商品房擅自出售，是否应当赔偿包销人的损失（1）若开发商违约，由其承担全部责任。（2）若开发商违约，由包销人承担责任。（3）若开发商违约，由开发商与包销人共同承担责任。（1）开发商以高于包销人与买受人约定的销售价格将商品房售出（2）开发商以低于包销人与买受人达成的价格将商品房出售16商品房包销中的税金问题◆常见的几种包销合同纠纷法律风险分析（1）开发商与包销人对外销售的税金承担问题（2）开发商与包销人之间的税金承担问题3、商品房包销行为的法律风险及防范【二】商品房销售过程中遇到的问题及风险防范-8-预售许可证风险预防预售登记备案风险预防4、商品房预售法律风险及防范【二】商品房销售过程中遇到的问题及风险防范-9-5、银行按揭贷款中的法律风险及防范与银行有关的法律风险预防在按揭中，开发商很容易由于银行的下列行为导致风险发生，主要包括：银行逾期放款或未按购房人要求放款。银行的上述行为有可能影响整个项目建设进度。与购房人有关的法律风险按揭中的购房人与开发商直接发生商品房买卖关系，每个人的情况千差万别，其中的风险隐患表现在：①购房人的骗贷行为。②购房人逾期还款。③拖延办理产权证。预防【二】商品房销售过程中遇到的问题及风险防范-10-售后包租存在的问题法律问题金融问题★从金融层面来讲，售后包租就是将不动产和金融相结合的一种金融衍生品。★一些搞不好的售后返租项目实际就是非法集资行为。★从法律层面来讲，根据建设部2001年6月1日实行的商品房销售管理办法第11条之规定，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。★即便是现房，“售后包租”虽不违规，也并不意味着稳赚。即便开发商承诺承担担保责任。如果开发商破产，房租则成为空中楼阁，开发商的风险被投资者承担。6、商业地产销售法律风险及防范【二】商品房销售过程中遇到的问题及风险防范-11-7、房地产商如何应对业主群体诉讼房地产开发的复杂性和房屋商品的特殊性决定了争议或诉讼的不可避免性，而且争议或诉讼往往是群体性的,那么面对如此棘手的问题开发商该如何应对及预防呢？◆交房阶段引发争议或诉讼之应对方略◆规划变更问题引发群体争议或诉讼之应对方略◆回迁项目房屋质量问题引发群体争议或诉讼之应对方略【二】商品房销售过程中遇到的问题及风险防范-12-8、商品房销售中其它热点问题法律分析商品房住宅的配套公建设施的移交与归属交付的商品房不符合国家规定标准或合同约定问题分析商品房买卖中发生或应交纳的税费及争议处理层高、日照、采光、层次、发射塔、变压器、电缆等其它相邻权纠纷已过保修期的商品房出现质量问题的承担责任阳台面积计算公寓式酒店、单身公寓等买卖的法律问题屋顶平台买卖的效力赠送草坪或花园的法律效力车库的销售法律效力【二】商品房销售过程中遇到的问题及风险防范-13-1、开发商、物业公司、业主之间的法律关系2、如何做到开发商、物业公司、业主“三方共赢”3、房地产公司与物业公司的磨合与配合4、开发商全委及自建物业公司的利弊分析6、物业管理十大困局7、其他物业管理与服务相关法律问题5、成立业主委员会的利弊【三】开发商、建筑商、物业公司、业主间的问题及风险防范-14-◆开发商与物业公司之间的法律关系前期介入阶段委托与受托关系前期物业阶段委托管理物业的合同关系物业管理阶段基本不存在法律关系1、开发商、物业公司、业主之间的法律关系◆物业公司与业主委员会的关系委托与受托的法律关系【三】开发商、建筑商、物业公司、业主间的问题及风险防范-15-物业公司转变角色，由管理者变为服务者重视管理规约制定，以及物业服务合同的签订应当积极推进物业建管分离12、如何达到开发商、物业公司、业主三方共赢23【三】开发商、建筑商、物业公司、业主间的问题及风险防范-16-3、房地产公司与物业公司的磨合与配合房地产公司与物业公司的磨合【三】开发商、建筑商、物业公司、业主间的问题及风险防范房地产公司与物业公司的配合-17-财务投入财务收益沟通协调资源支持人员素质内部管理水平接管项目对立核算业主服务品牌建设后续发展4全委与自建的利弊比较【三】开发商、建筑商、物业公司、业主间的问题及风险防范-18-【三】开发商、建筑商、物业公司、业主间的问题及风险防范有利于树立良好的品牌形象对物业管理有协助作用有利于杜绝违规操作有利于开展对业主的工作树立了一个强大的对抗对象一些内部操作程序会受制约5、成立业主委员会的利弊-19-“难产”的业委会炒“旧管家”要慎行模糊的车库产权自建、自管的是与非服务质量难公断“事实服务”怎界定业主隐私权的边界“保安”保什么物业管理的十大困局艰难的物业收费尴尬的自我管理6、物业管理十大困局【三】开发商、建筑商、物业公司、业主间的问题及风险防范-20-7、其他物业管理与服务相关法律问题现行法律对物业公司起诉业主有哪些限制性条件？物业公司如何应对？业主委员会是否具有起诉开发商或物业公司的主体资格？物业管理合同纠纷是否适用《消费者权益保护法》？依法催缴物业管理费应否注意诉讼时效？物业管理公司帮助业主更换维修物件，出现质量问题，物业管理公司是否应赔偿业主？业主委员会经选举产生但尚未进行登记备案，其与物业管理公司签订的合同能否作为收取物业费的依据？业主擅自在建筑物的顶层建设轻体房是否违反物业管理制度？物业交接难在何处？【三】开发商、建筑商、物业公司、业主间的问题及风险防范-21-案例一：配套设施、座落、位置与广告宣传、合同约定不符案例二：房屋面积差异大案例三：房屋质量不合格案例四：楼盘的实际环境、布局与模型不一致案例五：认购书纠纷及处理案例六：装修标准与广告宣传、合同约定不符案例七：逾期交房、逾期办证纠纷案例八：一房二卖纠纷案例九：合同无效、合同解除纠纷案例十：定金纠纷案例十一：公摊面积、车位纠纷案例十二：空气质量检测不合格【四】商品房销售物业阶段典型案例汇总