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1美的金阳项目物业发展建议谨呈：美的集团房地产事业部合富辉煌房地产集团贵州公司2010-4-252本方案宗旨：站在贵阳乃至贵州的基础上，作为一个知名企业160余万方的大盘，我们该以什么样的开发理念,来实现本项目的双重目标，是本次提案的基础。3本案是建立在为整个项目规划以及产品设计、配套服务的基础之上，如何做好本项目的规划以及产品设计是本案的指导原则。本方案的指导原则一：4实现项目的双重目标是本方案的另一个指导原则：1、常规目标：1）实现快速销售2)实现销售价格的满意度2、品牌战略目标：1）将本项目打造成贵州名盘，乃至中国名盘2）使本项目成为美的地产的代表作之一本方案的指导原则二：5市场环境研究房地产市场需求与竞争环境项目本体研究本体现状开发目标开发能力限制条件城市与区域发展环境其他建议产品建议项目定位分析第一部分市场分析与项目定位营销推广产品及规划建议第二部分本次汇报的框架体系规划建议及经济测算产品定位客户群定位市场定位营销推广6市场环境研究房地产市场需求与竞争环境项目本体研究本体现状开发目标开发能力限制条件城市与区域发展环境其他建议产品建议项目定位分析第一部分市场分析与项目定位营销推广产品及规划建议第二部分规划建议及经济测算产品定位客户群定位市场定位Part1｜房地产市场研究(没有调查就没有说话权，一切来源于市场！)营销推广7城市概况8城市区位属性9城市基本概况贵阳市全市总面积8034平方公里，辖云岩区、南明区、花溪区、乌当区、白云区、小河区、清镇市、开阳县、修文县、息烽县，根据1996年至2010年的城市规划，到2010年，城市实际居住人口控制在174万人以内，建成区建设用地控制在157平方公里以内。受山区地形的影响，贵阳市在城市发展模式上，因地制宜的形成了，以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构，各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态，形成城区、城镇圈、城镇外围地区三层次布局；金阳则会成为第二市级中心；10城市人口状况市/区/县2008年末常住人口（万人)贵阳市363.95南明区53.47云岩区64.90白云区20.04乌当区29.73小河区14.89花溪区33.61开阳县42.91息烽县25.02修文县29.27清镇市50.112008年末全市总人口（常住半年及以上）为363.95万人（包含三县一市），比上年增加1.74万人，增长0.44%。全年人口出生率10.75‰，人口死亡率6.31‰，人口自然增长率4.44‰。城镇人口发展目标未来十一年，将积极引导人口合理分布，大力推进城镇化进程，疏解老城区人口，引导人口向新区和小城镇转移。至2020年，中心城区城镇人口约320万人，市域外围城镇人口约80万人。11城市经济状况2009年贵阳市全年实现生产总值902.61亿元，按可比价格计算，比上年增13.3%,增速比上年提高0.2个百分点，涨幅有所放缓，但整体经济形势发展良好。从09年1月开始，贵阳乃至全国的经济趋于紧缩，CPI与同期相比持续走低。贵阳市CPI比全国CPI更低，甚至拉开了一定的距离，说明整个09年，贵阳面临通货紧缩的压力大于全国平均通货紧缩压力。8月以后，整个CPI走势开始有上升的趋势，11月份，全国CPI同比增幅已转正，达到6%。12月，贵阳市CPI为0.5%，在全国整体CPI已装正的前提下，也转正，通货紧缩压力在一定程度上得到缓解，整体经济迈入良性发展状态。12产业概况支柱型产业：新材料工业、现代中药工业、电子信息产业、机械制造工业、食品工业、有色冶金工业、化学工业贵阳是全国最大的铝工业生产基地之一，磷矿工、精密光学仪器是全国三大生产基地之一，电子仪器仪表是全国五大生产基地之一。航天、航空、电子是全国三大国际科学工业基地之一。卷烟、磨具磨料、轮胎、钎钢、汽车配件、中成药等是全国重点生产司机，冶金、机械、化工、食品、建筑业已形成地方工业的五大支柱产业。白云铝工业区金阳科技产业园三马老工业片区新天科技工业园小河老工业区13消费概况贵阳市依旧保持高增长的消费势态，总额在增长，增速稍有放缓，城市消费力将进一步加强。全市实现社会消费品零售总额走势412.72亿元，比上年增加20.10%。贵阳市城镇人均可支配收入增幅稳定，2009年达到可支配收入15041元/年。14城市经济实力2008年经济参考数据贵阳市遵义市六盘水市黔南州安顺市GDP（亿元）811.05655.73384.27265.59168.99第一产业47.21117.423.7166.6436.58第二产业380.95313.13242.30118.6965.22第三产业382.89225.15118.2680.2667.19人数（万人）393.86744.02298.17374.99256.41人均GDP（元）20592881312888708365912008年数据贵阳市遵义市六盘水市黔南州安顺市常住人口（万人）393.86744.02298.17374.99266.68GDP（亿元）811.05655.73384.27265.59168.99人均GDP（元/人）2059288131288870836336城镇居民人均可支配收入1381712525121421197912249城镇居民人均消费支出10507--745090928814消费品零售总额（亿元）343.53203.5193.867.5148.12贵阳是整个贵州总要的政治、经济中心，临近周边市县由于自身发展缓慢，城市化水平低，相应的教育、医疗等较为薄弱，这也使得周边市县在相关消费上更趋向于贵阳，也使得贵阳在经济消费上统领贵州。城市经济对比（省内5城市）15交通状况•航空设施贵阳龙洞堡机场是距市中心12公里、车程15分钟的4E级现代化机场。目前已开辟62条航线，每周航班467架次，航线辐射北京、上海、广州、海口、成都、昆明等全国大中城市及台湾,香港特别行政区。•铁路设施贵阳是中国西南重要的铁路交通枢纽，川黔、贵昆、湘黔、黔桂4条铁路干线交汇于此，其中川黔、贵昆、湘黔3条铁路干线已实现电气化。贵南快速铁路、铜玉铁路、贵阳经六盘水至攀枝花铁路、毕水兴城际铁路进入前期准备工作。郑州——恩施——黔江——贵阳——兴义——河口铁路也已正式提出，并争取纳入铁道部十二五规划。贵州省打造的4小时经济圈，由贵阳到全省8个地州市均会有快速铁路相连。未来还建兴建贵广、沪昆、黔渝等高速铁路，将进一步拉近与周边各省市和距离；•公路设施三环十六射线、贵阳环城高速公路——环城高速东北线、环城高速西南线以及南环线组成。•城市轨道交通建设贵阳市轨道交通规划线拟由4条线组成，线网规模约为139.3公里，预计设置车站81座，其中换乘站8座。对缓解城市交通拥堵压力，加快金阳新区开发建设，促进中心城区和金阳新区协调发展起到积极而有力的推动作用。16宏观市场结论随着全国经济趋稳，整体消费水平得到有效提升，推动了全国房地产市场的繁荣；国家推进西部开发战略的实施，贵阳市经济结构的完善，贵阳市城市人均可支配收入增幅稳定，经济消费能力较强，本地有效需求增加；人口稳步合理提升，地区人口密度对贵阳市房地产市场发展需求的有效支撑；贵州省打造的4小时经济圈，与周边省区联系更加紧密便捷，由贵阳到全省8个地州市均会有快速铁路相连，贵阳作为贵州省会城市，加之良好的气候环境，定能吸引更多其他周边地州城市乃至周边省份的人群到贵阳置业；整体经济形势，本地社会经济发展规划前景及市场需求预期，均对本项目发展形成利好因素。17近期房地产市场政策182010年相关新政扫描1.4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。其后不久，国务院对二套房的概念做出了明确定义：其一是以家庭为单位，其二是全款购买亦列入二套房。2.4月15日,国土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量；3.4月17日,国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出十条举措,被称为房地产“新国十条”；4.4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；5.国家住建部近日发出通知，要求对商品房预售制中的各种捂盘惜售、哄抬房价等不规范行为进行严查，限制开发商违规操作。192010年相关新政对贵阳市房地产市场影响2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机,遏制房价过快上涨,并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段；受以上系列楼市新政的影响，近日贵阳市不少在售楼盘的人气均出现明显下降，观望情绪再次笼罩贵阳楼市。此次国家出台的政策中叫停高房价区第三套住房贷款，对抑制房价上涨将起到一定的作用。同时，未来房价走势的不确定性，也是促使近期楼市观望情绪回潮的一个重要因素。“新国十条”的出台对贵阳楼市的影响已经开始显现，短期来看，地产市场的改善性需求和投资性需求都会受到一定影响，影响会有多大，则要看后续政策及政策落实情况。20整体楼市概况21房地产开发：固定资产投资稳定增加，房地产投资比例有所放缓贵阳市09年固定资产投资额达782.64亿元，较08年增长30.1%。09年房地产开发所占比例较去年略有下降，趋于平缓，达到26.9%。09年全市房地产开发投资额/固定资产投资额指数达到0.269，较08年稍低【指标比值：正常区间0.22-0.28】，该指标回到正常范围，说明我市房地产开发投资占全社会固定次产投产比重合理。截止至贵阳市房地产投资增速为23.6，GDP增长速度为13.3，房地产投资增速/GDP增速指数将维持在1.77【指标比值：正常区间1.50-2.00】，处于正常区间。0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%010020030040050060070080090002年03年04年05年06年07年08年09年2002年-2009年贵阳市房地产开发投资情况分析固定资产投资额（亿元）房地产投资额（亿元）房地产开发所占比例（%）0.150.170.190.210.230.250.270.290.310.332003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2009年贵阳市房地产开发投资/固定资产投资走势11.21.41.61.822.22.42003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2009年贵阳市房地产投资增速/GDP增速22房地产开发：重点指标评估：市场整体放量减少，但有效开工较充足商品房新开工面积/施工面积指标为0.23，低于处于正常区间范围【指标比值：正常区间0.25-0.35】商品房施工面积/商品房竣工面积指标为4.17，【指标比值：正常区间3.00-4.00】，略超过正常区间，整体施工进度较快，竣工量相对较充足；0.150.200.250.300.350.400.452003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年234567892003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年23土地市场：土地供应保持平稳，土地供应性质单一，商住用地居多0.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.02009年土地供求情况（按类型分类）成交面积（万平米）供应面积（万平米）区域供应面积供应宗数成交面积成交宗数成交金额（万元）两城区1,504,867.9026964,373.401797043.00金阳新区1,780,738.45141,359,507.7313167550.00小河区1,006,500.338-----