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万科城商业街启示录——2011年1月目录一、万科城项目简介二、万科城项目商业街分析1、万科城的总体商业规划2、万科城商业街的亮点三、万科城商业街对社区型商业开发的启示1、商业开发总体原则2、商业业态规划表项目概况开发商：万科物业管理：万科物业建筑设计：美国sandybabckck设计事务所环境设计：美国BGA景观设计事务所销售代理：自销物业类型：Townhouse、Loft、情景花园洋房、宽景house、小高层、高层项目位置：龙岗区龙岗布吉镇坂雪岗工业区，梅观高速与机荷高速交汇占地面积：约46万㎡建筑面积：约53万㎡总占地面积：397883.5平米其中住宅：398050平米商业30000平米幼儿园2所6000平米社区配套设施3000平米物业管理500平方米公厕2处120平米建筑覆盖率30%容积率小于1.1绿化率：30%车位比：1：1建筑高度：低层、多层及中高层SWOT分析优势：1、万科强大品牌号召力。2、精细化的操作提升项目品质3、超大型社区，本体配套及功能完善。4、项目别据一格的西班牙建筑风格与户型设计优势（退台设计）。5、亲地概念的煸动力6、项目紧临九年一惯制小学劣势：1、周边环境差，治安状况令人担忧，近一两年不会有明显改观。2、周边配套较为匮乏，距离中心城区距离较远。3、梅林关口的交通瓶颈目前未解决。4、项目物业形态复杂，高端客群很难找到高档社区的归属感。机会：1、万科在坂田区前瞻性的战略布局，使项目升值潜力巨大。2、撤关使深圳一体化对项目房价的支撑。3、龙华的建区及政府对北部的开发推进，使北部未来充满生机。威胁：1、项目的热销使周边地块开发提速，项目将面临激烈的竞争。2、产品被竞争对手抄袭和提升后，项目三期客户会被分流。项目总体规划图万科城商业项目分析一、商业部分的规划西班牙风情商业街商业与景观的融合商业街规划特点1、全街铺：大部分为街铺和底商，临路、临街、临水、临风，层高达到4.8－5.8米，在建筑风格上，力图体现一种西班牙风情；2、商业街有2层、有3层、有半地下的、很丰富；哑铃型的商业形状，造成二个广场人流的逗留，中间以水景连通，同时将商业和景观镶嵌一起；3、三大主题：国际美食坊、时尚购物中心、娱乐休闲广场。4、流畅的人、车动线设计立体交错人流交通入口处景观商业二层平台的宽度上下便捷的楼梯转换楼梯也可以是一种风景实用且精致的小品怡人的水景优美的天际线万科城的商业街的营销策划亮点1、万科城商业街采取与大中小商家形成各种业态互为补充的经营模式，经营上多以特色连锁品牌经营为主。2、统一规划、统一招商、带租约销售。3、不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制造区域人气，提高社会关注度。万科城商业项目对社区商业开发的启示1、商业开发总体原则（1）市场定位：满足周边居民日常生活需求的社区服务型配套商业。（2）业态定位：以社区服务配套为目标，根据项目实际情况，引进超市便利店、药店、面包店、银行等行业，具体详见《业态规划表》。（3）商户定位：选择具有连锁品牌效应，经营经验丰富、较强实力的商户作为目标对象。（4）开发规模原则：应以新开发小区及周边1公里范围内的住宅规模为商业开发辐射半径，因地制宜，选择相适应的商业开发体量，以满足供求平衡关系。2、商业业态规划表：（1）、超市规划配比表序号需求面积（实用面积㎡）辐射人口基数（人）商圈范围1300—5002000户×3人=6000人1公里或步行15分钟21000—30005000户×3=15000人3公里或步行30分钟310000—1500020万人核心商圈：2公里或步行20分钟二级商圈：5公里或步行30分钟技术要求：序号项目技术要求1建筑形态裙楼商铺，或纯商业单体建筑2层高一层：4.5米—5米；二层：4米—4.5米3承重一层：1.0吨/M2—2.0吨/M2；二层：0.75吨/M2—1.0吨/M24柱距8米×8米；10米×10米为佳5卸货区专门卸货区或卸货平台，高度应为1.3米—1.5米6电容量按150KW—200KW/M2，设计（不含中央空调等动力电源）7设备房应预留空调机房，储藏室、消防监控室、卫生间等8开间与进深比例1：0.8—1：0.5（2）其它零售服务业基本共同点：1）、门面宽度（开间）：5米—8米；2）、基本开间与进深比例：1：1.5—1：2；3）、层高：3.7米—4.2米；4）、电容量：150KW—200KW/㎡；个别业态不同的技术要求：序号技术业态需求面积（实用面积）技术要求1西餐300—500平米应预留烟道、化油池、管道煤气、上下水、空调机位、招牌位特色餐饮500—1000平米大型餐饮2000—5000平米2花店20—30平米应预留卫生间上下水、空调机位、招牌位3自助银行15—20平米应预留卫生间上下水、空调机位、招牌位4西饼屋50—80平米应预留卫生间上下水、空调机位、招牌位5美容美发100—800平米应预留卫生间上下水、空调机位、招牌位624小时便利店50—100平米应预留卫生间上下水、空调机位、招牌位7社区医院300—500平米应预留卫生间上下水、空调机位、招牌位8音像书刊店80—100平米应预留卫生间上下水、空调机位、招牌位9药店80—120平米应预留卫生间上下水、空调机位、招牌位10地产中介50—100平米应预留卫生间上下水、空调机位、招牌位11干洗店8—12平米应预留卫生间上下水、空调机位、招牌位12宠物店30-50平米应预留卫生间上下水、空调机位、招牌位13五金配件50—150平米应预留卫生间上下水、空调机位、招牌位14精品服饰30—100平米应预留卫生间上下水、空调机位、招牌位15邮政储蓄所100—300平米2应预留卫生间上下水、空调机位、招牌位16冲印店50—80平米应预留卫生间上下水、空调机位、招牌位营销策划部2011年1月