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贵阳小河区项目前期定位及物业发展建议项目区位•项目位于小河黔江路北段，距小河商业核心仅700米南明区小河区•项目处于南明区和小河区交界处，具有跨区域地理属性宏观视野：微观视野：项目现状地块内部存在破旧厂房以及工厂职工生活区住宅尚未拆迁项目交通项目地块黔江路黄河北路小河区转盘轻轨1号线轨道：轻轨1号线目前正处于全面建设中，其中长江路站点距离项目昀近。道路：地块右侧紧邻黔江路北段，该路段为小河区城市主干道，目前已建成通车。从整体来看，项目所在位置交通便利，在路网建构不断完善的形势下将大力提升项目升值潜力。长江路站点项目周边项目地块地块西北侧为大面积山体，成为项目打造生态景观的有利资源与项目一路之隔的是小城故事楼盘，主要是经济适用房社区，档次不高项目周边项目地块项目东南部为贵州白云中海地产建成的商品经济适用房，档次不高地块西南处为中国人民解放军三五三五厂一个氧吧一线之隔与药用植物园为邻小河距离南明区昀近一个转盘地处小河商业聚集区一块宝地地形起伏、傍山而筑一个学校子女教育无忧用“五个一”来阐述项目现有资源项目资源优势贵阳简称“筑”坐落于北纬26度下面进入报告主题——北纬26度的精彩报告内容框架1234筑在北纬26度活在北纬26度北纬26度视觉规划营销贵阳概述宏观市场微观市场筑在北纬26度贵阳概述宏观市场微观市场“山中有城，城中有山，绿带环绕，森林围城，城在林中，林在城中”享有“森林之城，休闲胜地”美名荣获“中国避暑之都”称号林城——贵阳贵阳概况—爽爽的贵阳、宜居天堂贵阳气候特征：贵阳市气候具有明显的高原性季风气候特点，系亚热带湿润温和型气候。温和湿润，雨量充沛。总体地貌特征：贵阳地貌属山地、丘陵为主的盆地地区。地貌、气候、旅游资源旅游资源：贵阳目前已开发的景点涉及32个景型，拥有山地、河流、峡谷、湖泊、岩溶、洞穴、瀑布、温泉、原始森林、人文、古城楼阁等各类旅游资源。随着房地产和旅游业的持续升温，旅游地产逐渐成为一个发展经济、提升城市形象的新兴产业，其昀大的优势无疑是宜人的气候。宏观市场分析全市房地产宏观市场小河区房地产宏观市场贵阳房地产市场发展第一时期（1998～2000年）城市旧城改造工作的逐步实施，市区逐渐兴起新一轮的地产开发热潮热点板块：中心城区第二时期（2000～2002年）随着城市的扩张，近郊大盘逐步兴起热点板块：中心城区近郊第三时期（2002～2006年）金阳新区成为城市发展的热点，同时带动小河等区域远郊楼盘发展热点板块：金阳第四时期（2006年至今）随着政府对金阳投入加大，以及小河、乌当板块逐渐升温，城区一批旧城改造项目带动楼市发展逐步形成多点开花局面房地产热点板块——金阳、小河、乌当•2009年固定资产投资额达782.64亿元，较08年增长30.1%，房地产开发投资所占比例略有下降达到26.9%，由于政府出台的调控措施使得房地产投资合理进行贵阳房地产整体市场•2009年全市商品房销售面积754.81万平米，同比增长83%，市场逐步走出08年市场低迷局面，整体复苏销售火爆贵阳土地整体市场•2009年全市土地出让50宗，出让面积349.9万平米，成交金额32.3亿元，成交面积、金额较往年有一定下降，一定程度上与年初市场整体信心不足有关•2009年贵阳土地出让主要围绕两城区、金阳、乌当、小河等地，金阳、两城是供应的主战场，两区域合计成交220余万平米，占到整体市场65%以上。区域供应面积（m²）供应宗数成交面积（m²）成交宗数成交金额（万元）两城区1504867.9026964373.401797043.00金阳区1780738.45141359507.7313167550.00小河区1006500.338———乌当区1033741.3081009296.30748001.50花溪区747772.00315883.0022281.00白云区516955.151037807.1542166.75总计6590575.13693386869.5843317042.25•2009年商品住宅新增供应面积544.37万平米，销售面积686.38万平米，供小于求，近年市场消化大量前期剩余存量，多个项目均出现无房可卖的情况，整体发展态势良好贵阳商品住宅市场•2009年成交面积从3月份持续维持在50万平米以上，每月保持在4000套以上，成交价格保持平稳增长，年底12月达到4280元/平米贵阳商品住宅市场区域2008年均价（元/㎡)2009年均价（元/㎡)同比增长率09.1均价（元/㎡)09.12均价（元/㎡)环比年初增长率全市384737303.0%3534428021.1%两成453845730.8%4593514912.1%金阳33323310-0.7%2887382132.4%小河3107343010.4%351836734.4%乌当344435944.4%364538104.5%白云3035387827.20%2183393380.20%花溪2587366741.80%3289448636.40%•从各区域成交价格来看，两城区依旧保持首位，对比08和09年成交情况，除了金阳区出现微幅下跌，其他区域均出现上涨，其中花溪区涨幅昀大•从2009年整年成交价格来看，全市平均涨幅在21.1%,其中白云、花溪、金阳涨幅超过了30%，小河区的涨幅昀低宏观市场分析全市房地产宏观市场小河区房地产宏观市场小河区定位•小河区规划总用地约81.3平方公里•片区公共服务设施用地沿黄河路两侧布置，三江口以北和花溪大道以东以居住用地为主，三江口以南黄河路以西为工业用地，火车西站建成铁路集装箱货物运输和物质、粮食仓储区•规划城市建设用地约21.2平方公里，规划人口30万人。形成具有一定规模、各具特色、功能互补、配套齐全的城市中心，分担原有的市级中心对外辐射、对内服务的功能生活配套成熟，板块科技氛围浓厚小河区未来规划•北部商住优化区（项目所在区域）•南部工业重点区•西部生态保护区“三区三带”的城市发展格局•小河—孟关装备制造业产业带•现代物流产业带•工程机械汽车销售市场走廊带小河区产业分布三大支柱产业第三产业北部商住优化区第二产业南部工业重点区第一产业西部生态保护区•西南环线以北片区作为优化发展区域，主要发展以现代服务业为重点•西南环线以南片区作为重点开发区域，主要发展航空航天、机械制造、电子信息、烟草医药及绿色食品、电力器材等•以阿哈水库昀高水位线1公里范围内作为禁止开发区域，其他区域作为限制开发区域小河区交通现状两条主干道——黔江路、珠江路轻轨1号线•黔江路和珠江路两条主干道将分流沙冲路交通压力•目前轻轨1号线已经启动建设，该轨道线贯穿贵阳城市南北途经小河区域•2009年全年各区需求全面释放，两城、金阳、小河、乌当成交面积均大于全年新增供应面积•小河区供应成交名列第四，供求比仅次于金阳新区区域两城区金阳新区小河区乌当区白云区花溪区总供应面积（万㎡）201.24240.6733.520.0741.966.93总销售面积（万㎡）203.43349.1359.3740.5328.155.76供求比0.99：10.69：10.56：11.50：11.49：11.20：1总销售额（亿元）93.03115.5520.3714.5710.322.23整体成交均价（元/㎡）457333103430359438783667小河区房地产市场小河区房地产市场•2009年小河区累计成交面积为59.37万方，新增供应面积33.50万方，呈现供不应求•2009年市场成交均价为3430元/m²，并未出现大幅增涨微观房地产市场分析贵阳09年至今热销楼盘分析在售同类项目分析区域内竞品分析09年至今贵阳市商品住宅成交排行排名项目名称区域板块成交面积(M²)成交套数(套)成交均价(元/M²)1贵阳世纪城金阳新区金阳板块2,984,43225,7923,3562山水黔城南明区沙冲路板块539,6154,1603,8803中天世纪新城南明区市中心板块265,6391,7424,5254大兴星城小河区小河板块210,3971,6943,1605金元国际新城金阳新区金阳板块209,5121,4563,4926金阳新世界金阳新区金阳板块198,8441,7863,7987保利温泉新城乌当区乌当板块179,1811,1784,7648保利云山国际云岩区宅吉板块161,8331,3944,6689中天花园云岩区大营坡板块137,0131,1594,71610碧园花城小河区小河板块133,3891,1873,60211远大生态风景金阳新区金阳板块127,2991,0763,69612金世旗·帝景传说金阳新区金阳板块127,1249572,82313观山湖1号金阳新区金阳板块115,3867734,12514兴隆珠江湾畔小河区小河板块105,7918133,64715恒大绿洲白云区白云板块99,2959634,263微观房地产市场分析通过热销楼盘的解析了解贵阳房产流行元素贵阳市热销楼盘分布图山水黔城珠江湾畔大兴星城中天花园保利温泉新城中天世纪新城保利云山国际恒大绿洲本案帝景传说观山湖一号新世界碧园花城金元国际新城远大生态风景世纪城区域分布分析•目前全市在售热销项目主要集中在三个片区：金阳和白云交界片区，小河和南明交界片区，云岩和乌当交界片区；•金阳新区由于政府部门的新迁及未来的区域规划，大量新盘涌现，成交量也遥遥领先。排名项目名称区域1贵阳世纪城金阳新区2山水黔城南明区3中天世纪新城南明区4大兴星城小河区5金元国际新城金阳新区6金阳新世界金阳新区7保利温泉新城乌当区8保利云山国际云岩区9中天花园云岩区10碧园花城小河区11远大生态风景金阳新区12金世旗·帝景传说金阳新区13观山湖1号金阳新区14兴隆珠江湾畔小河区15恒大绿洲白云区40%13%20%13%7%7%金阳新区南明区小河区云岩区白云区乌当区体量分析万方60010010050703809767110301044540572880100200300400500600700贵阳世纪城山水黔城中天世纪新城大兴星城金元国际新城金阳新世界保利温泉新城保利云山国际中天花园碧园花城远大生态风景金世旗·帝景传说观山湖1号兴隆珠江湾畔恒大绿洲总建面积（万方）•全市热销楼盘中100万方以上的大盘占了半壁江山，且多属于金阳区，说明郊区房地产市场已逐渐被激活，被市场认可•本土知名开发商和各大知名外地开发商在贵阳市的竞争也已白热化立面风格分析序号项目名称建筑风格1贵阳世纪城现代简约2山水黔城地中海风格3中天世纪新城现代简约4大兴星城北美风情5金元国际新城现代简约6金阳新世界现代简约7保利温泉新城西班牙风情8保利云山国际现代简约9中天花园欧式风格10碧园花城ARTDECO11远大生态风景现代简约12金世旗·帝景传说欧陆风格13观山湖1号现代简约14兴隆珠江湾畔现代简约15恒大绿洲现代简约•目前贵阳热销楼盘建筑风格仍以现代简约为主，但地中海及欧美风格也已悄然盛行。立面风格分析现代风格代表楼盘：贵阳世纪城地中海风格代表楼盘：山水黔城立面风格分析ARTDECO代表楼盘：碧园花城北美风格代表楼盘：大兴星城价格分析元/㎡01,0002,0003,0004,0005,0006,000成交均价3,3563,8804,5253,1603,4923,7984,7644,6684,7163,6023,6962,8234,1253,6474,263贵阳世纪城山水黔城中天世纪新城大兴星城金元国际新城金阳新世界保利温泉新城保利云山国际中天花园碧园花城远大生态风景金世旗·帝景观山湖1号兴隆珠江湾畔恒大绿洲•09年至今全市热销前15强楼盘，公寓产品成交均价在3000-4000元/㎡之间；•成交均价突破4000元/㎡大关的楼盘均包含花园洋房或公寓产品。09年至今贵阳市热销楼盘均价图走访了贵阳热销楼盘后在硬件上找到诸多相同点社区内街商业较多社区在其内部设置了底商内街，该形式商业很受居民认同。内街商业业态棋牌室咖啡馆便利超市餐饮等一层架空设计为了避免贵阳由于气候原因导致一层太过潮湿，较多楼盘做