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济南市房地产市场2010年年报一、2010年济南房地产市场回顾1.调控政策持续从紧，但政策在强大市场力量面前效果微弱。国十一条、新国十条、新国五条，2010年因政策频出被称为“政策年”。但房地产市场的实际运行显示这些调控政策仅在短时间内对成交量有所影响，2010年济南商品住宅成交均价达到8598元/平方米，环比2009年大幅上涨43%，调控效果微弱。2.新增供应量放大，成为商品住宅成交的最强支撑。2010年商品住宅新增供应量达到217.49万平方米，较2009年大幅上涨48%；其中，普通住宅产品占商品住宅总供应量的98%，2010年在市场迅速扩张、新项目加速上市的背景下，济南房地产市场的成交量主要由新增供应量支撑。3.房价高企，中端产品的市场需求量井喷，首次置业者和初次改善者成为购房主体。在房价高企不下的压力下，首次及初次改善型购房者纷纷将购房目标转移到性价比高的项目上，以时间换空间，导致市场上中端项目的需求量井喷。4.产品品质提高，高端改善及投资购房群体正在快速扩大。随着一线品牌开发商的进驻，济南精装修商品住宅数量增多，精装修住宅占市场供应总量的15%左右。同时装修标准亦呈现快速上涨趋势，精装修标准从1500元/平方米发展到4000元/平方米，单价万元以上高端项目成交火热，高端改善及投资购房群体正在快速扩大。5.开发商拿地谨慎，地价平稳。相比于2009年的拿地疯狂、地王频现，2010年土地市场在政策的压力下渐趋理性。2010年土地单价最高为1083万元/亩，较2009年的1878万元/亩的单价地王少了约800万元/亩。2010年的平均楼面环比2009年下降约10%，整个土地市场趋于稳定。二、房地产相关政策及行业信息（一）国家及济南市政府宏观政策1、2010年政策概述。2010年中国楼市发文数量之多，严厉程度之重，执行力度之强使2010年成为中国楼市调控最强年。然而在调控高压下，北上深杭一线城市住宅成交量再次反弹，各地地王频现。据山东中原数据监测，2010年济南商品住宅均价比2009年上涨43%，为济南商品住宅历史最高年涨幅。基于楼市如此表现，2010年的楼市调控被认为是效果不明显。究其原因，在于国内货币流动性充裕、通货膨胀预期强而目前低利率、金融市场缺乏其他投资渠道；快速城市化导致刚性购房需求激增；地方政府能够通过抬高地价牟取利益的土地垄断；开发商资金压力小，同时看好调控压制下的刚性需求而“押宝”后市，导致开发商在政策高压之下依然敢于高价拿地。在此背景之下，供需双方对房价走势持走高预期，中国房地产难以跳出“越调越高”的怪圈。2010年楼市政策的三宗最：（1）最多。2010年楼市调控中的国字号文件有三个：国十一条、国十条和国五条，这一密度在房地产行业来讲是前所未有的。在这三个文件的指导下，各部委和地方政府纷纷出台相应的调控政策，其中全国性的调控政策发布超100个，导致2010年的楼市政策几乎覆盖了全年，但8-9月除外，正是这两个月的政策空档，迎来刚性需求的全面入市，推动楼市的反弹，最终导致国五条的问世。（2）最全。2010年楼市政策围绕“抑需求、促供给”的调控思路，出台了方方面面的政策。主要集中在如下五个方面：土地、融资、税收、保障房及限购。土地方面，在年初就计划全年供地18.5万公顷，其中保障房用地、棚改用地及中小套型商品房用地占到76.6%，总量上比2009年实际供应增加约80%，另外披露了闲置用地数量，并对地方政府进行约谈；融资方面，开发商的银行信贷、上市融资、信托融资等渠道均受到银监会的限制，甚至项目的预售款亦开始受到监管，而购房者的首付要求被提高，利率负担开始加重；税收方面，调高了开发商土地增值税的预征率，取消了购房者契税和个税的部分优惠，房产税也越来越清晰；保障房方面，不仅有量上的要求，并且在制度上、资金上分别出台政策为保障房的建设护航，未来还会在保障房的退出机制及问责机制上发力；限购方面，由限外籍居民购房，到限制本国外地户籍居民购房，最终到16个城市限制本地户籍居民购房，可谓全面限购。（3）最严。2010楼市调控号称史上最严，主要体现在两个方面：一方面是政策力度空前，另一方面中央高层频频施压。政策力度上，首先从购房者的按揭首付来看，首套房首付三成，二套房首付五成，利率1.1倍，无疑是史上最严的；其次从保障房的建设上来看，2010年是历年建设力度最大的一年，计划580万套，最终开工建设590万套，并且2011年又提高到1000万套。中央高层为调控楼市，也可谓不遗余力。温总理在2010年初就承诺任期内把楼市管好，年尾依然表示会努力履行承诺；李副总理曾经一个月内三次调研楼市，在表示坚决调控楼市的同时，大力推动保障房的建设；胡主席亦多次表示“加快保障房建设，加强楼市调控”。中央高层就某个行业如此持续地、密集地发表讲话实属罕见。2、2010年政策主要内容1)“4.15”新政被称为“史上最严”，“9.29”新政第二波调控继续发力4.15新政和9.29新政在2010年调控政策中最具备代表性，其主要内容为严格执行差别化住房信贷政策，范围囊括商业贷款和公积金贷款；对房地产用地供应进行控制和监管，以提高土地利用效率，增大供应，抑制不合理需求。4月15日，国务院要求二套房首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。购买首套房且套型建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%；4月18日，国务院发布通知，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；9月29日，国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。2)国土部出台19条土地新政继“国四条”“国十一条”等调控政策之后，国土资源部于3月10日出台了19条土地调控新政。国土部在其网站公布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。1.各地加快编制住房建设用地供应计划，确保不低于住房建设用地供应总量的70%用于保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建设，严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。2.严格土地竞买人资格审查：对于用地欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，要禁止其在一定期限内参加土地竞买。3.严格规范土地出让合同管理：开发商交付的竞买保证金不得低于出让最低价的20%。合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。4.坚持和完善土地招牌挂制度：房价过高、上涨过快的城市，可以按照限价房项目采用竞地价方式招牌挂出让土地。在条件具备的地方，可以探索房地产用地出让预申请制度。5.从2010年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。6.2010年3月至7月，在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点是：房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建设别墅，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。3)银监会：禁止对捂盘房企放贷为配合国务院整顿房地产市场秩序，查处房地产企业的违规行为，中国银监会有关负责人3月29日晚间表示，银监会已经要求银行禁止对囤地捂盘的地产商发放新增贷款，查处其重复抵押问题，对78家退出地产的央企非在建工程不予授信，监测查处贷款违规流入股市、房市。4)住建部：完善商品住房预售制度住房城乡建设部4月份发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。5)界定二套房认房也认贷住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。另外除了住房数量外，贷款记录同样是认定二套房的标准之一。6)鲁版新政：启动限价商品房建设6月18日，山东省政府公布了《关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》。根据安排，山东省限价商品住房建设将拉开大幕，限价商品住房套型控制在90平方米以下。中小套型普通商品住房等用地要不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。7)中国人民银行年内六次上调存款准备金率中国人民银行于2010年1月12日、2月12日、5月2日、11月9日、11月19日和12月10日共六次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，每次均上调0.5个百分点。在通胀大背景下，六次上调行动既显示了政府稳定物价、控制通货膨胀的决心，也是对货币政策回归“稳健”的诠释。8)中国人民银行年内两次加息中国人民银行于2010年10月20日、12月26日，分别上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率两次均上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。两次调整后，一年期存款基准利率为2.75%。9)公积金政策趋于收紧住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会11月3日联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。首套房90平方米(含)以下首付比例不低于20%；90平方米以上不低于30%。二套房公积金贷款首付不低于50%，利率不低于同期首套住房公积金利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放公积金贷款。住房公积金贷款利率跟随着中央银行的两次加息而两次上调。住房城乡建设部于10月20日、12月26日两次发出通知，上调个人住房公积金贷款利率。两次调整后，五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。（二）济南市重大发展规划1.济南东站扩容已成定局2.38个连片棚户区2010年拆迁完3.小清河沿线将建城市综合体4.槐荫将打造“三大片区”5.济南市启建六处公租房小区6.天桥41个地块招商开发7.南辛庄棚改片区开始动迁8.最大棚户区开始动迁百年北大槐树老街巷谢幕9.济南建筑向空中发展：二环内告别六层以下建筑10.长清到济南将建15公里轻轨11.济南“空港新城”签55亿元项目大单12.历城将打造东部金融聚集区13.济南东部将建五大城市综合体14.济南2011年建2.3万套公租房15.济南城市远景规划：黄河北建新城（三）济南市房地产行业发展重要事件1.全省将新增廉租房保障2万户2.绿城12.4亿收购海信济南一地块3.5年后，山东省房产和城建档案数字化4.回迁安置房凭协议可申请公积金贷款5.济南：二套房仍“认贷不认房”6.西部月销量首次超越东部7.北大槐树片区收购土地27宗8.恒大在济树起8.5折大旗9.济南计划三年建150万平方米CSI住宅三、土地市场交易信息（一）2010年土地市场概述1.土地供应量增加明显，成交量大幅下降2010年居住及商业供应土地150宗，比上年增加48宗，土地供应面积和建筑面积环比增长了0.1%和33.7%。土地成交宗数为76宗，和2009年相同，成交面积和建筑面积减少了45%和9%。2.土地成交在时间上呈现两头热、中间冷的局面2010年初的土地成交市场延续了2009年的火爆，成交总价、土地单价和楼面地价的年最高值均在三四月份出现。在“4.15”