新进员工物业管理知识培训学习教材(下)

新进员工物业管理知识培训学习教材（下）什么是物业？5什么是物业管理？5为什么要实施物业管理？5什么是业主？业主在物业管理活动中主要有什么权利和义务？6业主临时公约具有什么作用？6业主临时公约包括哪些主要内容？6违反业主临时公约怎么处理？6新的业主临时规约制度从什么时候开始实行？原来已经签署的物业管理公约是否继续有效？7业主临时公（规）约和业主公（规）约有何区别？7开发企业制订的房屋买卖合同中有关物业管理的内容，购房人为什么不能随意修改，是不是霸王条款？7房屋买卖合同中约定的物业服务费、服务内容和质量等在什么阶段实行？8物业服务费主要构成？8物业服务费如何定价？8业主大会成立前，业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交纳物业服务费用？9业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交费？9如何划分物业管理区域？9什么时候应成立业主大会？9如何召开首次业主大会会议，成立业主大会？10什么情况下可以不成立业主大会？10如何确定业主在首次业主大会会议的投票权？10业主大会是否要定期开会，由谁召开？11业主大会具有哪些主要职责？11业主大会如何决议才有效？11什么是业主委员会，与业主大会是什么关系？12什么人可以当选业主委员会委员？12业主委员会是否需要备案？12业主委员会如何作出决定？13什么情况下业主委员会委员资格终止？13业主大会、业主委员会是否可以作出于物业管理无关的决定？13什么是业主公约？13什么是业主大会议事规则？14业主大会、业主委员会与社区建设是怎样的关系？14什么是公共性物业管理服务、特约性物业管理服务？14物业管理企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司？15物业管理企业在履行合同义务时，是否有权对违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行制止？15车辆停放时停车人享有什么权利？应遵守什么规定？15出租房屋时，物业服务费用由谁来交纳？15开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用？15电梯费用如何交纳？首层要交电梯费吗？16物业管理企业收取停车管理费的，在停车管理中应承担何种责任？16装修时也主是否要交纳装修押金和装修服务费？16因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？16业主或业主大会是否可以聘请专业机构对物业费用进行审计？17业主买房时是归集起来的维修资金由谁代为管理？17物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途？确需改变用途的，如何办理？17因维修物业或者公共利益，业主、物业公司或其他单位需临时占用、挖掘道路和场地怎么办？17业主、物业公司能否擅自占用物业共用部位、公用设施设备？18能否在房屋楼顶架设广告牌?18业主能否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚？18邻居占用了公共楼道怎么办？18物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备由谁负责维护？18物业管理公司需要入户维修，业主是否应该配合？19业主不履行维修责任，造成损失的，是否需要赔偿？19小区内的共用设施损坏，维修费用该由谁承担？19为什么要规范房屋装修装修行为？19业主装饰装修房屋，需要事先告知物业管理企业吗？20业主装饰装修房屋，需要与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议吗？20住宅室内装饰装修禁止行为有哪些？20业主装饰装修房屋过程中，物业管理企业能否进行入户检查？21应如何处理住宅室内装饰装修垃圾？21住宅室内装饰装修工程的保修期有多长时间？21住宅小区的一般性概念？21住宅21住宅小区21按建筑结构分类的住宅21什么是砖混结构住宅？22什么是框架结构住宅？22什么是钢混结构住宅？22什么是住宅的进深、开间、层高、净高？22住宅的进深22住宅的开间23住宅的层高和净高23住宅建筑的高度（层数）的划分23住宅按层数划分如下：23配建设施23公共活动中心24建筑小品24产权证书24住宅部品24房屋产权24所有权24占有权25使用权25收益权25处分权25大产证25小产证26建筑面积26使用面积26公用面积26实用面积26居住面积27得房率27套内面积27公摊面积27共有建筑面积27共有建筑面积分摊系数28建筑密度28绿化率28绿地率28层高28净高28公用建筑面积分摊系数29实用率29标准层29阳台29平台29走廊29地下室29半地下室29居住区用地30住宅用地30公共绿地30道路红线30公用建筑面积30玄关30隔断31过道31层高31住宅的套型和户型31什么是露台31框架结构住宅32什么是跃层住宅32砖混住宅32中空玻璃32外飘窗32复式住宅33智能化社区33第三章百问物业管理什么是物业？指建成并投入使用的各类建筑物和设施设备及其相关的场地。什么是物业管理？答：物业管理指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。主要从三个角度理解：一、业主选聘有合格资质等级证书的物业管理企业来实施物业管理；二、物业管理活动中两个重要的主体是业主和物业管理企业，双方签订物业服务合同，明确双方的权利义务；三、物业管理的内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序。为什么要实施物业管理？答：主要有三方面原因客观上要求实施物业管理：（1）房屋产权多元化。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变，90年代初以来我市住房制度改革逐步变化，房屋商品化，房屋产权多元化，个人拥有房屋产权的比例越来越高，原来的公房管理体制不能适应市场化和产权转移的形势。（2）人们生活水平的提高，需求增强。房屋作为价值高的资产，是大多数家庭最主要财产以及财富积累的主要形式，人们对房屋财产的使用、维护、保值提出了较强的服务要求，一方面要求住得好，房屋状况保持的好，环境整洁优美，同时还要求房屋的保值增值，这些都需要高水平的专业物业管理服务。（3）物业项目建设规模大，房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高。一个物业项目里往往有成百上千业主，众多业主由于房产毗邻，在使用管理物业、在物业的保值增值等方面，全体业主形成公共性物业管理服务需求，而且房屋建筑结构及设施设备较为复杂，对物业管理服务要求转业文化程度高。这种公共性的物业管理服务不可能由单个业主或少数业主来完成，要通过全体业主委托专业化的物业管理企业提供这种服务。什么是业主？业主在物业管理活动中主要有什么权利和义务？答：房屋所有权人为业主。在成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为“业主”外，购买预售商品房（含经济适用房），尚未取得房屋权属证书的，房屋买卖合同记载的“购房人”可以视为“业主”。业主是物业管理活动中的重要主体，物业管理离不开业主的参与。业主的物业管理权利和义务是建立在对房屋拥有的财产权基础上，业主既拥有物业管理区域内的一份房产，也是物业管理区域的成员。业主在物业管理中享有权利，同时也要履行相应的义务。业主在物业管理活动中享有的权力主要有：接受物业服务；提议召开业主大会，就物业管理的有关事项提出建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权等。同时负有遵守业主公约和业主大会议事规则，执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，交纳物业服务费用等义务。业主临时公约具有什么作用？答：业主临时公约要求物业管理区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。例如,业主临时公约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了保证小区全体住户的安全；又如业主临时公约规定对欠缴费用的业主，业主委员会和物业管理企业有权公布欠费名单催缴，是为了维护全体业主的利益，对欠费业主的约束。业主临时公约包括哪些主要内容？答：业主临时公约由开发企业在售房前制订，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。开发企业制订的业主临时公约不能侵犯购房人的合法权益。违反业主临时公约怎么处理？答：业主违反业主临时公约的，应该承担相应的违约责任，比如个别业主不按照公约的规定使用公用部位公用设施设备，造成损坏，是对其他业主的利益侵害，应该赔偿损失。对业主违反业主临时公约的行为，相关业主、业主委员会，物业管理企业、可以督促其改正；协商调解不成的，可以提起诉讼；违反相关政策法规的，报告有关部门。新的业主临时规约制度从什么时候开始实行？原来已经签署的物业管理公约是否继续有效？答：2007年10月1日后《中华人民共和国物权法》的实施使《物业管理条例》重新修订将业主临时公约改成业主临时规约，实行新的业主临时规约制度。原来已经签署的物业管理公约（或房屋使用、管理、维修公约），在业主大会通过新的公约前，原公约继续有效。业主临时公（规）约和业主公（规）约有何区别？答：业主临时公（规）约和业主公（规）约均对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主临时公约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段；业主公约是业主大会成立后，经全体业主所持投票权三分之二以上通过后生效。开发企业制订的房屋买卖合同中有关物业管理的内容，购房人为什么不能随意修改，是不是霸王条款？答：由于物业管理服务具有公共性的特点，绿化、保洁、公共秩序维护等物业服务，服务内容和服务水平，对入住的每个业主都是一样的，支付的费用也应该是一样的。如果与每个业主约定的公共性服务内容不一样，没有可操作性；如果约定的费用不一样，一样的服务水平，有的费用高，有的费用低，对多付费的业主不公平。因此，房屋买卖合同中关于公共性物业服务的费用，服务内容和质量要求等条款应由开发企业根据前期物业服务合同确定，与前期物业服务合同保持一致，开发企业在售房时要将物业服务内容和费用等明示给买房人并进行约定，但不能由个别购房人与开发单位单独协商确定。这是由于前期物业管理的特殊性决定的，目的是为了维护全体业主的合法权益，不应理解为霸王条款。房屋买卖合同中约定的物业服务费、服务内容和质量等在什么阶段实行？答：在业主大会成立前的前期物业管理阶段实行。业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，物业服务价格、服务内容和质量等按新合同执行。物业服务费主要构成？南京市物业服务公共服务费用的构成因素为：1、管理员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；3、物业服务区域清洁卫生费用；4、物业服务区域绿化养护费用；5、物业服务区域秩序维护费用；6、公司办公费用；7、公司固定资产折旧费用；8、经业主大会同意的其他费用；9、合理利润（普通住宅不超过8%）；10、法定税费。物业服务费如何定价？物业服务费应根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。为物价产权人，使用人提供的公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化等有公共性的服务以及代收缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或者政府指导价。实行政府定价或者政府指导价的物业服务服务收费的具体价格管理形式，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业服务市场发育程度确定。凡属于物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者除外，服务收费实行经营者定价。业主大会成立前，业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交纳物业服务费用？答：不能。因为按照规定，前期的物业管理企业由开发建设单位委托，业主应当按照约定交纳物业服务费用，接受物业管理企业的服务。业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交费？答：不能。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主必须履行业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同的约定，交纳物业服务费用。什么是业主大会？答：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是对应物业管理区域成立的，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大