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1“和平花苑二期”物业管理方案中海物业管理（上海）有限公司蒯学跃2目录一、住户手册（包含装修守则）二、收楼方案（工程交接验收方案）三、入伙方案四、管理处人员编制（管理处员工到岗时间表）五、物资需求（后勤保障）六、管理处岗位职责七、管理费测算3住户手册4前言亲爱的业主/住户：欢迎您入住和平花苑生活社区！为了使您全面了解您所购置物业的配套设施、使用方法和物业管理服务等有关内容，维护本物业小区的整体利益和各位业主/住户的合法权利，明确发展商、物业管理企业及业主/住户之间的权利和义务。根据《上海市住宅物业管理规定》以及政府相关的法律、法规、政策规定，中海物业管理（上海）有限公司（以下简称：物业管理公司）特编撰了本《业主/住户手册》（以下简称：《手册》）。本《手册》适用于入住和平花苑的每一位业主及物业使用人，请各位积极配合，共同遵守。本《手册》力求全面详细地向您阐述本物业的管理与服务等方面的内容，以便您安全、正确、合理地使用物业并与物业管理公司一起共同营造一个安全、舒适、整洁、文明的生活环境。请您在入住和使用您的物业之前，仔细阅读本手册各个篇章。它将是您好的助手，帮助您在使用物业和享受物业管理服务时解除许多困惑。为方便您随时查阅，请妥善保存本手册。本手册中的有关内容如因政府的相关法律、法规、政策出台和小区实际情况变化而发生变更或增减。届时，物业管理公司会以各种形式公告广大业主/住户，敬请各位注意并共同遵守。为了让您在今后的生活中对我司提供的管理服务有更深层次的了解，有效地进行监督，本《手册》在详尽介绍了小区物业管理服务相关内容的同时还真诚奉上物业管理相关法律法规，希望在方便您今后生活的同时能成为您监督我司工作的帮手。若您对本手册的内容有疑问，物业管理公司将负责对本手册的内容进行解释和答疑。感谢您的理解、支持和配合！5物业概况和平花苑座落于杨浦区和虹口区交界处（隶属于杨浦区），大连路与控江路交汇口。距和平公园东北面仅一路之隔。本项目位于杨浦区窗口地段，交通便捷，地铁M8线正在建设中，控江路站距本地块仅100m左右，沿控江路往东北500m左右为杨浦区商业中心，地理位置十分优越。和平花园总占地面积为33542平方米，总建筑面积为144227平方米，建筑覆盖率23.3%，绿化率35.6%。二期建筑面积65770.23平方米，除了住宅还有商铺、会所等功能。每幢住宅均有开阔的视野，将中央绿地的景观尽收眼底。集中布置的公共园景使一、二期居住者既能共享园景，又使一、二期居住小区相互呼应，创造出一、二期小区景观的和谐统一。二期小区东部布置一幢20-33层的高层建筑，临街的底层为商铺。西部为一幢11-20层小高层建筑，总体布局形态采用L型沿街布局，小区内部形成了一个相对完整的空间。在其中以软质景观为主结合会所的设计，尽量弱化道路等硬质景观，将前后花园联系起来形成一个整体和相对私密的景观空间。与小区外和平公园的景观充分呼应，并可俯瞰和平公园，将城市景观引入小区，充分体现双公园的概念，形成绿色生态化居住空间，成为大连路上的标志性景观。6公司简介中海物业管理（上海）有限公司为香港中国海外集团有限公司的全资子公司。1995年成立当年即被评为上海市优秀物业管理企业，1998年和2003年分别通过ISO9002国际质量保证体系及ISO14001国际环境管理体系认证，2003年获得全国一级物业管理企业资质，2004年获得“上海市质量管理奖”。作为全国及上海物业管理协会的常务理事单位，公司通过近十年的发展，融香港和世界各国物业管理的先进经验于一体，以服务和品牌作主题，借精细和专业造优势，结合东方国际大都市的特色和各小区（大厦）的实际，探索出在服务管理、品质保证和顾客满意度方面具有突出优势的管理模式，用物超所值的服务倾力为业主打造安逸的办公和居住环境，成为斐声沪上物业界的一颗闪亮明星。目前公司的管理项目已涉及多种物业种类，签约项目17个，面积约200万平方米，其中在管项目12个，市优项目9个，国优项目6个，80%的在管楼盘为国优或市优项目。公司所辖区域无管理责任导致的设备、火灾、盗抢事故，先后获得国家建设部、上海市各级政府部门授予的67个奖项，顾客满意率始终位于行业领先地位。今后公司将继续推崇“精细、专业、诚信、和谐”的管理理念，运用现代化、科学化、规范化的手段，以严格高效的管理、务实进取的精神，及创一流的气势，确保客户利益最大化。7管理处简介一、管理处和平花苑管理处是物业管理公司具体负责小区事务管理的派出机构，将竭诚为广大业主/住户提供优质的服务。二、管理处人员管理处人员包括：管理人员、维修人员、安保及清洁人员等。小区工作人员均由物业管理公司聘用，并发给员工证，持证上岗，各司其职，热情为业主/住户提供各项服务，随时接受业主/住户的批评，诚心采纳合理建议。业主/住户对管理处员工的热情服务无需提供小费，如有管理处员工对您索取小费，敬请立即通知管理处，以便对该员工采取适当措施。业主/住户不得要求管理处员工为其提供与小区管理无关的服务。三、联系方式您如有任何垂询，可以口头、书面或电话通知本处，本处的监控中心设有24小时热线电话。管理处办公时间（暂定）：星期一至星期日8：30－17：30夜间及国定节假日均有管理人员值班办公电话：55967318报修电话：55961157公司投诉电话：642276698物业管理费用一、物业管理费收取标准：1、住宅单元管理费：底楼：按每户建筑面积每月2.01元/平方米（其中水泵运行费用每月0.15元/平方米）标准向业主收取；二楼及二楼以上：按每户建筑面积每月2.41元/平方米（其中电梯水泵运行费每月0.55元/平方米）标准向业主收取。2、说明：住宅单元管理费根据业主收到的《入伙通知书》中约定交楼之日次月1日起计算。（业主办理入伙手续时以公历月份为计算单位预收三个月管理费）二、建筑垃圾清运费：二房二厅：350元三房二厅：400元复式：400元三、停车费用：地下私家车位管理费按每月120元/位（暂定）标准向业主收取。地面临时车位管理费按每月150元/位（暂定）标准向业主收取。四、特约服务：中海物业管理（上海）有限公司和平花苑管理处特约服务收费标准序号项目单位收费标准服务内容备注1自行车停放元/月、辆不收费自行车停放2助动车停放元/月、辆不收费助动车停放93摩托车停放元/月、辆不收费摩托车停放4复印A4纸张0.5元复印A4纸双面复印1元5复印A3纸张1元复印A3纸双面复印2元6收发市内传真张2元收传真8修理信报箱锁个15元修理信报箱锁包括材料9检修电话线路次10元检修电话线路不含电话机10换、装龙头只10元修理、安装水龙头包括换橡皮等13换三角凡尔只10元换三角凡尔14换水盆落水只20元换水盆落水16修理瓷马桶只50元修理瓷马桶折装、疏通等17马桶换圈、盘、铰链付10元马桶换圈、盘、铰链18换水箱铜器付15元换水箱铜器拆装等19修理水箱零件等套10元修理水箱零件等内部零件等20修理灯头、电线、开关、插座次10元修理灯头、电线、开关、插座21换灯管、灯泡、插座、灯头只5元换灯管、灯泡、插座、灯头22换钢门、钢窗零件等只15元换钢门、钢窗零件等部分小零件等23钢门锁修理付10元钢门锁修理拆旧装配校正25内墙修理粉刷平方10元内墙修理粉刷26修补瓷砖、地砖平方60元修补瓷砖、地砖27修门锁把15元修门锁指弹子锁、执手锁28安装门锁把10元安装门锁29修理木地板平方30元修理木地板30木门整理扇20元木门整理31疏通水斗或浴缸只20元疏通水斗或浴缸包括开洞、修补32低水箱加固只5元低水箱加固不包括脚手费33挂画幅10元打洞、固定34安装玻璃镜框块15元固定、安装不包括玻璃开孔35电源总开关更换只10元安装、调试36检修室内线路故障点15元故障确认、检修据实际故障37检修网络次10元检修网络不含机器故障38检修有线电视次10元检修有线电视不含电视机故障1039移门、移窗锁具扇5元移门、移窗锁具更换维修拆装40更换移门滑轮扇15元拆装移门滑轮41更换移窗滑轮扇5元拆装移窗滑轮42防盗门换锁芯把10元拆装调试以上维修项目均不含材料费五、其他事项1、业主/住户应于每月15日前到管理处缴付管理费。管理费由业主/住户缴付均可，如若拖欠，最终仍由业主负责。2、业主/住户如逾期缴付管理费，管理处将按日加收应缴费用3‰的滞纳金。3、业主/住户如不按时付清管理费及其它相关费用，管理处有权对业主/住户提出奉劝、警告、减少或停止服务等方法进行催缴，直至向法院提起诉讼。4、付款方式：业主/住户可采用现金、支票的方式缴付费用。5、各单元自产权转移之日起，无论业主/住户是否收楼居住，均应缴付物业管理费。11收楼事宜一、您完成一切销售手续，缴纳应付费用后，凭《入伙通知书》到管理处缴纳相应的费用，办理收楼手续。二、管理处交楼人员将陪同您前往验收房屋。收楼时，请您认真对照《和平花苑住宅小区预售合同》的有关条款，并认真填写《楼宇接收记录》。对存在的问题填写《交接维修记录》并交于管理处陪同收楼人员，管理处将代表业主/住户的利益，就提出的问题与发展商协商解决并进行跟踪。三、根据《和平花苑住宅小区预售合同》有关条款规定，对于维修保养期间因工程质量所致的问题，承建商将为业主/住户负责处理。如因业主/住户使用不当或装修不当引起质量问题，则由业主/住户自行维修，或委托物业管理处维修，费用由业主/住户承担。12装修管理守则本装修守则是依据国家《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、建设部《住宅室内装饰装修管理办法》、《上海市家庭居室装饰装修管理暂行规定》和《关于进一步加强本市居住物业装修管理的通知》等有关规定，以及《业主临时公约》。为创造和保持安全、整洁、舒适的居住环境，维护全体业主的共同利益，特制定本守则。一、装修申请及审批管理：1．室内装修手续需业主本人和装修负责人一同参加，到管理处填写《装修申请表》。2．委托他人办理，业主应出具书面委托书，并注明被委托人身份（单位全称或个人姓名），并提供业主的身份证或护照复印件。3．被委托方在办理装修手续时应出具本人身份证，并与委托书上名字相符合。4．被委托人是如果单位的应出具单位介绍信，加盖公章，指定办理人员应出具身份证，并与介绍信指定人姓名相符合。5．装修施工开始前，业主和施工方必须接受管理处对本守则的学习和培训，签定《住宅装修管理协议》《装修承诺书》认真填写《装修人员申请登记表》。二、装修施工单位资质管理：1．业主应当委托有资质的设计单位、施工单位承接室内装修任务。施工单位在提出装修申请时需提供下列有效证件：（1）营业执照；（2）资质证书；（3）装修平面图。2．业主可以委托私人装修，私人装修需提供：（1）业主委托书；（2）装修平面图。三、装修施工禁止行为：1．装修施工中，禁止损坏柱梁、承重墙、承重结构、天花、楼板、屋面防水隔热层、预埋管线及检修孔等，如有损坏一切责任由业主负责。2．公共走道部位不得自装防盗门。3．不得在天台、屋顶以及任何公共部位搭棚或其他构筑物。4．不得使用公用水、电及其他公共能源。135．不得将任何窗台、阳台、烟道、下水管道等位置改装或封闭。6．不得在窗台外加设栏栅、雨蓬、花架、接收天线，搭建鸽棚等，如有私自加装必须立即拆除，恢复原状，由此产生的一切后果，由业主负责。7．晒衣架安装不得超出阳台外沿，晒衣架造型要美观，不得影响整体观瞻。8．不得改变阳台等对外部位的颜色，以保证小区外观统一。9．不准排放有毒、有害物质和发出超规定标准的噪声及刺激人的气味。10．严禁往楼下抛丢垃圾和任何物品，严禁往排水、排污、通风等管道内倾倒建筑垃圾及物品（如油漆、水泥等），以防管道堵塞。四、室内装修注意事项：1．在厨房和卫生间进行上下水与热水管线、洁具等装修时，希望注意如下事项：（1）不得将设计预留的坐便器、浴盆、洗手盆、地漏等下水口的位置更改或移位，否则由此造成的渗漏所引起的邻里纠纷和损失，由责任方（业主/住户）承担全部责任。（2）在选用上下水与热水管材时，应充分注意材质性能与使用的耐久性，以免造成后患。（3）密切注意施工中所铺设的管接头预