济南房地产XXXX年8月市场月报

全程策划·专业服务第1页·共42页诚信为本·服务领先导读政策方面：本月的房地产政策影响主要来自于中央和地方通过不断“喊话”的方式，强化房地产调控的宏观氛围。土地方面：本月济南供应土地仅4宗，土地供应继续减少。受7月份土地供应的减少，本月土地成交环比下降39.21%。仅成交9宗。楼市方面：本月济南住宅市场虽然整体呈现价增量跌的局面，但是供求关系稳定，供应量环比上月下降了12.01%，成交量环比上月下降11.31%。价格则受产品供应结构的影响，较上月环比小幅上涨1.94%。公寓市场整体供应量小幅上涨，受新增供应影响，成交量、成交均价较上月大幅度上涨。商业市场虽然有一定的新增供应入市，但成交量并未因此而大幅度上涨。写字楼市场新增供应1.47万平米，受新增供应产品影响，成交量呈现小幅度上涨趋势。成交均价较上月小幅下降。全程策划·专业服务第2页·共42页诚信为本·服务领先第一章市场环境一、政策法规时间来源名称主要内容2012-7-31中共中央政治局会议/国家主席胡锦涛指出“坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，增加普通商品房特别是中小套型住房供应，抓好保障性安居工程建设，满足居民合理的自住性住房需求”。2012-8-23山东省保障性安居工程和房地产市场调控工作会议/会议明确指出：1、对首套房、二套房，山东将执行“一放一控”的政策。“一放”，既有条件的城市可以对首次购房者适度降低首付比例；“一控”，即各地要坚持既有政策不放松，严格执行二套房认定标准、首付款比例、贷款利率。会议还提出，济南等地要严格执行住房限购措施，特别要针对“商改住（商业用地上的开发项目变相改作住宅销售）”等规避限购行为，抓紧研究制定管理措施。2、研究措施强化楼市调控，住房城乡建设部按照国务院要求，正在密切监测房地产市场的变化，配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施。3、副省长夏耕在会议上表示,山东省将严格限制大户型建设，针对我省房产市场中结构不合理现象，“要认真落实90平米以下住宅占商品住房70%的规定，严格限制大户型和高档住房建设”。4、山东省副省长夏耕在工作会议上明确提出,我省将继续严格落实国家调控政策,济南青岛两地将继续严格执行限购等政策。资料来源：合富辉煌(中国)山东公司数据库本月的房地产政策影响主要表现为中央和地方部门的会议决议。由于限购政策出台已有一年多时间，近期各地商品房和土地市场均出现了回暖，市场预期产生波动。针对此现象，中央对于房价反弹的态度继续保持“切实防止”，虽没有发布任何的条文政策，但中央和地方通过不断“喊话”的方式，强化房地产调控的宏观氛围。同时，由于胡锦涛主席的讲话表明了中央对房价和地价反弹的高度敏感，“喊话”仅仅是对市场异动因素的先礼后兵的处理方式，如果地方市场仍顶风全程策划·专业服务第3页·共42页诚信为本·服务领先而上，不排除强制个别房价上涨幅度过大的省市地方政府进一步推出严控措施。十八大召开在即，在这敏感时段，保持中央精神的贯彻持久，维持整体市场稳定的大局，将是近期政策的主要导向。二、市场资讯济南大明湖至小清河通航工程拆迁下半年启动大明湖与小清河的通航工程预计下半年启动拆迁工作。届时，省城将开挖“中泺河”,实现大明湖和小清河的通航。目前大明湖——小清河通航工程前期立项、规划调整等基本完成，一旦拆迁完毕即可开工建设。大明湖到小清河的通航工程用地拆迁也将于下半年启动。在拆迁工作顺利的条件下，通航工程将适时开工，两年时间完成项目建设。济南第三个万达广场将入驻济南高新区继泉城路和经四路的万达后，济南第三个万达广场将进驻高新区——包括住宅、五星级酒店、万达百货、影城等，将有机的整合商业、商务及居住等多种城市商业功能。具体位置在济南高新区管委会北侧，济南国际会展中心东临。该区域将建成与经四路人民商场附近的万达广场体量基本相同的大型综合体，预估面积80-90万平方米。万达广场进驻将进一步促进高新区区域成熟。三、经济环境CPI再创新低，经济低迷，拉响见底警报，宽松政策措施或将再度出台根据最新公布的宏观经济数据，7月份CPI同比增幅为1.8%，创30个月以来的最低水平。自从今年通胀治理显出成效之后，CPI就一路下滑，很快回归至健康水平。但随着全球经济陷入新一轮萧条之后，我国经济增长也显现出动力不足的迹象。CPI增幅再创新低，一方面是由于今年夏天蔬菜食品价格始终处于低谷，另一方面和经济不景气，总需求不足有很大关系。如果经济继续维持下行趋势的话，不排除有进入通货紧缩状态的可能。全程策划·专业服务第4页·共42页诚信为本·服务领先利率和CPI走势关系图-4-2024682010年5月2010年7月2010年9月2010年11月2011年1月2011年3月2011年5月2011年7月2011年9月2011年11月2012年1月2012年3月2012年5月2012年7月CPI（%）存款利率实际利率从金融状况来看，本月新增贷款额仅有5401亿元，远远低于前几个月的水平，这在另一个侧面反映出目前总需求不足，投资热情不高的状况。在经济形势日渐严峻的情况下，为了刺激经济复苏，实现“稳增长”的目标，中央近期很有可能再度出台金融宽松政策，降息的可能性较大。但鉴于6月8日和7月6日央行一个月内两次降息，在一定程度上对房地产市场产生了刺激，因而央行对再度出台金融宽松政策也存有顾忌。近期中央各部委纷纷“喊话”，继续向市场传达调控房地产的坚强决心。其意图意在维持市场预期，打压房价抬头之势，同时也不排除为金融宽松政策出台打预防针的可能。新增贷款（亿元）40006000800010000120002011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月数据来源：合富辉煌（中国）山东公司数据库全程策划·专业服务第5页·共42页诚信为本·服务领先第二章土地市场研究说明【选取标准】：以济南市国土资源局招拍挂公告的居住和商业用地为准【时间标准】：2012年7月26日至2012年8月25日一、公告土地分析1、2012年8月土地供应减少图2-1-1：2011.1-2012.8济南市公告土地面积、数量走势图2011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.72011.82011.92011.102011.112011.122012.12012.22012.32012.42012.52012.62012.72012.8土地面积（万㎡）13.400152.534.525.559.6119.90178.132570152.8662.56103.16054.9433.431.11幅数50040875170373902392201394051015202530354045020406080100120140160180200资料来源：合富辉煌（中国）山东数据库2012年8月济南供应土地4宗，共33.11万㎡。土地供应继续减少，分别环比下降55.56%和6.86%。2、2012年8月，济南新增公告土地以商业用地为主图2-1-2：2012年8月济南市新增公告土地用途结构全程策划·专业服务第6页·共42页诚信为本·服务领先商业67%居住33%本月济南共新增4宗土地，其中商业用地3宗，约20.8万㎡，占总供应面积的67%；居住用地1宗，约10.2万㎡，占总供应面积的33%。3、2012年8月，济南新增公告土地仅分布在槐荫区和长清区图2-1-3：2012年8月济南市公告土地位置分布情况槐荫67%长清33%本月济南共新增土地仅分布在槐荫区和长清区。槐荫区新增面积最多为20.8万㎡，约占总供应面积的67%；长清区供应10.2万㎡，占总供应面积的33%。二、土地成交市场1、地块成交走势图2-2-1：2011.1-2012.8济南市成交土地面积走势图全程策划·专业服务第7页·共42页诚信为本·服务领先2011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.72011.82011.92011.102011.112011.122012.12012.22012.32012.42012.52012.62012.72012.8土地面积（万㎡）1.7013.40108.523.725.560.788.80109.832570152.86123.3339.58054.9433.40204060801001201401601802012年8月土地共成交33.4万㎡。受7月份土地供应的减少，本月土地成交环比下降39.21%。2、成交地块价格分析图2-2-2：2011.1-2012.8济南居住用地月度成交价格走势图（剔除无成交月份）2011.12011.32011.52011.62011.72011.82011.92011.112011.122012.12012.32012.42012.52012.72012.8土地单价（元/㎡）479551543697654685131117340351493845235454044442540653424974楼面地价（元/㎡）1998200419892455283055314242044141110812584205417101766249401000200030004000500060007000800090002012年8月份成交土地单价为4974元/㎡，楼面地价2494元/㎡。本月成交土地虽以底价成交，但多个地块容积率偏低，造成土地单价下降而楼面地价上升的现象。3、成交地块结构分析图2-2-3：济南市8月土地成交用途结构全程策划·专业服务第8页·共42页诚信为本·服务领先商业21%居住79%本月济南共成交9宗土地，其中商业用地4宗，约6.93万㎡，占总成交面积的21%；居住用地5宗，约26.47万㎡，占总成交面积的79%。附表一：2012年8月济南经营性用地供应列表公告时间地块标号区域位置规划用地性质容积率年限土地面积(㎡)土地建筑面积(㎡)2012-7-42012-G081槐荫区槐荫区西客站片区会展中心南侧商业3.5≤地上≤6.0地下≤34079203.00475218.002012-G082槐荫区西客站片区会展中心南侧商业3.5≤地上≤6.0地下≤34087361.00524166.002012-G083槐荫区西客站片区会展中心南侧商业地下≤3.04041743.002012-G084长清区大学科技园核心区居住2.2≤地上≤2.8地下≤1.270102776.00287772.80附表二：2012年8月济南经营性用地成交列表地块编号区域位置性质面积（㎡）容积率成交日期成交总价（万元）楼面地价（元）竞得人全程策划·专业服务第9页·共42页诚信为本·服务领先2012-G072历下区历下区龙洞片区西南部（龙洞E地块A-2地块）居住700341.0≤地上≤1.1地下≤0.52012-8-228363.53681.78上海永隆商业投资发展有限公司2012-G073历下区历下区龙洞片区西南部（龙洞E地块A-3地块）居住591131.0≤地上≤1.1地下≤0.52012-8-223940.93681.84上海永隆商业投资发展有限公司2012-G074历下区历下区龙洞片区西南部（龙洞E地块A-4地块）居住517521.0≤地上≤1.1地下≤0.52012-8-220960.13681.91上海永隆商业投资发展有限公司2012-G075历下区历下区龙洞片区西南部（龙洞E地块A-5地块）居住207791.0≤地上≤1.1地下≤0.52012-8-28415.93682.00上海永隆商业投资发展有限公司2012-G076历下区历下区龙洞片区西南部（龙洞E地块B-1地块）商业178731.0≤地上≤1.6地下≤0.72012-8-27774.92718.80上海永隆商业投资发展有限公司2012-G077历下区历下区龙洞片区西南部（龙洞E地块B-2地块）商业222001.0≤地上≤