济南房地产市场概况XXXX1017

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。济南房地产市场研究山东中原投资顾问部:王丛玮2011.10.17Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010A.济南住宅市场概况B.济南各区域市场概况C.济南公寓市场概况D.济南百万大盘项目市场概况3156268Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010济南住宅市场概况Part1Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010济南整体住宅市场概况Part1.1Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010济南住宅市场分析万平方米数据来源：山东中原数据库政策调控下商品住宅市场供求比有所放大，而价格出现滞涨近几年济南住宅供求对比近几年济南住宅成交价格走势受调控政策影响，近三年商品住宅供应量比往年有所增加，但成交量受政策影响有所放缓，供过于求的差距正逐渐拉大；近几年以来，济南商品住宅价格平均涨幅为13%，但2011年价格为8581元/平方米，与去年基本持平，略有下降。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010济南住宅市场新增供应分析2011年1-10月济南新增供应量表2011年1-10月济南开盘成交均价郊区大盘的上市，快速拉高整体房地产市场的新增供应量，成交均价受供应结构影响上下波动数据来源：山东中原数据库2011年1-10月济南房地产市场的新增供应量达到230.32万平方米，开盘成交率达到56%；受新增供应结构的影响，济南房地产市场的开盘成交均价上下波动，各项目价格基本保持平稳态势。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010数据来源：山东中原数据库济南房地产市场成交量受新增供应量影响，在新政影响下，成交量有放缓趋势；受新增供应结构的影响，济南房地产市场的成交均价略有起伏，但趋势平稳，涨价幅度普遍放缓。在房地产新政影响下，济南房地产市场成交量及成交均价上涨有放缓趋势2011年济南住宅供求情况2011年济南住宅成交均价住宅量价分析：Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010新增供应分析历年供需比及价格走势房地产市场的郊区化趋势显现郊区大盘的上市及快速加推增加了整体市场的供应量，成交均价受新增供应结构影响上下波动；凭借价格优势，郊区大盘的开盘成交率普遍较高，进而拉动了整体市场的成交量，影响到整体市场成交均价的涨幅速度；受房地产调控政策的影响，2011年的供需比有所放大；在调控政策及成交结构的影响下，成交均价的上涨势头受到遏制；尽管济南房地产市场受到调控政策的利空影响，但是郊区大盘的上市却拉高了整体房地产市场的成交量，反应了市场中蕴藏强劲的刚性需求；整体市场的成交均价受郊区大盘成交量筑底、调控政策的双重影响，涨幅放缓；住宅市场小结在房地产调控的影响下，刚需成为支撑济南房地产市场的重要力量，成交均价涨幅放缓Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010济南土地市场概况Part1.2Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010土地市场分析近年来槐荫区和市中区土地成交量小，而东部的历下区和历城区成交量较大，政府东拓的规划已有所表现，西进的步伐也将在西客站投入使用后有所加快2011年1-10月济南市土地成交面积320.16万平米，主要分布城市外围区域，槐荫区和市中区土地成交量小。2008年1月-2011年10月年济南市成交土地1346.6万平米，其中历城区、历下区、天桥区和高新区分别成交326.1万平米、342.4万平米、152.7万平米和162.4万平米，市中区成交237.5万平米，其中中海九曲片区项目成交土地178.2万平米，槐荫区成交125.6万平米。2008年1月-2011年10月年土地成交量表万平米Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010土地单价表现：受房地产市场和土地成交结构的影响，2011年成交土地单价较2010年有所下降，但楼面地价处于较高水平——支撑高价的重要因素2011年1-10月受房地产调控及土地成交结构的影响，济南市市区成交土地总体均价352万元/亩，较2010年有所回落，但楼面地价1345元/平米，处于较高水平。各区域成交土地价格差异大，主要受区位因素影响，高新区、奥体片区等热点开发区域和市区土地地价高，远郊区等认知度低的区域地价低；槐荫区特别是西客站区域发展潜力大，每亩单价和楼面地价均有所上涨。2008年-2011年济南市区成交土地地价、楼面地价万元/亩元/平米2008年-2011年济南各区成交土地地价走势万元/亩2008年-2011年济南各区成交土地楼面地价走势元/平米Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010土地市场推售量：未来三年济南土地市场推售量预计为1729万平方米，郊区大盘项目增加、局部市场竞争激烈——同时支撑量价据不完全统计，未来三年在售项目推售量约953万㎡，待售项目推售量约427万㎡，未立项项目推售量约349万㎡。天桥区、历城区预计推售量超350万㎡，竞品大盘项目主要分布于天桥区滨河新区、二环南路、二环北路及腊山片区。区域类别潜在供应总量（万㎡）潜在供应量（万㎡）代表性项目潜在供应量（万㎡）区域类别潜在供应总量（万㎡）潜在供应量（万㎡）代表性项目潜在供应量（万㎡）天桥区在售项目42292名泉春晓40历下区在售项目27999海尔绿城全运村42鑫苑名家35绿城百合花园20待售项目261北大时代60待售项目69济高舜奥华府15绿地滨河国际城135未立项项目69未立项项目111历城区在售项目374266恒大城120槐荫区在售项目290235绿地国际花都110天鸿万象新天70阳光10030待售项目67翡翠外滩45待售项目10外海中央花园三期10未立项项目41未立项项目45市中区在售项目258225中海国际社区90高新区在售项目10636海信慧园10鲁能领秀城85丁豪广场6待售项目10华鲁越秀园10待售项目10绿城百合花园10未立项项目23未立项项目60Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010土地成交量分析成交土地特征分析未来市场容量分析济南土地市场2009年土地成交量为历史峰值，当年中海九曲土地挂牌成交，推高了整体土地市场成交量；从成交区域来看，东部历下区的土地成交量最大，其次为历城区，尤其在恒大地产瞩目东部以后，历城区的土地成交量猛增；在品牌开发商的带动下，成交土地的利用效率有所提高；受房地产市场发展的影响，成交土地价格基本呈现平稳上涨的趋势；楼面地价的不断上涨增加了土地成本，压缩了后期项目销售的利润空间，增加了项目销售风险；土地成交量及成交均价的持续提高反映出开发商看好济南房地产市场的未来；未来三年预计市场推售量高达1729万平方米，主要分布在滨海新区沿线和西客站腊山片区；在售项目的潜在供应量主要集中在绿地国际花都、恒大城、恒大名都等郊区大盘；未来大盘项目也将分布在城市外围，一方面存在大量可开发的土地资源，另一方面拿地成本低，利用土地的规模开发；土地市场小结：土地成交量及成交价格呈现稳步增长的态势，而规模土地基本集中在城市外围，未来市场竞争激烈Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010住宅市场情况土地市场情况受房地产调控政策的影响，住宅市场供需比有所放大；整体市场成交量由刚需拉动，成交均价在成交结构的影响下，涨幅平缓；济南房地产市场开始呈现郊区化趋势，郊区大盘对市场形成举足轻重的作用；土地成交量及成交价格稳步增长；东部区域为近年来的土地成交热点区域，未来滨海新区、西客站片区等城市外围区域将成为房地产热点开发区域；未来三年的市场推售量达到1729万平方米，潜在竞争激烈；Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010济南区域住宅市场概况Part2Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010济南区域住宅市场划分Part2.1Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010根据东西南北中五个地理方位，将济南房地产市场进行区域划分东部区域：分界线为二环东路；南部区域：经十路以南，二环东路以西；北部区域：经一路以北区域；中部区域：经十路以北，经一路以南，东到二环东路，西到纬二路西部区域：纬二路以西济南市区域划分Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010•目前济南房地产市场最活跃的区域，中高档住宅较为集中。•2004年以来燕山新区板块成为历下区的开发热点区域；高新区商品房开发起于2002年，直到2006年才有较多项目开发；2009年以来，随着济南市政府东迁、全运会召开等利好消息的影响，奥体片区和高新区成为济南房地产热点开发区域。•自然环境优美，是高档住宅和别墅的聚集地，区域消费能力强。•2004年银丰山庄及当时济南最大的旧村改造项目伟东新都的开发，使阳光舜城片区成为济南市热点开发区域；自2005年以来鲁能领秀城、外海蝶泉山庄等大规模楼盘的开发及区域内舜耕路等道路的修建，使市中区二环南路沿线板块成为济南近年来持续的热点开发区域。各区域住宅市场发展特征南部区域东部区域•位置较偏，基础设施及房地产发展较为落后，市民对该区域地段认同感差，房地产开发起步较晚•随着绿地国际花都、银座中心、阳光100、凯旋新城等大规模楼盘的开发及区域内道路等基础设施的修建，拉动了区域房地产的发展水平，未来随着高铁西客站的开通使用及西部新城核心区的建设，开发潜力很大。西部区域中部区域•济南房价最高的区域。•区域房地产开发时间较早，原开发楼盘多集中于千佛山附近。可供开发土地资源少，在售供应量和潜在供应量均较小。北部区域•区域基础配套较差，本区域内的住宅多以中低档楼盘为主。•2006年以来在北园大街两侧有较多新盘出现，随着北园大街的拓宽改造及随着小清河治理工程的改造完成，小清河沿线成为天桥区今后一段时间内的开发热点区域。7236元/㎡9189元/㎡12540元/㎡10189元/㎡7879元/㎡