商业物业与住宅物业的对比分析

自我介绍姓名：周起生学校：河南工程学院专业：电气工程及其自动化•商业物业与住宅物业的对比分析主讲人：周起生目录•物业的概念•物业的分类•房地产与物业管理的关系•住宅地产与商业地产之间的对比•商业物业介绍•住宅小区物业介绍•住宅物业与商业物业的对比分析物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业的概念物业的分类•根据物业的使用功能不同，可将其分为居住物业、非居住物业和混合物业三种类型。不同使用功能的物业，其特点也各不相同。•居住物业：居住物业是指具备居住功能，供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、设备和共用场地。共用设施、设备是指住宅楼内费用已分摊进入住房销售价格的共用建筑部分，如上下水管道、煤气线路、消防设施、道路路灯、非经营性车场车库、共用性文体设施及共用设备、设施占用的房屋等。•这类物业的业主大都是以满足自用为目的，也有作为置业投资，出租给承租人使用的。•非居住物业：非居住物业是指那些不是用来居住的物业。按照使用功能的不同，可以将非居住物业进一步划分为一下几类：•1、商业物业•2、工业物业•3、文教科卫物业•4、其他物业•1、商业物业：商业物业一般又分为商服物业和办公物业。•商服物业是指各种供应商、服务业使用的建筑场所，包括购物广场，百货商店，超市专卖店连锁店宾馆酒店休闲娱乐场所等。•办公物业是从事生产经营咨询服务等行业的管理人员办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼，现代写字楼和智能化办公建筑等。商业物业市场的繁荣与当地的整体经济状况相关，特别是与工商贸易金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。•2、工业物业：工业物业是指为人类的工业生产活动体用使用空间的房屋，包括轻重工业厂房和近年来发展起来的高新技术产业用房、相关的研究与发展用房及仓库等。•工业物业有的用于出售有的用于出租。一般来说，重工业厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程要求和设备安装需要通常指适合特定的用户使用。高新技术产业用房则具有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。目前在中国各工业开发区流行的标准厂房，多为轻工业用房，有出售和出租两种经营形式。•3、文教科卫物业主要指影院剧场体育场馆学校医院等建筑用房。该类物业绝大多数是为了社会公共利益而建造的具有很大的社会公益性。也有部分科卫物业是纯商业性质的，如私立学校、录像厅、私立医院、民营科研机构的办公和经营用房。•4、其他物业除上述类型以外的物业，称为其他物业，有时也成为特殊物业。包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁隧道等物业。特殊物业经营内容通常需要得到政府的许可。•混合物业：混合物业是指居住和非居住物业混合在一起的物业。这种类型的物业，有些是由于城市开发建设过程中规划不周而造成的，有些则是因为特殊需要而形成的，如学校内有校舍，同一小区内既有住宅又有商务办公楼等。物业管理与房地产的关系物业管理是房地产综合开发的派生物，作为房地产市场的消费环节，物业管理实际上是房地产综合开发的延续和完善，是一种社会化和专业化的服务方式。房地产的经营管理主要侧重在物业的开发建设方面，而物业管理主要从事物业的维护、保养以及对环境的绿化和物业所有人的服务方面。房地产经营的方式是开发物业，物业管理的主要任务则是售后服务。因此，物业管理是房地产发展到一定阶段的必然产物。我国的物业管理也就是改革开放以来房地产事业迅速发展的派生结果。•由于物业与房地产的特殊关系，所以说到说到物业就不得不介绍房地产，所以谈商业物业与住宅物业的对比分析就不得不先说商业地产和住宅地产的区别与联系商业地产VS住宅地产•内在联系•1、开发模式商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者要有机结合起来，在现实中这四方面还是不规范，并带来巨大的投资风险。很多商业地产商是由住宅地产商转变过来的，存在盲目套用住宅开发模式的现象。•2、经营思路大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，属于一次性高价消费，不需要为商业地产完善规划和长期运营买单。•3、操作难度住宅地产就像是小学生，商业地产的复合型则像是大学生，因此难度差异较大。•4、赢利住宅地产是属于一次性高消费，是一种买断的产品。商业地产则是长期经营的开始，需要不断的注入资金，用于长期的回报。商业地产VS住宅地产•9大区别•1、商业地产的首要价值体现在地理位置•住宅地产地理位置选择的弹性较大。•商业地产要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。•2、目标顾客不一样•住宅的目标顾客通常会根据自身的项目定位，锁定一定的目标客层，例如小资阶层、白领阶层，又或是普通老百姓，只要具备投资能力，都可以成为目标顾客；•商业地产的目标顾客则相对固定。商业地产的目标顾客第一类就是一般的经营户，第二类是商业的投资者，经营户又可以细分主力经营户等。商业地产VS住宅地产•9大区别•3、功能、用途不一样•住宅的功能和用途一般来讲就是居住；•而商业则有太多的功能：购物、餐饮、娱乐、休闲、商务功能等等，功能不一；即使只是购物功能，又可以细分为百货店、大卖场、生活超市和专业店等。•4、消费环节不一样•住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住；•而商业地产在销售后，是不能直接进行消费的，在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商、装修、进货和经营。•所以，住宅是一个终端，销售后就进入了终端消费，而商业地产则是开端，销售只是商业经营的开始。商业地产VS住宅地产•9大区别•5、对物业的要求不一样•住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以，对层高、荷载等的要求也不高。•但对于商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何方面都有可能影响商业地产项目的生存。•6、产品的设计不一样。•住宅地产的设计，主要是基于一般性使用功能的需要；•而对于商业来讲，不同的业态、不同的功能、不同的产品，商业设计要求也不一样。商业地产VS住宅地产•9大区别•7、销售、营销不一样•住宅可以一卖了之，目的简单且直接；•商业地产是以物业升值和商业经营收益为投资动力的，商业地产卖出去以后，还要考虑经营问题，还要考虑返租、回报和风险的问题。•因此，住宅与商业地产的销售、营销在销售理念、销售形式和销售控制上都是不同的•8、投资回报的形式不一样•住宅的投资回报形式只能通过销售来实现；•商业地产的投资回报形式有三种，一是销售，二是获取经营收益，三是物业升值；•商业地产销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。商业地产VS住宅地产•9大区别•9、专业性区别•总体来说，商业地产要求更加专业。•商业地产不仅需要专业的规划、设计、市场调查、立项定位，还需要专业代理机构的营销策划、推广，专业的经营管理做后期服务。•从投资角度来看，住宅可以买来自用，是保值投资，风险性极小，而商业项目一旦没做旺其价值就极低，甚至一文不值，风险性极大。•从开发的角度来看，则可以从规划、开发流程、利益三大层面进行比较。商业地产VS住宅地产•9、专业性区别•从开发角度比较•1、规划区别•商业地产的定位需广泛而细致的调研，包括城市商业发展规划及政策、区域商业结构、未来供应量、消费力的需求、租售目标客户细分，商铺升值潜力等等方面的分析。但现实中多数商业地产的开发商没有做好规划，直接先把项目盖起来，最后商业定位就出现问题了，要么是结构不合理、要么就是布局不规范，从而导致招商困难，进驻商家不理想的结果。•2、开发流程区别•商业项目开发需：•1）培育期：商业项目的前期调研定位规划招商•2）运营期：培育品牌消费习惯商业环境等需要3年•3）调整期：开始赚钱之后的市场选择及调整•3、利益关系区别•住宅仅仅通过发展商和购买者两个环节就可以构成单一价值链；•而商业地产需平衡多方利益，其考虑的价值链上包含：“发展商——投资客——经营商家——消费者”这样一个完整的结合体，所以商业地产项目的选址过程比住宅开发更为严谨。商业物业•商业物业的含义•所谓商业物业是指供商业流通和运行经济流动的物业及其附属的设备、设施。•商业物业的类型•1、从建筑结构上分，可以分为两种类型：敞开型、封闭型。•敞开型：指商品摆放在无阻拦的货架上，顾客直接取货挑选。•如广州的海印电器城。•封闭型：指顾客购物时不能进入柜台里面直接挑选商品，而由信贷员拿商品给顾客挑选。•广州的天河城，太古城等。•2、从建筑功能上分，可以分为两种（1）综合性的商业购物中心，具体包括购物，娱乐活动，健身房，保龄球场，餐饮店，影剧院，银行分支机构等。如广州的天河城。（2）商住两用型的物业，底楼层部位是商场，批发部等，高层则为办公会议等，住户用房等。宁波的世贸中心，金光中心等。太古城天河城金光中心商业物业•商业物业的类型•3、从建筑规模上分，可以分为三种类型，•（1）市级购物中心，这种购物中心一般建筑规模在3万到10万平米以上，商业辐射区域覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。•（2）地区购物中心，这种购物中心建筑规模一般在1-3万平米之间，商业服务区域以城市中心某一部分为主，服务人口在10万-30万人，年营业额在1-5亿元之间。•（3）居住区商场，这种购物中心一般在3千到1万平米之间，商业服务区域以城市中心某一居住小区为主，服务人口在1万-5万人，年营业额在3000万-1亿元之间。商业物业•商业物业的类型•4、从物业的档次上分，可以分为两种：•（1）经济型：指出售大众化的一般商品，装修较为普通的物业，投资小，成本少。•如丹尼斯•（2）豪华型，指大型商场，高能商场乃至著名的专卖店，出售的商品大都是高档商品和奢侈品。•如万象城商业物业•商业物业的特点•1、商业楼宇要精心策划，合理布局•所谓设计规划的合理，就是要合经济规律之理，合经济发展之理，合提高经济效益之理。商业楼宇的建设一定要与周围地区的人口、交通、购买力、消费结构、人口素质、文化背景等特点紧密联系起来，要因地制宜地规划设计方案，规模可大可小，功能宜多则多，宜少则少，档次宜高则高，宜低则低。即一切从实际出发。•如鄂尔多斯购物中心•2、建筑结构设计要新颖、别致、有特色•商业楼宇在设计时就要下功夫，务必求得新颖、奇特、别致，在外观上要突出商业楼宇的个性及地区特色，以给顾客留下较深的第一印象。对于商业楼宇的内部设计也要竭尽所能，进出口都要有鲜明的标志，有条件的可以在内部配置一些像喷泉、瀑布、阳光走廊等小景点，而且内部颜色要协调，布局比例要恰到好处，令人赏心悦目，流连忘返。鄂尔多斯购物中心商业物业•商业物业的特点•3、选址和规模要满足不同层次的需要•商业楼宇的设施要依据城市人口的数量、密集程度、顾客的多少，分散与集中兼备。在大城市中，由于常住的和流动的人口较多，居民的消费水平也较高，因而所需的商业、服务业的设施也就越多、越齐全，物业的档次也要求越高。因此，高档的商店、高级餐厅等都要选在人口密集、流动人口量大的繁华闹市，有的可以连接在一起建成商业街、食品街或购物中心等。而小的日用百货商店，一般的副食品商店建在各个居民区，以便就近服务。商业物业•商业物业管理服务的特点•1、要保持商业楼宇的美观、整洁、有序•2、商业楼宇尤其是豪华型的商业楼宇的设备、设施配备齐全、先进，有的已属于智能化建筑•3、要加强保安工作•4、商业楼宇服务要按照同经营者签订的契约实施商业物业•商业楼宇物业管理的要求•（一）商业楼宇应树立良好的形象•1、商业楼宇必须有良好的形体环境和商业特色•2、商业楼宇的良好形象是潜在的销售额•3、商业楼宇的良好形象是潜在的资产•（二）建立商业楼宇识