商业物业前期介入的主要工作

商业物业前期介入的主要工作沈阳项目筹备组目录Page2前期介入工作的重要性前期介入工作的主要内容前期介入工作的重要性前期介入工作的重要性Page4前期介入的定义：指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物业专业人员从物业管理角度对物业规划、设计、设备选型、功能布局、施工监管、验收接管提出建设性意见。编制公司架构，确定管理人员人数，制定人员的培训计划、管理计划、各岗位的工作流程、岗位职责等各项管理制度。前期介入工作的重要性Page5重要性合理建议技术学习设备掌握优化质量节能降耗方案前置前期介入工作的重要性Page6合理建议规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进行规划与设计，往往忽视了物业管理的特点和需求，物业把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在规划设计阶段向商业地产提出合理化建议，使规划设计更合理。典型案例Page71、沈阳环宇城项目原排风管道设计为玻璃钢材质，存在安全隐患且给后期清洁带来困难，为后期管道维护增加人力、物力成本。沈阳项目筹备组在发现此情况后，建议将玻璃钢材质烟道调整为不锈钢材质，受到地产设计部高度重视并即刻整改。现已整改完毕，所有排风管道均改用不锈钢材质。典型案例Page82、沈阳环宇城项目垃圾房因无深化设计无法提供给排水、通风、干湿分离、消杀及一次清运等条件，从而无法满足其使用需求。甚至影响环境评估等开业硬性需求。沈阳项目筹备组经多轮研讨、反复调研后，将整改意见发函至沈阳商业地产，引起其重视，经过地产项目部、商业管理公司与物业公司的三方专项会议，最终确定由供方提供深化设计，地产与物业共同审核。前期介入工作的重要性Page9技术学习商业项目技术、设备更新快，新技术和新设备应用多，需要工程技工提前了解、学习并在最短时间内能够吸收和消化。前期介入工作的重要性Page10设备掌握商业项目系统多、设备多、隐蔽项目多、专业性强、工艺复杂。物业工程专业人员需通过前期介入对大厦设备设施整体状况的了解，便于后期的运行管理工作以及提升突发事件应急处理的能力。前期介入工作的重要性Page11优化质量通过对系统设备的工程跟进，及缺陷协调、整改等工作，可以优化大厦质量，减少返修成本，同时给接管验收打下基础。前期介入工作的重要性Page12节能降耗通过对设计理念及商业定位了解，可提前制定各系统合理的运行方案，根据设备选型，在不同时期运行相应匹配制冷机组等方式，达到节能降耗的目的。前期介入工作的重要性Page13方案前置提前策划项目物业管理的方案，编制物业管理处机构、人员配备、预算费用、进行员工入职前培训、物业接管验收前准备等工作，使物业建设与物业管理有条不紊的衔接与过渡。前期介入工作的主要内容前期介入工作的主要内容Page15建筑规划、商业规划、配套设计、停车系统及交通路线规划、消防与安防系统规划系统熟悉、信息掌握、工程跟进、二装监管、接管验收、团队建设、文件编制、管理方案编制、费用测算项目开荒、标识系统建立、开业配合方案编制、开业演练前期介入工作的主要内容Page16建筑构造、商业规划、设计配套、停车系统及交通路线规划、消防与安防系统规划前期介入工作的规划设计阶段Page17建筑规划参与市场调研、项目定位、城市设计（含建筑单体、景观概念、交通环流及规划指标、环境指标等）前期介入工作的规划设计阶段Page18商业规划对人流动线、功能分区、业态分配等规划，提出建设性意见前期介入工作的规划设计阶段Page19配套设计根据项目定位，物业从运营管理角度（适用性、经济性、可靠性、可持续性等），对配套设计及设备选型提出合理化建议前期介入工作的规划设计阶段Page20人流和车流导向，停车场出入与计费管理系统，行车路线，停车标识，停车场的分配与规划等车位配置停车场系统及配件的长期可持续改进性(车用IC/ID卡等)车位线、导向线(牌)、车位档杆设计配置地面平整，无明显积水，沟渠盖板有预留人员培训及证照申办(价目及时管理制度标示上墙)配有专用的消防灭火器材地下车场需有配套的排风换气系统道闸系统技术成熟便于维修、养护地沟盖板做防震(防噪)处理排水沟渠形式环通，排水量满足雨季高发期的要求前期介入工作的规划设计阶段Page21消防系统设计审图建议消防电、水系统物业补充建议消防系统设备的选型和经济评价消防末端阀门位置安防系统设计审图建议安防系统末端点位的物业建议安防系统分区和门禁控制安防系统设备的选型和经济评价前期介入工作的主要内容Page22系统熟悉、信息掌握、工程跟进、二装监管、接管验收、团队建设、文件编制、管理方案编制、费用测算前期介入工作的项目施工阶段类别一系统熟悉类别二信息掌握类别三工程跟进类别四二装监管类别五接管验收类别六团队建设类别七文件编制类别八管理方案编制类别九费用测算Page23前期介入工作的项目施工阶段类别一系统熟悉Page24技术标、设计理念及施工图纸的熟悉，为后续运行、维护及应急响应奠定基础。缩短应急时间，降低损失。前期介入工作的项目施工阶段类别二信息掌握Page25参加地产各项工作例会，建立工作关系，完善沟通平台，掌握楼盘相关信息、商铺租赁信息及各类时间节点，做好前期准备工作。前期介入工作的项目施工阶段类别三工程跟进Page26设备进场安装巡查检测评定调试运行交接验收。对整个过程的进度及质量跟踪，如发现工程缺陷将协调整改，保留整改结果。前期介入工作的项目施工阶段类别四二装监管Page27制定管理手册及方案，对二装的全过程进行管理。管理过程包括：①复尺；②场地交接；③图纸审核；④施工审批；⑤施工管理；⑥工程验收。前期介入工作的项目施工阶段类别五接管验收Page28依据总部制定的《地产开发项目移交物业验收管理办法》执行。建立移交验收小组及平台，按移交验收条件分部、分项进行移交验收。主要包括隐蔽工程、项目资料、项目本体、公共能源分割、能源表计过户、车场及道路交通、室外景观、外配套、备品备件、系统设备专业培训等。前期介入工作的项目施工阶段类别六团队建设Page29a.通过前期的介入，有效锻炼物业管理队伍，提升后期管理的准确性和实效性。b.营造学习型团队，通过对项目的设施、设备的深入了解，在团队内部形成定期循环培训，使团队成员对新技术、新设备进行消化学习，为后期精准、高效、敏捷的服务管理打好基础。前期介入工作的项目施工阶段类别七文件编制Page30a.《前期物业服务协议》b.《前期物业服务合同》c.《临时管理规约》d.写字楼和商场的日常管理类文件e.各部门的管理手册和常用表单前期介入工作的项目施工阶段类别八管理方案编制Page31a.各部门人员培训方案b.写字楼和商场物业管理方案c.入驻策划方案d.物业接管验收方案前期介入工作的项目施工阶段类别九费用测算Page32a.物业费测算b.年度项目各项费用预算前期介入工作的主要内容Page33项目开荒、标识系统建立、开业配合方案编制、开业演练前期介入工作的开业准备Page34开业演练开业配合方案的编制标识系统的建立项目开荒统一说辞大厦自然标识入驻、消防、开闭店人员编制突发事件清洁方案设施设备标识前期介入工作的开业准备Page35制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法。清除施工遗留下的各种污迹水渍、水泥、油渍、垃圾等，确保项目以最好的面貌迎接客户的入驻，也为项目的日后保洁作准备项目开荒前期介入工作的开业准备Page36安全警告标识/公益标识/流程性标识设施设备标识/交通道路引导标识大厦自然标识：楼层标识/区域标识标识系统建立文档标识/荣誉标识/人员标识前期介入工作的开业准备Page37各条线入驻统一说辞方案各条线人员编制方案突发事件处理方案开业配合方案的编制前期介入工作的开业准备Page38开闭店演习消防疏散演习各条线入驻实操演练开业演练开业庆典活动感谢观赏陶宏飞