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浙江省磐安房地产业发展前景分析随着今年5月份宏观调控“八项措施”的出台，房地产市场遭受了较大的冲击，房地产业面临着新的“结构调整”。我县房地产业正处在初始阶段，市场十分幼稚，能否保持房地产市场健康发展，使之成为新的支柱产业，已成了摆在我们面前的一大课题。因此，正确认识当前房地产业发展形势，用发展的眼光纵览房地产发展前景，立足本地，放眼周边，拓展市场，合理把握政府、开发者、消费者三者之间的利益关系，把房地产业推向新的发展阶段，为我县经济增长注入新的活力。本文就我县房地产业现状及发展前景，谈一点浅陋的想法。一、对当前房地产业宏观发展趋势的几点认识(一)当前房地产业面临的主要问题：一是宏观经济的调整、金融资本的波动以及政策调控的问题。业内专家指出房地产业目前正面临非常重要的变革时期。国家对房地产业宏观调控的后期效应已经显现，特别是利率的调整对房地产业影响颇大，波及房地产开发商、房地产投资者、住房消费者及土地市场等四个方面。如果利率进一步升高，对开发商来说资金成本将会继续上升，将进一步加大整个市场投资的风险。对投资者来说由于市场的价格下跌，将使投资者投资收益率进一步下降；对购房者而言由于期待房价下调的预期，持币观望更加明显；在利率上调的情况下，土地价格也将进一步上升。这些因素都将直接影响房地产业的健康发展。二是制止土地资源超量开发和流失，将可能导致解决普通老百姓安居的经济适用房和廉价房不断减少。三是房地产开发过程中的无序发展。管理部门缺乏前瞻性眼光，开发商的急功近利，为城市建设和房地产市场留下了一大批垃圾。四是房地产市场近年来住房价格阶段性涨幅过大，住房供求总量矛盾和结构性矛盾并存，部分地区投机性购房过热。五是住房制度改革中存在的制度建设滞后于市场化进程等问题。这些问题的存在对房地产业的健康发展，房地产市场的培育带来不同程度的制约和影响。(二)当前房地产业发展趋势符合产业变动的一般规律：根据有关专家分析，在新一轮的经济增长过程中，以房地产业为主导的产业链依然是推动经济增长的重要力量，房地产业周期与宏观经济周期关系密切，经济增长有赖于主导产业的推动，经济要实现持续的增长必须依靠新的主导产业部门不断代替旧的主导产业部门，打破长期的停滞状态，保持前进冲力。房地产是一个关联度很大的产业，涉及二十多个行业部门，房地产投资能拉动40多个产业的发展，对国民经济的影响力达到30%以上（2004年我县房地产投资总量在全社会固定资产投资完成情况中占4.5%）。因此，房地产业已日益成为推动国民经济增长的主导产业之一，也直接关系到国民经济的良性运行和持续健康发展。房地产业的发展也有其本身的发展规律可循，从房地产业十五年发展的历程可见，房地产的发展过程同样存在着明显的周期性波动现象，亦就是产业周期，主要包括复苏、繁荣、萧条和衰退四个阶段。1992年－1993年出现第一轮房地产增长高潮，尤其是1993年出现了异常的增长势头；1994年－1997年是房地产业盘整和萧条期；1998年至今进入第二轮增长高潮，呈现稳定的增长势头。在成熟的房地产市场环境中，房地产业的周期波动是房地产市场供求关系发生变化的自发过程。从供给角度来看，房地产市场供给取决于成本及市场结构，房地产开发成本主要包括建设安装成本、相关税费、开发商利润及土地成本等。土地供应是房地产供给的源头和基础，其供应数量和价格直接影响房地产开发成本。从需求角度看，当前消费结构升级、城市化进程不断加快引致房地产市场消费需求，股市持续低迷、人民币升值预期背景下，“买涨不买跌”的投机心理和未来房价还将继续上涨的心理预期形成大量投资需求和投机需求，这些都是当前房地产业稳定增长的合理因素。(三)宏观调控的目的是解决房地产市场存在局部过热问题。自去年以来，针对房地产市场出现的一部分地区投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房供应结构不合理、市场秩序混乱等现象，国家相继出台了一系列的调控政策，特别是今年三月份国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》以及五月份七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，在政府、企业、消费者中均引起较大的震动。仔细观察我们不难发现，国家采取宏观调控的目的不是为了打压房价，而是防止房价大起大落，适度控制房价增长过快的势头，通过调控手段促进房地产市场走向健康发展轨道。(四)宏观调控的重点将是治理房地产市场制度缺失和管理规范问题。从国务院发出的《通知》精神可以表明，宏观调控的重点不是打压房价的过度上涨，而是强调完善房地产市场制度，规范房地产行业管理。《通知》明确指出“住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，虽然住房价格上涨过快是局部性的结构性问题，但如不及时加以控制或处理不当，有可能演变为全局问题。同时还指出，要规范引导措施，避免挫伤市场信心，引起房地产市场大的波动”。因此，要进一步认清政策的导向，建立健全房地产市场的制度，把治理和整顿房地产市场制度作为突破口，规范房地产开发、交易等行为，加强监管力度促使房地产业向良性方向转变。并对今后房地产市场管理过程中，政府行为所存在的制度缺陷、管理失范、监管缺位等问题逐步加以纠正和改善。(五)对当前房地产业面临发展趋势的预测。第一，市场供求格局基本平衡；第二，消费者(包括投资者和自住者)心态保持理性，市场投机成份所占比重较小；第三，商品房供应结构科学合理，适合各消费阶层的需求；第四，房地产金融健全，开发商融资方式多元化；第五，政府适时发挥有形之手的调控作用，但不过度干预市场。1、成交量萎缩，市场供求格局日趋平衡。统计数据显示，5月份商品房成交面积比4月份下降56%，6月份比5月份下降16.9%，7月份比6月份下降4.3%。这说明房地产市场供求格局正在发生逆转，需求过旺势头减弱，市场由供不应求转变为供略大于求的状态。这种供略大于求的格局是较为理想和成熟的市场状态之一。据此可以判断，房地产市场的供求格局渐近理性。2、投资增幅下滑，开发商从“追求速度”向“关注品质”转变。房地产市场的非理性繁荣往往伴随着投资的快速增长，随着宏观调控力度的加大，房地产市场的过热势头得到遏制，房地产投资增速亦进一步下降，房地产开发商明显放慢了开发速度。某种程度上也显示出开发商对房地产市场的乐观预期发生变化。与此同时，开发商也一改过去“重速度”胜于“重品质”的做法，转而强调商品房的品质，着力打造优质产品，这种情形往往发生于房地产市场由粗放发展向精细发展转变时期。3、市场观望气氛渐浓，消费者心态理性回归。宏观调控的“八项措施”出台后，有关部门对房地产市场作了调查，37.7%的消费者购房心理预期和购房计划发生了变化。其中，64.7%的准备推迟购房，8.5%的打算取消购房，12.9%的准备去租住廉租房；消费者的心理和行为对市场的走势起着决定性作用。以上数据表明，宏观调控开始影响了短期的需求，消费者持币观望态势已经形成。4、住房贷款增速趋缓，银行由“狂热追捧”到“理性介入”。或称为抑制投机，鼓励自住。商业银行更加理性的介入将有助于房地产市场的平稳、健康发展。5、融资方式多元化，房地产金融日渐成熟。房地产金融对房地产市场的发展起着关键性作用，房地产业是个资金密集型的行业。无论是从供给，还是需求的角度，房地产都具有高资金投入的特点，让我们欣慰的是，国内房地产的多元化融资体系正在形成：房地产信托渐成气候，房地产基金日益活跃以及房地产投资银行开始起步。但从房地产融资渠道看，央行又将拉紧融资这条链，近期整顿信托市场的政策即将出台，银行对房地产企业的融资渠道增强了紧缩力度。6、房产中介重新洗牌，中介市场步入规范发展轨道。在一连串强有力的宏观调控政策打压下，房地产中介公司正面临重新洗牌，一大批小中介将不得不退出市场，而中介公司的重新洗牌则是房地产市场由非理性繁荣转向理性健康的直接表现。7、有形之手介入，地方政府职能回归。地方政府正踏上职能和角色回归的旅途。针对中低收入人群买不起房的问题，政府推出了增加经济适用房和廉租住房供给的保障措施，房地产市场专项整治工作成果明显；在信息平台的建设方面，则推出了很多有效的制度，如信息透明和网上预售制度。二、我县房地产业现状及发展制约因素1、我县房地产业是一个处于培育中的新兴产业。在全国房地产业蓬勃发展的十五年里，我县房地产业开发真正具有实质性意义的是2003年。金华嘉贝置业有限公司中标开发的黄山苑住宅区整体出让，占地面积为52288平方米，建筑面积8.3万平方米，是一项历史性的开端。从房地产发展的过程中可以发现，1985年我县就成立了住宅经营公司，但商品房开发总量相对偏小，在1986年—1998年十多年时间里，县城商品房总开发面积仅有2.2万平方米。1993年开始，我县推行了住房制度改革，全县122家行政事业单位进行了房改。1994年至1997年期间，无房改房的单位普遍开展了集资建房。到1998年，我县房改房和集资建房基本结束。1999年至2003年期间我县商品房开发处于停顿状态，2001年县住房办推出了城西安居工程建设，由县政府提供地块和配套设施建设，以建房户合伙筹资建造，建筑面积共2.6万平方米。从房地产开发企业的发展状况看，自2003年后，我县房地产企业数量上有了新的增加。目前在磐安注册登记的房地产开发企业共有三家（不包括金磐开发区），除金华嘉贝置业有限公司以外，其他企业主要有万鑫置业有限公司和磐安县房地产开发公司。磐安县房地产开发公司是一家成立最早的房地产开发公司，该企业一直在外地承接开发业务。到了2004年，义乌华杨房地产公司作为外来企业到磐安投资开发景秀佳苑楼盘（占地2899平方米，建筑面积1.3万平方米），把我县房地产开发推向了一个新的时期。从二手房市场交易状况看，近几年受国有土地出让市场快速发展的推动，我县二手房市场交易前景呈现了良好的发展态势，交易量逐年增加，1997年至2004年期间全县二手房交易总量达到了1860件。价格持续攀升，目前城区二手房交易平均价格保持在2000元/M2。2、市场开发和竞争不充分。作为房地产业的发展必须有市场的支撑，而市场的形成必须有着充足的房源和购房者的需求，而购房者的需求相关联的是人口的集聚。从我县的房地产市场开发现状可以发现，由于受土地资源、人口资源、金融信贷及城区空间等因素的限制，本区域的产业集聚、人口集聚水平明显低于周边县市，城区工业功能区规模偏小、企业数量不多、竞争力不强，扩大就业能力有限。因此，在房地产市场的开发上明显存在着缺陷与不足。2004年全县农民人均纯收入为3232元；年末城乡居民人均储蓄余额仅有5578元；城镇居民人均可支配收入约为0.8万元，明显低于全省1.45万元的水平。此外，由于农产品有效供给不足等原因，城镇居民生活消费水平相对偏高，因此，人口增长多年来一直徘徊不前。2004年底老城区规划建设用地（4.3平方公里）范围内常住人口总数只有3.5万。人口总量偏少，集聚功能不完备，对市场开发前景和购房需求不同程度的受到限制。竞争不充分的另一面，又表现为完全受制于土地资源的稀缺，房地产企业的数量偏少。我县是一个“九山半水半分田”的山区县，土地资源稀缺制约着经济社会发展的方方面面，它不仅有碍工业经济的发展，同时对房地产业的发展起到了决定性作用。土地储备支配着房地产业的发展前途。到2004年底止，全县城镇工矿用地仅有218.5公顷，其中安文老城区为24.99公顷，新城区新渥25.28公顷、深泽为28.56公顷。而2005年全县的用地指标仅有700亩，就这点用地指标而言，用于工业用地都不能满足，更不用说用于房地产业的规模性开发。从企业和房源的角度看，房地产开发企业数量对房地产业发展竞争具有助推作用。由于我县房地产企业数量相对偏少，全县目前正在开发的仅有3家，其中一家在东北台地（尖山镇）开发，另有一家在外地，再加上人口、土地、资金等因素的影响，对市场竞争程度具有一定程度抑制作用。房地产开发企业数量和房源数量的局限性，虽然对开发企业的竞争压力减少，但对部分急需购房者有一定的刺激作用。可是县城人口集聚的缓慢和房源的有限，房价一直居高不下，这样对外来人员和资金并