商业物业大厦管理

『学习改变人生·做成功物业管理人！』第1页，共21页中国物业服务教育网、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。x}2y]_
DdvAVJ]（一）早期介入工作方案k?`^_(v在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案：$RRD?J1、工作内容：uetIb]（1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据；g%2{&（2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见：wBLck#=WI•园区规划设计；Vk_=qihuX•建筑设计和选材；j~N1}•环境整体设计；Ln?P`68•标识系统的设计、配置；kR!dj;C}•绿化设计；d0(Xnm(•其它公建配套设施配置；V:|4)XM•电梯、空调系统的配置；H=Y2^•消防设施配置；hA,:Acz•安全监控系统配置；Ta[eJXNq•弱电系统其它配置；『学习改变人生·做成功物业管理人！』第2页，共21页中国物业服务教育网F8p_5{i•各类设备配置、选型；}fQyy
vf•隐蔽工程施工。Q'(86EI@F2、管理措施dt[wD-'（1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；U^=B^kI$（2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；wo}j（3）参与有关工程联席会议，协调各方面关系；&Oc^x?u/(Sw0v（二）接管验收管理方案6
^jv-M}为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订大厦接管验收方案。OGXV1、管理内容：/O!=AJ（1）了解接管物业的基本情况；-{,j2PI（2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；9OpGYg[4（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对大厦物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改；z!k9lF~CX（4）与开发、施工单位一起，对大厦物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；*89C?MkG（5）与开发、施工单位联合进行大厦物业交接：=aCK&/•核对、接收各类房屋和钥匙；NkY(L5N•核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；/lR&'B~•核对、接收各类设施设备；FU-(|k5=?•核对、接收各类标识。$EPR:}a&o2、管理措施：hs6b'p（1）组建接管验收小组，负责大厦的接管验收工作；3$=:J]zw~（2）制定接管验收规程；5gkDI8r!,r（3）掌握物业验收的标准和程序；9_O?HsF;V『学习改变人生·做成功物业管理人！』第3页，共21页中国物业服务教育网（4）提高对接管验收重要性的认识；_~G(W（5）实事求是地开展接管验收工作；P$%s`~（6）按规定办理接管验收手续。NI!C/*g\too(X（三）租户入住管理方案#,q7f在办理租户入住手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：SV]$Q251、管理内容：%\XVF2W5Y（1）在租户领房前将所有资料准备齐全。%dd~9tf(（2）精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务。*D!f
|L@（3）凭租户所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。=Lnymph（4）收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用。『学习改变人生·做成功物业管理人！』第4页，共21页中国物业服务教育网.:$-t%（5）陪同租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确认后，填入《租户验收交接表》。5ogBSv『学习改变人生·做成功物业管理人！』第5页，共21页中国物业服务教育网（6）对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。
mq*j&nj2、管理措施：6Gvi6NcN（1）制定《租户领房程序》；'(qf=xBA（2）策划租户入住现场布置方案；/,JM2X^V}（3）按照租户领房程序，安排工作流程；hg`IZX5ZJ_（4）热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见；&I
_uGG*（5）按规定办理租户入住手续。p?u.oU4『学习改变人生·做成功物业管理人！』第6页，共21页中国物业服务教育网=*q（四）保安管理方案n?U[9在大厦管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护大厦物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。rkM'W%Y'1、管理内容：be)@-j]3（1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。807DewI.•门岗的任务：yuck0zapa礼仪服务（向租户行举手礼或注目礼）；5#`!'P(b维护出入口的交通秩序；.#ad*=Pc对外来车辆和人员进行验证和换证；%1^/N+$id制止身份不明人员和衣冠不整者进入大厦；eND0z3Ee严禁携带危险物品进入大厦；K2[fro;lbf遇有外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记。Xhay*4#?g为租户提供便利性服务。T=\O(AYZ•巡逻岗的任务：hTyfl;ngZba按规定路线巡视检查，不留死角；HRWl*|Lgb巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作；?mT`|6c对大厦内的可疑人员进行检查防范；『学习改变人生·做成功物业管理人！』第7页，共21页中国物业服务教育网,$?gMd大厦安全检查；#$Ha%[De装修户的安全检查；b/X5/Mf防范和处理各类治安案件；VclKqD,g防范和制止各类违反大厦管理制度行为。WyA/XOYT!（2）技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，确保大厦安全。4x|EATP•对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。#ZF2Gv•值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。_B.&bO+2、管理措施：dn)baS（1）实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。u3VN5Vsx（2）强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每年组织不少于4次会操。kosAuGar（3）加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。VmOI!u（4）严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。u:3JGW-c（5）监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。JS@|SMjpm#)（五）消防管理方案VsPM*B某广场是高层楼宇，消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合某广场的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。wS3Ho[1、管理内容：(5GKd5（1）做好消防监控中心的管理；|Fo}'UM6（2）做好消防设施、器材的管理；!?P%xt3?『学习改变人生·做成功物业管理人！』第8页，共21页中国物业服务教育网（3）保持消防通道的畅通；xVPtF（4）加强大厦装修期间的消防安全管理；RQ/+d.r（5）严禁携带、储藏易燃易爆物品；s|v690w1*（6）防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。2en-#6U!2、管理措施：}9bw$
\P（1）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；|8y-sX!@（2）制订消防事故处理预案，防患于未然；S/*4)a（3）建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；XuBsuH（4）定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；UFE^qj-PW（5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；2reSZJjl（6）制止任何违反消防安全的行为；Yl!dyo
（7）积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识；sWnM*:rZ（8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。（六）清洁绿化方案YPyY#MUfA清洁绿化作为物业管理的重头戏，是大厦内不可缺少的部分，关系到整个大厦的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案：
jocka4t31、管理内容：7c:Hz-u.（1）绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。|Sconce-J•根据气候，给花木适量浇水。7a%,(P3w•根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；k^RFT[•及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗；goaI8Cz•制定预防措施，防治病虫害；U8E.OFr~•做好恶劣天气花草树木的保护工作；•定期（每年8月、11月）修剪草坪，『学习改变人生·做成功物业管理人！』第9页，共21页中国物业服务教育网，平整美观。YMU{hike（2）大厦室内公共区域的绿化布置；stun(H[（3）清洁卫生：通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。[W*H6s'{f1•绿化区域：每天打扫一次、捡拾绿化带内杂物，清洁大厦所有设施（含各种标志牌），随时清除各类污渍，清扫积水，每周对垃圾桶进行清洁、消毒；每月对照明设施进行擦拭，定期清洗外墙面。tab:_8zP8•地下车库：每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面积油渍、积水；每周冲洗地坪，去除下水道口杂物；每月对墙身进行去渍和除尘；每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。OGD'@0•垃圾房：每天收集一次各楼层的垃圾，清运到垃圾房，并清洗垃圾房内外墙壁及地面；每月对垃圾房消毒二次。is+pA$•大堂：每天保持入口梯级、地面清洁，定期用补蜡机械打磨地面，每天擦拭墙身表面及各种标志牌；每天擦拭、清洁花槽、烟筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、门及墙脚线；每季清洁天花照明灯件及饰物，拂去天花灰尘。6u+Tj[ham•楼层：大厦各楼层过道每天保洁一次，电表箱盖、楼梯扶手、栏杆、台阶（含踢脚线）每天保洁一次，楼梯灯开关、楼道应急灯灯罩每周保洁二次。Lp0\MC^j•电梯厅：每天清洁地面、墙面及各种标志牌，清洁垃圾箱及烟灰缸；擦拭消防栓、灭火器；每季清洁天花板及照明部件。%Ivy_him•电梯：每天擦拭不锈钢表面，玻璃及玻璃嵌板、按钮、显示板、扶手等，每天清洁轿厢地面；每周擦拭照明灯座以及金属部件上油、擦亮；每月对电梯门槽进行清洁。9knsg(,R•消防