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海南休闲地产市场--市场规模、竞争态势及趋势2010年01月05日第一部分海南休闲地产的背景、类别海南休闲地产的背景类别——专业性旅游地产+度假型居住地产第二部分海南休闲地产市场规模、竞争态势度假型居住地产现状——三大开发模式专业性旅游地产现状——百家高星级酒店、度假村海南休闲地产竞争态势第三部分海南休闲地产市场发展趋势国际旅游岛的机遇和挑战度假型居住地产趋势专业性旅游地产趋势引言：海南建省20余年成为旅游业为支柱产业的旅游目的地，在全球财富重新分配的大背景下，其休闲地产市场方兴未艾美国人戴维·S.兰德斯，他在所著的《国富国穷》里用地理与气候的因素描述了南北之别：富国位于温带，特别是北半球的温带，穷国则位于热带和亚热带。约翰·肯尼思·加尔布雷恩的结论是：把赤道南北两三千英里的地带隔开，就会发现，这一地带内没有一个发达国家。按此逻辑，在财富积累达至均衡值，交通特别是航空发达之后，温带的富人以及中产阶级，去到热带消费阳光，享受生活，是自然规律。同时这一迁徙运动，也开始了一轮全球财富重新分配过程。热带也就越来越成为畅销产品。近年来，东部南部沿海众多旅游度假城市吸引大规模国内居民前来旅游；海南更以其独特的自然资源、气候条件成为度假首选地。海南对北京、东北两地人群拥有极大的吸引力。如果选择第二居所，三亚肯定排在前面。特别是老人会选它。优质资源被一个大的分母所除，三亚的稀缺性会马上就区别于东南亚等度假城市，这一现实决定了为什么三亚要有这么多房地产，这么多路。旺盛的需求决定了三亚不可能规划美国或马尔代夫那样全部低密度的。20年来海南房地产在从第一轮泡沫中复苏，正在进入下一个黄金时期——国际旅游岛概念下百企千亿下海南截止10月全省房地产开发投资达到200亿元房屋销售面积约346万㎡销售额208亿元开发商：100多家岛外房地产商500多家岛内房地产商业态：休闲地产主题公园酒店商业街公寓度假村养老地产地理五极：第一极：三亚和记黄埔、保利地产、嘉里集团）、中粮第二极：海口富力、鲁能、万科、今典第三极：文昌、琼海、陵水、万宁雅居乐、华润、中信、富力第四极：儋州万科第五极：五指山海南永泰海南省制定《房地产发展战略及中长期规划》，建立多元房地产供应体系，促进产业型升级为扩大内需，海南正在加紧编制今后3年的发展规划，计划投资2070亿元。这些项目将集中投资在农业、新型工业、旅游地产、高新技术、基础设施、社会民生等6个方面。百企千亿下海南:海南岛重回房地产市场巅峰时代——2009年上半年卖掉的房子相当于此前5年的总和•旅游立岛的发展思路让海南楼市呈现出鲜明的投资性质。近几年来经济高涨，海南楼市投资回报惊人，各地投资者蜂拥而入。•海南省建设厅厅长李建飞估算，北起海口南至三亚的海南东海岸，正在开发休闲房地产项目的海岸线超过120公里长，这些项目总投资额超过1000亿元。投资还在向内陆延伸，海南省五指山市的楼市也因此水涨船高。•典型项目：•中建海南分公司：国电集团投资近10亿元的万丽酒店•外交部下属的世界知识印刷厂参股投资的世知酒店项目，•广东雅居乐地产耗资200亿建设的海南清水湾项目。10年之内，在这片1.5万亩的海滩上，将出现一个包括别墅、高尔夫球场和顶级酒店的超级度假村。•整个海棠湾规划成“国家海岸”之后，5月29日，便有10家超五星级酒店项目同时开工。•和记黄埔、保利地产、嘉里集团等地产大鳄已经确认投资。背景一：背靠中国大陆是海南休闲地产最大的宏观背景。中国富裕阶层、超富裕阶层增长迅速产生了巨大的消费势能国际知名咨询公司波士顿（BCG）发布的最新报告显示，资产达到百万美元的中国家庭数量在过去5年里翻了一番，达到31万户，成为财富增长最快的国家。在中国身价达到百万美元的富裕人士主要是企业家和职业经理人，他们财富的激增主要得益于经济的高速发展。——波士顿咨询公司大中华区合伙人兼董事总经理邓俊豪493555276190693377658697974110910122191368502000400060008000100001200014000160002006200720082009201020112012201320142015资料来源：美林与凯捷研究报告中国超富裕阶层2012年将超过万人资料来源：波士顿咨询公司全球财富报告23.40%8.60%0%5%10%15%20%25%中国国际2001~2008年中国财富总量年均复合增长率远高于全球平均水平到2011年中国百万美元资产家庭总数有望达到60.9万户3160.901020304050607020062011报告预计未来5年，中国百万美元资产家庭数量将会再增长一倍，达到60.9万户。而拥有10万美元以上资产额的中国家庭数量增长更快，预计到2011年将达到640万户如果选择第二居所，三亚肯定排在前面。特别是老人会选它。优质资源被一个大的分母所除，三亚的稀缺性会马上就区别于东南亚等度假城市，这一现实决定了为什么三亚要有这么多房地产，这么多路。旺盛的需求决定了三亚不可能规划美国或马尔代夫那样全部低密度的。背景二：以三亚为代表的海南休闲房产以其天然的稀缺性和长远的增长潜力成为优选的财富工具和资金出口，享受需要资本流动性过剩的三大推手：－全球性流动性过剩－长期贸易顺差－人民币升值压力－资产投资等实体经济投资萎缩证券市场和房地产市场成为民间最重要的投资市场储蓄增长速度放缓乃至缩水，民间资本主动寻找投资对象。随着三亚度假资源价值的兑现与提升，商品房价格快速上涨，投资成为不可忽视的置业驱动力。1000140023003600421048725135845572270200040006000800010000200020012002200320042005200620072008三亚度假客户的置业目的15%55%30%企业会所投资升值度假数据来源：三亚市统计局10万亿14万亿17万亿03年04年05年06年07年03年到05年居民储蓄余额加速增加人均储蓄率全球第一05年到07年居民储蓄余额增速减缓“储蓄搬家”逐渐显现07年5月起居民储蓄余额出现滑坡最高缩水幅度2.5%08年08年底居民储蓄余额回升09年富人群体的储蓄率普遍在60%以上09年休闲地产具有极大的投资、保值价值，海南岛滨海物业在经济危机中一枝独秀，经济危机后，价格仍保持上涨趋势，目前海南岛的休闲度假地产仍是中国房地产市场中的价值洼地，发展潜力巨大7•中国的海岸线长1.8万公里，岛屿海岸线长1.4万公里，相对中国广大的腹地，海岸线是绝对的稀缺资源。•滨海城市中海景住宅同非海景住宅存在明显价格梯度，价格由内陆向海岸线逐渐递增，并形成相对独立评价体系。•海南岛的热带资源、海岸资源在整个中国的气候条、海岸线资源具有双重的稀缺性。海景价值稀缺大连青岛厦门深圳、香港珠海、澳门三亚、海口环渤海海峡西岸珠三角海南岛热带气候价值稀缺背景三：财富阶层自90年代中期开始出现滨海度假候鸟性迁移现象，表现出由内陆向海边，由纬度高地区向纬度低地区迁移度假地海边湖边山地赤道高尔夫有吸引力地区滑雪沙漠其它百分率30.8%30.1%26.2%9.3%5.6%5.4%4.7%1.5%8.6%*数据来源：RECREATIONALPROPERTYINTHEUNITEDSTATES，ARDA,1995(1-4)，参考资料[3]长三角北京+东北海南从国际富人群体度假资源偏好统计数据可知，滨海休闲度假，、滨湖休闲度假、山地运动是国际旅游度假的两大趋势。近年来，东部南部沿海众多旅游度假城市吸引大规模国内居民前来旅游；海南更以其独特的自然资源、气候条件成为国内富裕人群的度假首选地。海南对北京、东北两地人群拥有极大的吸引力。表国际富人群体度假资源偏好分析可知，HNWI分布的地域和度假休闲客源地之间有较高的重合度，其中HNWI最多的5省市是海滨度假休闲的重要客源地长三角北京+东北海南背景四：受旅游度假市场带动，度假区置业渐成主流；庞大的中国市场是滨海高端度假物业的强大支持，这为休闲地产的发展提供足够的客源1980~2020中国人均GDP（美元）05001000150020002500300035004000450050001980198519901994199519961997199819992000200120022003200420052006按国际惯例，一个旅游目的地的国际旅游收入与国内旅游收入的比例为1:8或1:9，，我国目前仅达到了1:2.35，由此可见，国内旅游度假市场潜力还很大世界旅游组织认为，人均GDP达到1000美元，人们对旅游的要求开始从传统的旅游观光转向度假休闲产品当人均GDP达到3000美元以上，人们开始寻求在旅游休闲地置业国内深圳、北京上海珠三角长三角中等规模以上城市洲际旅游开始出现出现到周边国家旅游的热潮旅游大众化、普遍化，国内旅游兴旺开始出现旅游需求发展特征在度假地置业在度假地投资、置业购买休闲度假产品本地置业置业特征5000以上3000－50001000－3000300－1000人均GDP（美元）减缓发展阶段平稳发展阶段快速发展阶段启动阶段发展阶段3000US$5000-US$300US$1000US$2010、2020年人均GDP预测机构：社科院社会经济研究所背景五：随着富人群体对豪宅市场的消费心态进入主动尊贵的第三阶段，高端休闲地产市场将吸引中高端富人群体的青睐第一阶段渴望尊贵第二阶段被动尊贵第三阶段主动尊贵时间轴行为表现生活理念心理特征开奔驰、喝XO，买最贵的房子等拼命赚钱，享受物质生活社会底层，通过物质扬名来得到社会的认可1、占有品牌，满足上流阶层提出的符号要求2、在住宅消费上体现为住豪宅，对档次身份感要求高1、占有最好的资源，既体现身份，更用来享受，自己做主2、追求与自己的身份、地位、个性相吻合的东西。赚更多钱，享受更高层次的生活生活就是享受，赚钱不是最重要的1、步入社会主流阶层，得到社会认同、尊重；2、使用于自己的身份地位相一致的品牌3、梦想不如生活更高层次。1、不追求名利2、重视生活质量3、重视家庭、亲情4、注重名牌的品牌内涵和价值中国豪宅客户心态消费习惯变迁（三阶段）小结：富人群体对房地产投资偏好的提升源于其在房地产投资中的高回报率，海南岛的双重稀缺资源对富人群体具有很强的吸引力固定资产的商品房因其投资门槛的高企，成为富人群体的投资出口，资产升值又放大了他们手中的财富和购买力近年来实体经济的投资回报率有所下降，部分实体经济的流动资金开始流向房地产市场房地产作为富人群体的重要创富工具之一而存在；财富工具的统一体：即可用于自住，又可用于投资我国滨海旅游资源基本格局大致形成S形态势，由北向南形成4大旅游带，10大旅游区海南岛独得中低纬度的地利天时，尤其是三亚不可替代的“椰风海韵”资源，因而成为中国最具有竞争力、最具开发潜力的滨海休闲度假旅游目的地第一部分海南休闲地产的背景和类别海南休闲地产的背景类别——专业性旅游地产+度假型居住地产第二部分海南休闲地产市场规模、竞争态势度假型居住地产现状——三大开发模式专业性旅游地产现状——百家高星级酒店、度假村海南休闲地产竞争态势第三部分海南休闲地产市场发展趋势国际旅游岛的机遇和挑战度假型居住地产趋势专业性旅游地产趋势休闲地产内涵内涵：休闲地产作为休闲产业与房地产业两大黄金产业交织而成的产业类型，简单地说就是为休闲活动服务的地产。休闲地产以住宅为主体，融合了多种休闲设施。休闲地产定义：在一般住宅要素的基础上，依托项目周边良好的资源环境，把房地产和房地产以外的其他产业资源，包括生态资源、旅游资源、文化资源等进行嫁接，在建筑规划、配套设施、社区生活中导入休闲元素，使居住者能够充分放松身心，享受到休闲生活的地产类别。目前海南的休闲地产主要包括两类：专业性旅游地产（酒店、度假村等）度假型居住地产（第二居所）其中度假型居住地产应成为海南房地产发展的重点。海南休闲地产类别专业性旅游地产（酒店、度假村等）度假型居住地产（养老、避暑等第二居所）海南休闲地产海