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上海、北京、苏州精品酒店日期:2012年7月24日编制部门:商业地产研究部2目录精品酒店概况...............................................................................................................3发展背景...............…………………..............……………........…………………………………………………...……..……….3定义...............…………………..............……………........…………………………………………………...……..……….…….6特点...............…………………..............……………........…………………………………………………...……..……….…….9主要类型...............…………………..............……………........……………………………………………...……..……….14经营模式...............…………………..............……………........……………………………………………...……..……….15发展现状...............…………………............……………........…………………………………………………...……..……….16发展趋势...............…………………..............……………........………………………………………………….……..……….17研究城市项目.............................................................................................................19研究小结..................................................................................................................114城市项目名称类型主题特点上海市首席公馆主题型旧上海历史、老建筑、旧物件梵高精品酒店时尚型日系风格、艺术创意壹号码头地域型时尚设计、历史、创意北京市首都机场朗豪酒店时尚型时尚、现代瑜舍酒店主题型都会风尚、颐和安缦地域型传统建筑、颐和园庭院风格苏州市书香世家会所酒店主题型中国传统吴文化，苏州古典园林御庭精品酒店地域型泰国风情、风景秀丽、度假休闲3精品酒店概况中国酒店发展阶段招待所时期（1978年以前）涉外宾馆时期（1978—1985）旅游饭店时期（1986—1990）标准化时期（1991—1995）个性化时期（1996至今）功能单一、设施陈旧，仅提供简单食宿，管理落后，服务质量低。中国酒店业第一个加速增长阶段。大部分都是与外资特别是港资合作的产物，硬件设施和软件服务代表当时国内最高水平，主要是为了解决外宾、华侨和港澳同胞来华旅游住宿的问题。旅游带动，多为观光型酒店，专业型酒店很少。投资主体多元化，包括各地方政府、部门、集体和个人，酒店经营开始呈现现代化企业的特点。酒店的配套也逐渐完善。完成了规模扩张时期，也完成了酒店市场体系的建立时期，国家出台的一些星级评审标准、要求、规范等文件，使我国酒店业进入标准化时代，成为国内少有的几个接近国际标准的产业之一。标准化的另一个标志是饭店管理公司的涌现。酒店市场竞争加剧，客源市场得到细分，各种类型的酒店应运而生，不仅有观光型、商务型、度假型，还有疗养型、公寓型、汽车旅馆、会议型、数码酒店、产权式酒店和青年旅馆等。酒店增长开始由粗放型增长向集约型增长转变。4精品酒店概况中国酒店发展四大转变经营方式的转变国营招待型单位事业经济型单位企业经营型单位生产标准的转变落后、原始国际化、标准化、规范化组织形式的转变个体化集团化经营服务类型的转变经验型标准化个性化5精品酒店概况精品酒店—发展背景在体验经济时代下，人们的消费观念不断更新，消费需求不断升级，他们对产品或服务“非大众化”的个性时尚体验的追求更加鲜明，他们在接受服务过程中更希望获得多重感官和情感的体验，并感受到自我身份的确认和肯定，享受到身心满足的愉悦。体验经济时代到来酒店服务个性化需求精品酒店催生6精品酒店概况精品酒店—定义精品酒店(BoutiqueHotel)，源于法语的“Boutique”一词原指专卖时髦服饰的小店。精品酒店最初是指起源于北美洲的私密,豪华或离奇的酒店环境，以提供独特、个性化的居住和服务水平作为自己与大型连锁酒店的区别。经营理念：通过精致的设施和优雅的环境塑造出尊贵品位和文化氛围，以及提供的高品质个性化服务，为客人营造一种家的感觉和最接近梦中精致生活的家。7精品酒店概况精品酒店—概况8精品酒店概况精品酒店与传统酒店差别质：装修极其奢华考究，标准可超五星级量：规模较小，房屋数量有限特：主题鲜明，风格迥异独：配套实施不对外开放，私密性强专：面向高端人群，提供专业服务9精品酒店概况精品酒店—关键特征要被客人承认和接受，必须有某些让客人兴奋、无法忘却、印象极深的主题或文化鲜明的主题文化若能挖掘并满足客人度假的专门需求，便可能迅速获得青睐并成为口碑相传的目的地酒店独具特色的功能个性化的贴心服务真正吸引见多识广的客人对酒店欲罢不能、重复入住的不是酒店设计或设施，而是服务、服务和服务——硬件永远有被超越的时候，只有服务品质才能恒久流传体验经济下的精品酒店，卖的就是“体验”。10精品酒店概况精品酒店—关键特征深圳华兴寺菩提宾舍：在深圳东部华侨城华兴寺内打造的“禅”文化主题的精品酒店巴黎的加利福尼亚酒店：从大堂、电梯、餐厅到客房楼层，展示着4200多件油画、雕塑艺术真品，胜似一个美术馆地域文化建筑文化装饰文化颐和安缦居：与颐和园仅一墙之隔，皇家私家园林配以明式家具，将中国古代建筑风格演绎到极致11精品酒店概况精品酒店—特点小巧小规模经营，通常房间数量低于90间，餐厅、游泳池、健身房、商务等设施也有限。静密地理位置独特，通常位于商业街或风景区，地点闹中取静。精致以精心、精致、精美、精细、人性化著称，从房型到设施处处彰显精的概念。时尚在产品要素配置和服务实现过程中竭力追求较高层次的品味，不论复古还是前卫都脱离不了时尚元素。12精品酒店概况精品酒店—特点独立化以独特口味和独立精神迎合特殊气质的人群。个性化注重设计的元素、气氛和感觉，每一个酒店都有一个固定的主题，一切都为了自我表达和个性。家庭化“家”的感受是精品酒店刻意的精细，无论是套房内的厨房设计还是管家式的贴心服务，甚至华丽大堂也被修改成客厅。文化底蕴凸显地方性或文化性的特质，部分精品酒店由历史文化建筑改建而成，不乏历史痕迹。13精品酒店概况精品酒店—核心竞争力核心竞争力精准的市场定位当地文化特色和历史特色，装饰文化与建筑文化相对应，服务于高端群体。1个性化的服务方式强调以传统型文化为根本、以人性化服务为内容的核心竞争力。到位的营销管理口碑式营销策略，奉行“最好的营销就是没有营销”的原则。独特的文化内涵经营历史和文化的企业，以品味和个性为指归；243用独特文化内涵培养固定消费群14精品酒店概况精品酒店—主要类型主题型精品酒店主要分布在一些文化历史厚重的城市，结合当地的民风民俗或独特建筑来表现主题，开发文化主题型精品酒店，从而形成独特的文化、品位与个性，满足对文化有独特品位的高端客源的需求。如北京的安缦颐和、上海的首席公馆等。时尚型精品酒店分布于走在我国经济发展前列的城市如上海、北京、广州、深圳等地，满足对尚高端客源的需求，因为这些地方既是精品酒店消费的主要客源地，也是引领消费时尚的前沿阵地。如上海梵高精品酒店地域型精品酒店山川独特，风景各异，如三亚、丽江、张家界、九寨沟等地，借助风景各异，使之成为酒店独特的环境资源和其他酒店无法模仿与复制的特质，开发地域型精品酒店，满足对度假、休闲高端客源的需求。如丽江的悦榕庄、杭州的安缦法云酒店。15精品酒店概况精品酒店—经营模式•大型酒店集团里面的新开发品在传统酒店和精品酒店之间，既房间的数量不少，有家的感觉，重视设计。•专门做精品酒店的集团如：Bulgari集团，在米兰小型的精品酒店成功以后，立刻在印尼峇里岛建了一个最新的精品酒店。•由集团来管理的精品酒店如：Lungarno集团，以精品酒店为第二职业。•新建筑全新设计•旧的建筑物改装•旧的房子进行了改造•以设计师为主的酒店•私密派：特色高端酒店如：雅高在上海复兴公园的璞邸酒店•浪漫派：温馨型小旅馆主要市场定位是20至50岁、中高收入的旅游者，特点是时髦而温馨，客房主题化，每个客房布置成不同的主题，像浪漫客房、音乐客房等。强调服务的亲密性和戏剧性。•前卫派：新概念宾馆yotel每间客房10米左右见方，基础设施丰富，比如可翻转双人床、可放倒式桌子、入住、结账自动化等。•用高端服务品位吸引追求高品位和文化享受的休闲或商务顾客。•专门从事与自身能力相匹配的业务，尽可能以“外包”形式剥离非关键生产经营的环节。经营理念•补缺式。•小众的、时尚的和品味的。营销策略经营业态经营模式设计模式体现形态16精品酒店概况精品酒店—现状国内精品酒店数量比较少，分布区域主要集中于上海、北京、深圳等经济发达的沿海城市和丽江等知名旅游胜地。地点精品酒店名称客房数量备注上海璞邸精品酒店52雅高集团投资，以城市历史与设计为卖点上海老时光酒店12上海英式住宅，历史取胜上海JIA酒店60在香港也有一家JIA酒店，设计见长上海首席公馆32华典精品酒店投资公司投资，房价将超过380美元，以城市与历史取胜上海璞丽酒店230房价平均350美金，以设计取胜上海MSuites/上海啤酒厂旧址，主体建筑由上世纪30年代著名匈牙利建筑大师乌达克设计上海衡山马勒别墅饭店/上海衡山旅游公司投资，以历史取胜上海W酒店/STARWOOD集团，以设计取胜北京长城脚下的公社236SOHO中国投资，以设计取胜云南丽江悦榕庄/BANYANTREE投资，以融合纳西文化取胜云南香格里拉悦榕庄/BANYANTREE投资，以融合当地文化风俗取胜精品酒店处于导入期，市场存在大量空白17精品酒店概况精品酒店—未来趋势中国文化底蕴深厚，历史文化名城、千年古镇、旅游胜地为精品酒店的产生提供了丰富的题材。精品酒店顺应了国内体验型经济时代的发展要求，有效的填补酒店业的市场空白。2009年我国开始实行新版星级饭店评定标准，并增加了对精品酒店评星的标准。新标准规定，“以住宿为主要经营业务，建筑和装修有独特风格，管理和服务有鲜明特色，拥有独特的客户群且获得市场广泛认同，平均房价连续两年高于五星级酒店的小型精品酒店，若其自身条件与标准规定的条件有差异，也能申请评定五星级酒店。”新规定实施明晰了精品酒店的界定标准，使得一些有名无实的“伪精品酒店”逐渐退出市场竞争，促进了精品酒店市场的良性发展。国内精品酒店市场机会投资前景好，发展速度将加快18目录精品酒店概况...............................................................................................................3研究城市项目.............................................................................................................19上海市精品酒店...............…………………………………………………………………………………………...……..……….19北京市精品酒店...........