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商业策划部·2012-3业态物业需求分析商业策划部·2012-3目录引言：商业项目的常规建筑要求1、精品类1.1精品零售2、百货类2.1大型百货2.2运动2.3家居卖场2.4精品超市3、餐饮类3.1快速餐饮3.2休闲餐饮3.3特色餐饮3.4大型餐饮3.5美食广场4、休闲娱乐类4.1影院4.2电玩4.3健身4.4美体SPA4.5KTV4.6冰场5、生活配套类5.1综合超市5.2便利店5.3银行5.4干洗店5.5美容美发5.6体检中心5.7快捷酒店商业策划部·2012-3商业项目的常规建筑要求一、承重要求卖场区：500㎏/㎡仓库及收货区：1000㎏/㎡办公室：150-200㎏/㎡一般百货公司：350㎏/㎡二、供电负荷的一般要求商场照明：300KW（事故照明75KW）商场户外照明：30KW冷冻压缩机设备：250KW（备用电250KW）生鲜设备：224KW（备用62KW）商场空调通风：650KW家电区插座：26KW美食广场：86KW（如肯德基、麦当劳250KW）商场排水设备：10KW商场弱电电源：20KW（备用电20KW）商业策划部·2012-3商业项目的常规建筑要求商业形态、业种的分布规划会影响购物中心的局部规划设计，也是购物中心持续经营、利润最大化的基本保障之一。购物中心内容的经营户较多，购物中心必须将承担租户经营业态、业种进行统一商业规划，形成错位经营，这样也有利于购物中心内部个体经营户区域的建筑、结构、水电、暖通、装修等方面的设计与经营户的要求相配套。三、物业规划要求的实际意义商业策划部·2012-3商业项目的常规建筑要求四、物业需求要素建筑要求配套及技术要求其他营业时间、储藏室、租赁期限等面积、楼层、层高柱距、楼板承重、出入口、门前广场、中庭、卸货给排水、供气、强电、暖通、电梯、店招与广告位、停车位商业策划部·2012-3精品类精品零售商业策划部·2012-3选址：精品零售一般位于商业氛围较成熟、客流量较大、人气较旺的高档综合商场。建筑要求：商店可见度强，格局规整，门面宽敞，橱窗及宽度具体指标需在建筑规划阶段与品牌进行沟通，根据不同城市的城市级别和市场情况确定物业需求；1.1精品零售商业策划部·2012-3百货类新世界大型百货家居卖场运动卖场家电卖场精品超市商业策划部·2012-3百货物业需求要素要求商圈城市核心商圈交通便利城市人口：40万以上物业要求建筑楼高三层以上面积5000-20000㎡，单层面积5000平米左右中庭面积(包含电梯井)至少500㎡单层店面积：15,000㎡以上层高首层层高5m，二层以上层高4.5m；柱距8m×8m配套设施扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上，最好有两部观光电梯，供水、供气、通讯设施、空调到位。楼板承重450kg/㎡停车场100个/10000㎡合作方式免租期1年左右租赁年限10—20年商业策划部·2012-32.1大型百货——百盛百盛百货建筑要求面积20000-45000楼层地下一层或一层往上，对应区域至六层或六层以下均可层高首层5.4m（净高3.6m）其他层为5.1m（净高3.3m）柱距≥8.4m*8.4m楼板承重经营区4KN/㎡、卸货区及仓库10KN/㎡出入口如对外，应设置双层平开门门前广场≥1000㎡中庭≥500㎡卸货专用卸货区与通道商业策划部·2012-32.1大型百货——百盛配套设施要求给排水供水单设系统，独立计费控制卫生间、厨房/排污可接入市政排污管网即可，管径≥150mm隔油池/供气煤气/强电供电单设系统，独立计费控制暖通空调中央空调，独立计费控制新风/排风/排烟/电梯客梯无机房，4面观光，落至地下停车层扶梯变频，梯速0.5m/秒，梯阶宽度1m货梯载重量2吨，速度/秒，落至地下卸货区店招及广告位入口雨檐上方门头店招、专用广告位（广告位设计详见具体项目规划）2个停车位/其他/商业策划部·2012-32.2家居卖场——特力屋特力屋家居卖场建筑要求面积3000-6000㎡（单层）、6000-10000㎡（两层）/长宽比宜1.2-1.5，且长边临主干道，经营区域内原则上不设承重墙楼层地下一层、一层、二层层高家居生活馆：5.5m或可用净空高度4.2m；建材、家俱:8.5m或可用净空高度6.2m柱距≥8.4m*8.4m楼板承重家居生活馆：经营区6KN/㎡、卸货区及仓库：10KN/㎡；建材、家俱:经营区8KN/㎡、卸货区及仓库：25KN/㎡出入口如对外，应设置双层平开门门前广场/中庭/卸货地面卸货，卸货通道净高4.5m,独立卸货区进货空间商业策划部·2012-32.2家居卖场——特力屋配套设施要求给排水供水单设系统，独立计费控制（需求数据由主力店提供）卫生间、厨房/排污可接入市政排污管网即可，管径≥150mm隔油池/供气煤气/强电供电单设系统，独立计费控制（需求数据由主力店提供）暖通空调中央空调，独立计费控制（需求数据由主力店提供）新风/排风/排烟/电梯客梯至少1.0吨，梯速1.0/秒,落至地下停车层扶梯变频，梯速0.5/秒，梯阶宽度1m货梯两部2吨以上的货梯，紧临其卸货区店招及广告位主出入口门头店招、专用广告位（广告位设计详见具体项目规划）1个停车位20个/千㎡其他/商业策划部·2012-32.3运动类卖场——迪卡侬迪卡侬建筑要求面积4000-15000楼层1，-1层高6.5m或梁底净高5.5m柱距10m楼板承重600kg/m2出入口2个以上独立入口门前广场/中庭/卸货/配套设施要求给排水供水8吨/天卫生间、厨房/排污/隔油池/供气煤气/强电供电2路各250kvA暖通空调提供空调系统，确保室内温度：夏季25-28℃；冬季19-23℃新风/排风可接入百货整体通风系统排烟/电梯客梯/扶梯/货梯/店招及广告位户外大型墙体广告停车位停车位1个/20㎡（经营面积）其他/商业策划部·2012-32.4家电类卖场——苏宁电器面积：3000平米以上楼层：一层以上，地级市楼层不超过4层，县级市楼层不超过三层；广场：物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场和门前广场设施：合格并正常使用的消防系统，合格并正常使用的供水供电系统，空调系统和扶梯、货梯。经营方式：自营楼板承重：350kg/平方米供配电负荷：150W/平方米硬件设施要求：要求提供中央空调、自动扶梯、货梯、顶地墙装修及合格的消防设备设施。商业策划部·2012-32.5精品超市——BHG华联BHG精品超市建筑要求面积3000-8000㎡（单层面积不低于4000㎡），长宽标准比例宜7：4，超市区域内原则上不设承重墙楼层地下一层或地上低层（三层以下）层高净高≥3.5m柱距≥8.4*8.4m楼板承重卸货区及仓库：10KN/㎡；水产及生鲜区：8KN/㎡；外租区：4KN/㎡；其他区域7KN/㎡出入口如对外，应设置双层平开门门前广场/中庭/卸货300平米的专用卸货区配套设施要求给排水供水120-180吨/天，管径≥150mm卫生间、厨房/排污可接入市政排污管网即可，管径≥150m隔油池≥10m³供气煤气/强电供电0.12kva/㎡暖通空调中央空调，独立计费控制（需求数据由主力店提供）新风/排风/排烟/电梯客梯/扶梯多层必须设置扶梯货梯两部5吨以上的货梯，落至地下卸货区或紧临其地面卸货区店招及广告位主出入口门头店招、专用广告位（广告位设计详见具体项目规划）1个停车位地面停车位：≥10；地下停车位：≥400个商业策划部·2012-32.5精品超市——OLEOLE建筑要求面积3000～5000M2楼层——层高5.5M，灯具底标高不低于4M柱距8×8M以上楼板承重顾客区：350KG/M2；收货、卸货、仓储：1000KG/M2出入口门前广场中庭卸货同时停泊二辆卡车的卸货平台，要求4米宽。卸货平台外应设置通长的排水沟配套设施要求给排水给水管径DN50排水排水管道主干管为DN200，次主干管为DN150，最小DN100水压不低于0.2Mpa，也不得高于0.45Mpa隔油池供气煤气强电供电1、高压一个回路电源：提供一个回路电源及300KVA备用发电机的电源，当市政电源断电时，甲方须保证及时供电。2、提供高压配电柜，采用真空断路器，ABB或同类产品,馈线柜两个(外加一个避雷器柜)，和单独使用的干式变压器，变压器容量1000KVA。3、发电机系统：若不能提供双回路电源，须按以下要求提供备用柴油发电机，容量为300KVA弱电10个有线电视、30对直线电话线、3条ADSL消防消防水池及水泵、柴油发电机房采用气体(CO2或洁净气体)特种消防系统、喷淋系统具体为a)自动喷洒系统按不低于中危险II级设计，喷水強度8L/MIN.M2，作用面积160m2。b)喷淋头应向上安装，并采用SSU喷头(即所喷出水须100%向下喷出)，必须保证喷淋头距楼板7～15cm(若板面为混凝土楼板时，可放宽至30cm)。c)水流指示器应该每个防火分区设置一个。d)喷淋系统的设置，计算及安装以及水泵的选择均应按照上述要求。喷淋头的布置应满足商场房间分隔的要求。暖通空调温度应达到夏季26~280C，冬季12~140C，相对湿度55%排烟1个1.0m2排烟井电梯客梯扶梯货梯垃圾处理垃圾房面积不小于10M店招及广告位停车位其他商业策划部·2012-3餐饮类快速餐饮休闲餐饮特色餐饮大型餐饮美食广场商业策划部·2012-3物业立店依据：选址：在商务区域或繁华街市附近，餐饮类选址一般可考虑商务型餐饮类；大众型餐饮以家庭、个人消费为主，其选址可位于社区或便利性商业街市。立店障碍：餐饮立店须经消防、环保、食品卫生、治安等行政管理部门会审后，方可颁照经营，周边邻居无异议。餐厅必须离开污染源10米以上，对较大餐厅，会提出设置疏散通道要求。建筑要求：餐厅应具备厨房污水排放处理装置、油烟气排放通道、暖通等，还考虑到个性化装饰、布置及物业改造，停车场等相应需求。租金承受：视地段、商圈确定租价；租期：一般不少于三年。商业策划部·2012-3餐饮类物业需求要点•面积：依据不同餐饮实际需求面积；•楼层：快速餐饮—一般位于较低楼层，且通常采用“1+2”的形式；特色、休闲—各个楼层；大型、美食广场——较高或较低楼层；•层高：不同餐饮业态具有相关的最低层高的限制；•出入口：一般具备一个以上独立主入口；•给排水：供水需考量管径、水压及日供水量；厨房排水、卫生间排污管径一般要大于150mm；隔油池3-6m³/8-10m³；•供气：煤气、天然气供气量是否满足实际需求；•供电：每立方米供电量；•暖通：空调、新风、排风、排烟量建筑要求配套设施商业策划部·2012-33.1.1快速餐饮——肯德基、麦当劳KFC麦当劳建筑要求面积320-450㎡楼层位置在地下一层或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面层高楼板到梁底高度，不得低于3.5m柱距无特殊要求楼板承重设计活荷载锅炉及冷库区不小于450kg/㎡，其他区不小于350kg/㎡出入口独立出入口至少1个门前广场/中庭/卸货/商业策划部·2012-33.1.1快速餐饮——肯德基、麦当劳配套设施要求给排水供水日供水指标不小于30吨；供水压力达到市政水压的要求；管径不小于DN40mm、材质符合国家标准。如果是市政水压达不到0.25MPa，甲方则同意乙方自行安装水泵。厨房、卫生间/排污管径不小于DN200mm隔油池有效容积不小于的隔油池，排水管径不小于DN150mm供气煤气/强电供电380/220V、50HZ、250KW暖通空调如甲方提供使用中央空调系统，1）顾客区：300Kcal/m2.h；厨房区：350Kcal/m2.h；2）中央空调开启时间为1：00；3）当餐厅温度低于或高于时甲每天6：00至次日凌晨方需开启中央空调。新风/排风乙方餐厅所需新风量要求为12000m³/h，排烟甲方提供大楼排烟管道井供乙方铺设排烟管道，管道井尺寸不小于1000X1000mm,提供约8平米的区域供乙方安装排油烟风机和油烟净化设备电梯客梯/扶梯/货梯/店招及广告位租赁区域外的对应外立面停车位/其他/商业策划部·2012-33.1.2快速餐饮——味千建筑要求面积180-20