深圳市房地产市场涉及的税费

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。深圳市房地产市场相关税费---刘丽丽、刘丹估价部新员工入职系列培训课程2007年10月本报告是严格保密的。2本课程主要内容1、关于我国税收制度的几个基本概念2、深圳市房地产各级市场应缴纳税费3、深圳市房地产抵押贷款评估涉及的相关税费本报告是严格保密的。3一、关于我国税收制度的几个基本概念本报告是严格保密的。4税收：税收是国家为实现其职能，凭借其政治权力，依法参与单位和个人的财富分配，强制、无偿地取得财政收入的一种形式。税收特征：1、强制性：税收参与社会物品的分配是依据国家的政治权力，而不是财产权力税收是以国家法律的形式规定的对不同的所有者都是普遍适用的，任何单位和个人都必须遵守，不依法纳税者要受到法律的制裁。2、无偿性：税收的无偿性是就具体的征税过程来说的，表现为国家征税后税款即为国家所有，并不存在对纳税人的偿还问题。3、固定性：税收的固定性是指课税对象及每一单位课税对象的征收比例或征收数额是相对固定的，而且是以法律形式事先规定的，只能按预定标准征收，而不能无限度地征收。关于我国税收制度的几个基本概念本报告是严格保密的。5纳税人：即纳税义务人，又称为纳税主体，是税法规定直接负有纳税义务的单位和个人。纳税人包括自然人、法人和其他组织。税基：计算应纳税额时的课税基础。税率：指应征税额占课税对象数量的比例，它是计算应纳税额的尺度，也是税制的中心环节。税收的附加和减免：附加是地方政府在正税之外附加征收的一部分税款；减免是税法规定对某些纳税人或课税对象给与少征一部分税款或全部免于征税的规定。关于我国税收制度的几个基本概念税费＝税基×税率本报告是严格保密的。6二、深圳市房地产各级市场应缴纳税费本报告是严格保密的。7房地产市场分类一级市场政府出让土地（招拍挂）交易地点：深圳市国土资源和房产管理局土地房产交易中心二级市场开发商销售商品房和土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。交易地点：开发商/代理商的售楼处三级市场再转让房地产,即二手楼买卖租赁市场将自有物业出租交易地点：房地产中介。8一级市场涉及的相关税费纳税方税项买方（投资商、开发商）契税印花税交易服务费卖方：政府（出让环节）－本报告是严格保密的。9二级市场涉及的相关税费纳税方税项买方（企业、机构、个人）契税印花税卖方：开发商（开发和销售环节）营业税城建税教育费附加印花税土地增值税企业所得税销售代理费（佣金、广告策划等）本报告是严格保密的。10三级市场涉及的相关税费纳税方税项买方（企业、机构、个人）契税印花税转移登记费交易服务费/佣金卖方：企业、机构、个人（转让环节）营业税城建税教育费附加印花税土地增值税企业（个人）所得税交易服务费/佣金本报告是严格保密的。11租赁市场涉及的相关税费纳税方税项承租方（企业、机构、个人）－出租方：企业、机构、个人（出租环节）营业税城建税教育费附加印花税房产税房屋租赁管理费租赁手续费（佣金、广告）本报告是严格保密的。12契税纳税人买方税基：销售金额税率个人购买自用普通住房：1.5％购买其他房地产：3%其他房地产主要包括土地使用权出让、转让（含出售、赠与和交换），非普通住房、仓库、写字楼、商铺、厂房、车库等房屋的买卖、赠与和交换。法定继承人继承的或夫妻双方离婚财产分割的房地产不需缴纳契税买方税费1/4本报告是严格保密的。13契税—相关法律法规发布单位执行时间政策名称文号主要内容国务院1997.10.1《中华人民共和国契税暂行条例》国务院令[1997]第224号首次规定境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个应当缴纳契税深圳市人民政府1994.10.24关于搞活深圳市房地产市场的若干规定深府[1994]230号为了搞活房地产市场，规定暂免征契税和教育费附加深圳市人民政府1998.11.12关于恢复征收契税有关问题的补充通知深府[1998]246号决定从1998年10月1日起，在全市范围内恢复征收契税适用税率为3%。纳税人负担１％，其余部分由财政部门返还。第一次购买公有住房（包括我市的福利房、微利房）的城镇职工，免征契税。深圳市财政局2004.1.1关于契税征收管理若干具体事项的通知深财[2004]7号税率调整：①2003.12.31之前转移：税率1％；②2004.1.1之后转移土地、别墅和度假村为3％，其它为1.5％深圳市地税局2006.2.23关于加强契税征收管理有关问题的通知深地税发[2006]122号•从2006年1月1日起，个人购买自用普通住房的，继续执行暂减半征收契税的优惠政策，适用税率为1.5%：•其他土地房屋权属转移一律按3%的税率执行。买方税费1/4本报告是严格保密的。14印花税/贴花纳税人买卖双方税基一、二、三市场：转让额租赁市场：租金收入税率一、二、三市场：0.05％租赁市场：0.1％贴花：5元/本买方税费2/4本报告是严格保密的。15发布单位执行时间政策名称文号主要内容国务院1988.10.1《中华人民共和国印花税暂行条例》国务院令[1988]11号在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。印花税—相关法律法规买方税费2/4本报告是严格保密的。16转移登记费交费人买方交费标准个人：50元/宗企业：80元/宗买方税费3/4本报告是严格保密的。17发布单位执行时间政策名称文号主要内容深圳市人大1993.7.1《深圳经济特区房地产登记条例》房地产权利的设定、转移、变更、终止等须依照本条例的规定进行登记。依法登记的房地产权利受法律保护。广东省物价局2001.12关于取消和降低涉及住房建设收费的通知粤价[2001]323号企业80元/zong个人50元/转移登记费—相关法律法规买方税费3/4本报告是严格保密的。18交易服务费交费人买卖双方交费标准新建成商品住房按3元/平方米收取；经济适用房的房地产交易服务费减半计收；存量商品住房和住房以外的按6元/平方米收取，交易双方各承担50%。土地交易服务费按成交额的一定比例收取，成交额5000万元以下（含5000万元），按2%计收；成交额5000万元以上部分，超出部分按1%计收买方税费4/4本报告是严格保密的。19发布单位执行时间政策名称文号主要内容国家计委、建设部2002.3.1关于规范住房交易手续费有关问题的通知计价[2002]121号规定房地产交易手续费按建筑面积收，收费标准为：新建商品住房每平米3元，经济适用房减半计收，由转让方承担；存量住房每平方米6元，由转让双方各承担50％。深圳市物价局2005.8.1关于房地产交易手续费问题的批复深价管函[2005]16号新建商品住房每平米3元，经济适用房减半计收，由转让方承担存量住房（二手房）和住房以外的房地产交易手续费为每平方米6元，由交易双方各承担50%深圳市人民政府2001.3.6深圳市土地交易市场管理规定（2001）深圳市人民政府令第100号规定土地交易服务费按成交额的一定比例收取：成交额5000万元以下（含5000万元），按2%计收成交额5000万元以上部分，超出部分按1%计收交易服务费—相关法律法规买方税费4/4本报告是严格保密的。20营业税纳税人卖方税基：全额计收：转让额差额计收：转让额－建购价款－应补地价－改良投资税率一、二、三级市场：5%个人租赁市场：3％应补地价、改良投资均要有正规发票时方可予以扣除卖方税费1/5本报告是严格保密的。21营业税—税基、税率转让方类型二级市场三级市场租赁市场企业开发商售楼，按销售收入5％全额征收。开发商自留房地产转让视为一手楼，按转让价5％全额征收。非房地产开发单位销售自建房或接受由个人赠与的非购置不动产再销售的，以取得的全部收入的5％征收营业税。企业购买任何类型房地产（包括土地）转让的，全部按差额的5％征收。年租金的5％个人转让购买超过5年（含5年）的普通住宅免征营业税。转让自建自用免征营业税。直系亲属或配偶之间房地产赠与，房地产继承或夫妻双方离婚财产分割的免征营业税。转让购买不足5年的住宅，按转让额的5％全额缴纳营业税。转让非普通住宅、非住宅按差额的5％征收。月租金1000元，免。月租金1000元，按年月租金的3%计收卖方税费1/5本报告是严格保密的。22营业税—相关法律法规物业类型界定发布单位执行时间政策名称文号主要内容国务院1994.1.1《中华人民共和国营业税暂行条例》国务院令[1993]136号规定境内转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，应当依照本条例缴纳营业税，税率为5％深圳市地税局1999.8.16转发财政部/国家税务总局财税字[1999]210号深地税发[1999]360号关于普通住宅标准和购买时间的认定深圳规划国土局房地产业管理处2003.4.30规定房地产三级市场转让营业税的征收标准调整为差额征收，即营业税征收基数为交易价减去原购入价的差额，营业税征收税率仍为5％深圳市地税局2005.6.9转发国家税务总局/财政部/建设部[2005]89号深地税发[2005]330个人购买住房2年内转手交易的，全额征收营业税；超过2年（含2年）转手交易的，普通住宅免征营业税。深圳市地税局2006.6.1转发《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》深地税函[2006]115个人购买住房5年内转手交易的，全额缴纳营业税；超过5年（含5年）转手交易的，普通住房免征营业税，非普通住房按差额征收。卖方税费1/5本报告是严格保密的。23营业税附加：城市维护建设税纳税人卖方税基：营业税税率1％与营业税同时缴纳卖方税费2/5本报告是严格保密的。24营业税附加：教育费附加纳税人卖方税基：营业税税率3％与营业税同时缴纳深圳市从2005年11月1日开始征收（深地税发［2005］516号）对外商投资企业和外国企业暂不征收教育费附加卖方税费3/5本报告是严格保密的。25发布单位执行时间政策名称文号主要内容国务院1985.1.1《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》国发[1985]19号凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。深圳市1999.8.16转发财政部/国家税务总局财税字[1999]210号深地税发[1999]360号深圳的税率为1%。国务院1986.7.1《中华人民共和国征收教育费附加的暂行规定》国务院令[1990]第60号依照本规定缴纳教育费附加。深圳市地税局1995.10.19转发深圳政府关于促进我市房地产市场发展的若干规定府[1995]239号深地税发[1995]376号对房地产转让,1995年10月1日起暂免征教育费附加。深圳市地税局2005.11.1关于恢复征收房地产转让教育费附加有关问题的通知深地税发[2005]516号从2005年11月1日起，按3%的附加率计征教育费附加。营业税附加—相关法律法规卖方税费2/5、3/5本报告是严格保密的。26土地增值税纳税人卖方税基增值额税率实行四级超率累进税率1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。卖方税费4/5本报告是严格保密的。27土地增值税1、计算公式土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数增值额＝转让额-扣除项目金额增值率=增值额/扣除项目金额2、扣除项目金额房地产开发项目（地价+契税+印花税+建造成本)×(1+20%)+管理费+不可预见费+销售费用+销售税费+利息+融资成本旧有房地产原建购价+转让房地产有关的各项税金3、速算扣