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昆明某旅游地产项目整体定位与启动策略谨呈：福建隆德集团说明：根据贵司要求，本文件来源于世联曾参与过的昆明某旅游地产项目的研究报告，该项目与本项目同样拥有高尔夫球场资源。本文件基于保密要求，对原报告进行了一定的截取及信息屏蔽，望贵司也能够对本文件进行严格保密。世联地产2项目开发目标与限制性条件总体目标：风险﹥利润﹥品牌，近期目标是回现，中远期目标追求利润和树立品牌近期目标：启动期尽量回收前期成本；启动期开发，需要获得市场认可、现金回流，树立投资者信心和开发商信心开发周期：10年以上项目规模：10平方公里；启动资金：2~3亿，期望使用的启动资金尽量靠近2亿；银行贷款渠道畅通西区高尔夫球场用来做品牌、做标杆；容积率≤1.1；居住用地建筑限高9米，层数2~3层；旅游用地无限高要求；东区780亩住宅和220亩旅游的用地界限不能改变，其余可以修改；开发商目标限制条件世联地产3世联针对本项目特征和客户目标，设定具体研究思路起点：根据区域属性和项目属性研究，确定区域的发展特征，明确本项目发展的基础特征；起点：起点：根据区域属性和项目属性研究，确定区域的发展特征，明确根据区域属性和项目属性研究，确定区域的发展特征，明确本项目发展的基础特征本项目发展的基础特征；；终点：基于昆明城郊旅游地产的发展趋势研究、同质项目发展特征研究和国内外度假地产案例研究，明确区域发展目标和整体定位；终点：终点：基于昆明城郊旅游地产的发展趋势研究、同质项目发展特征基于昆明城郊旅游地产的发展趋势研究、同质项目发展特征研究和国内外度假地产案例研究，明确区域发展目标和整体定位研究和国内外度假地产案例研究，明确区域发展目标和整体定位；；路径：设定区域发展的策略体系，通过区域策略有效实施，实现本项目的整体定位；路径：路径：设定区域发展的策略体系，通过区域策略有效实施，实现本项设定区域发展的策略体系，通过区域策略有效实施，实现本项目的整体定位目的整体定位；；节奏：设计区域发展的周期和阶段，其重点是成功的启动策略；节奏：节奏：设计区域发展的周期和阶段，其重点是成功的启动策略设计区域发展的周期和阶段，其重点是成功的启动策略；；世联地产4今日汇报议程区域发展方向总体思考区域发展方向总体思考Part.1案例借鉴与区域定位制定案例借鉴与区域定位制定Part.2区域整体开发策略区域整体开发策略Part.3启动期与区域分阶段策略启动期与区域分阶段策略Part.4区域开发的经济效益分析区域开发的经济效益分析Part.51.1区域属性与项目属性昆明城郊地产发展趋势1.2区域发展的问题聚焦1.3世联地产5项目位于昆明的远郊区，与外部通过高速公路联系u区位项目地块位于昆明东部远郊；u对外交通通过两条高速与外部建立交通联系；区位交通45分钟35公里新机场50分钟40公里石林20分钟20公里呈贡新城40分钟30公里巫家坝国际机场45分钟33公里昆明主城车程距离主城区石林呈贡新城昆明国际机场（计划2010年投用）世联地产6本区域规划为旅游度假区，位于昆明黄金旅游干线上，旅游战略区位奠定区域发展的基础u十五确定三条旅游经济干线：黄金旅游经济干线石林——宜良——昆明、环滇池古滇文化生态旅游线官渡——西山——晋宁——呈贡、北部生态旅游环线西山——安宁——富民——东川——九乡；u昆明城市规划确定了“五区三轴、一主三副。内疏、北引、南限、西优、东进”的轴向开拓、自然分隔、组团发展的动态城市布局结构。昆明市区新机场火车站九乡风景区石林风景区抚仙湖风景区安宁温泉春城高尔夫西山森林公园世博园金殿国家森林公园柏联滇池风景区杨林工业卫星城宜良经济卫星城旅游景点经济发展带规划发展区安宁工业卫星城呈贡晋宁新城区域规划按照旅游度假区规划，本区域将建立首家省级旅游度假区，建成以度假区及国际高尔夫球场为主体、以周围众多旅游景点为依托，融旅游、观光、娱乐、度假为一体的国际化高标准的旅游度假胜地。世联地产7区域内生态资源优良，但配套相对缺乏，电厂和铝厂给区域造成一定的污染发电厂本区域本区域区域现状p现有配套：发电厂、汤池镇公园和镇上低层次农家乐餐饮类；p不利因素：区域内尚有制造污染的云铝和发电厂，云铝系云南的支柱产业；未来铝厂和电厂将搬迁；云南铝业p已建项目：春城高尔夫、柏联SPA世联地产8高端形象显著且对高端人士有较高吸引，但在昆明本地人群中尚未建立较高认同度房地产专业人士——高端度假，对大众吸引力不够媒体——本区域在昆明的旅游地位一般n昆明的旅游地产板块：抚仙湖板块排第一，世博园板块排第二，本区域板块排第三—新地产李总编n本区域巨贵，抚仙湖是澄江度假胜地，本区域去了没事干，除了花钱，走大众化很难—金石地产洪总监n本区域在昆明旅游市场上的吸引力不是很大，以前本区域都在搞一些边缘性的项目，对市区城市人群的影响力不高—银海地产杨经理政府——定位高端，交通容量有限n对本区域的旅游规划没有改变，定位为休闲度假。抚仙湖地势开阔，容量大，可以进行亲水活动。而本区域的环境决定了它支撑不了大容量，只能针对中高端市场——旅游局李处长n本区域的定位高端，旅游的角度看，本区域很好，交通上看，有点不足——规划院王院长本区域在高端人士中认知度较高，但对普通昆明市民来说影响力和吸引力均不够区域认知n虽然高端，但还是会去试一试，当作郊游方式，挺好的，朋友来了，带出去转一转，玩一玩，也不是非常贵—陈小姐高端消费者——郊区中的高端休闲场所世联地产9根据昆明空间扩展趋势，本区域与昆明城区、呈贡新城建构紧密联系的发展周期较长u目前昆明全市人口272万，城市建设用地约300万平方公里；u规划至2020年，人口约430万人，城市建设用地430万平方公里；区域研判2008-2020年城建用地增加130平方公里确定城市南北向发展战略空港经济区15平方公里呈贡85平方公里滇池外围30平方公里本区域不在规划范围内离边界尚有20公里与主城区处于一定间隔2007年界限2020年界限“呈贡新城是未来与本区域建构关联的潜力地区，但目前处于建设初期，新区成熟周期的历程较长，人口集聚不会在很短时间完成，本项较难依托呈贡新城发展，而作为呈贡及昆明的一居地区”本区域区域与呈贡新城的发展关系“呈贡新区仅依托市政府资源和资源大学城，缺乏更多的产业发展的支持，成熟周期将会较长““我家里人都是政府的人，也购买了那里的住宅，但我们不愿意在那里住，什么都没有“——昆明市民访谈世联地产10本项目与两条高速紧密联系，对外交通便捷性高，是本区域的门户区u从高速进入本区域区域的游客，必经项目区域；u柏联和春高的度假游客也将经过本项目；本项目是本区域区域真正的门户区域。地块位置某公路某高速昆石高速出口本项目某公路世联地产1112000亩开发区域依山脊线相隔，形成东、西两大区域的属性空间用地条件已租用6500租用土地已取得＞6018%≤1.1220休闲旅游用地已取得780亩，其余500亩2009年取得9m＞6018%≤1.11280居住用地西区取地进度建筑限高绿地率建筑密度容积率面积/亩用地性质3000租用土地100休闲旅游用地预计2009年9月取得未选址900亩居住用地东区东区土地东区土地西区土地西区土地山脊线山脊线世联地产12区域用地开发适宜性较高，兼具私密和开放的属性特征用地条件2200M1770M东区2200M1770M西区2200M1770M总体鸟瞰本区域区域土地适宜性评价图例适宜开发用地较适宜开发用地不适宜开发用地东区西区西区世联地产13综合生态资源属区域最优，临靠两大湖景，森林覆盖率较高，同时拥有温泉资源资源条件春高华侨城柏联SPA佳达利华商石山，紧邻铝厂，与铁路交界，受干扰本区域亲水岸线较长、坡地东南向观湖景佳达利高速公路在地块中穿过本区域亲水岸线较长、坡地华商—具有本区域亲水岸线柏联SPA紧邻发电厂本区域亲水岸线较长、坡地华侨城—具有本区域亲水岸线、坡地春高—有部分发电厂负面景观不利因素坡地、拥有本区域、草甸湖多处优美景观，具有草甸湖亲水岸线3公里，植被较好本项目资源条件地块东区俯瞰西区俯瞰l东区地块邻草甸湖处，亲水岸线达3公里长l西侧观湖景观面较大，且西北侧有临湖岸线南北侧植被均较好，北侧可眺望春高草甸湖草甸湖世联地产14地价虽高，但区域较高容积率使得开发弹性较大，同时直接与政府的土地签订租用计划，规避部分开发风险本项目土地成本——u西区780亩为7.5万/亩；u500亩为10万/亩；u东区900亩为12万/亩；总地价为：22150万，平均地价为10.1万/亩；地价成本区域各开发主体的土地成本10.2万/亩8万/亩*3万/亩*土地价格本项目春城华侨城开发主体05单位：万/亩10*春城高尔夫行政部孙主任访谈本项目具有较高的容积率限定，开发弹性较大本项目具有较高的容积率限定，开发弹性较大区域非建设用地为向政府租用，潜在的开发风险较小区域非建设用地为向政府租用，潜在的开发风险较小1122世联地产15项目属性界定——城郊高端意向度假区内的大规模旅游地产项目项目属性结论一：本区域在本项目发展的核心周期（10年发展周期）内，都还将作为昆明城郊的高端旅游度假区；u昆明城市空间的扩展趋势；u呈贡新城的成熟程度；结论二：高端度假区内、具有优质资源品质的大规模旅游地产开发项目发展密度本区域度假区本区域度假区初步开发初步开发发展周期本区域度假区本区域度假区深度开发深度开发本区域度假区本区域度假区升级开发升级开发95年本区域疯狂开发的年代污染、市场环境等影响后污染时代规模开发阶段本项目开发横跨周期本项目开发横跨周期世联地产16今日汇报议程区域发展方向总体思考区域发展方向总体思考Part.1案例借鉴与区域定位制定案例借鉴与区域定位制定Part.2区域整体开发策略区域整体开发策略Part.3启动期与区域发展阶段设定启动期与区域发展阶段设定Part.4区域开发的经济效益分析区域开发的经济效益分析Part.51.1区域属性与项目属性昆明城郊地产发展趋势1.2区域发展的问题聚焦1.3世联地产17本项目作为典型的城郊度假地产项目，昆明城郊度假地产整体发展趋势对本项目有着重要影响需求来源与需求来源变化趋势昆明城郊度假地产总体发展状况昆明城郊度假发展趋势促进支撑要素世联地产18伴随城市架构拉大，以都市休闲为驱动的度假居所市场发展迅速，显示出显著的圈层特征4、滇池板块5、呈贡板块板块圈层11、石林板块10、抚仙湖板块9、本区域板块8、森林公园板块7、安宁板块6、富民板块3、西市区2、北市区1、世博板块远郊近郊p远郊圈层：•定位：休闲度假•特点：依托良好的自然资源或温泉、高尔夫资源•别墅单价：0.3-1.5万/㎡p近郊圈层：•定位：城市一居•特点：交通便利，依托一定的生态资源•别墅单价：0.8-1.8万/㎡p资源与距离将市场划分不同板块主城区264387950km20km1510板块特征世联地产19近郊圈层资源强势、政府主导发展，区域成熟且价值最高，已形成显著的一居发展倾向u根据功能定位的差异将昆明近郊分为世博园、西市区、滇池、北市区和呈贡新城5个片区；u近郊现有物业入住率均较低，一般为购房者的第二居所，部分板块因为受城市化进程的侵蚀，其中物业逐渐演变为第一居所。西市区目前以工业为主，楼盘供应量少，非住宅开发重点区域。07年均价4000元，基本为小户型滇池板块括滇池路和广福路周边区域，靠近滇池，是连接昆明和新城的纽带，区位和资源条件较好属于供应热点。经过近十年的开发，大型社区配套逐渐完善，区域成熟度较高，产品档次和类型齐全，07年均价4300左右，代表楼盘有滇池卫城、新亚洲体育城等呈贡新城处于建设初期，交通便捷但目前成熟度不高，楼盘较少，均价较低，07年为2800元左右。随新城建设加速，依赖规划利好、产业人口转移和较多的土地储备，将成为未来几年的热点板块世博园板块区域森林和湖泊资源丰富，随新机场的开工，该区域对外交通非常便捷，将是远景城市高端一居的聚集地。07年楼盘均价4200元，产品以高端为主，代表有世博生态城、高天流云等北市区经过6年开发，目前居住氛围比较成熟，功能上逐渐向综合商业中心转化。土地供应量不多，楼盘以存量销售为主，均价