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2012烟台房地产市场简析PART1烟台房地产市场简析PART2区域市场概述PART3典型项目分析【目录】1第一部分烟台房地产市场简析1.12012年月度供应面积及套数406.81410.13421.88427.85453.00496.83515.08546.87581.29584.25598.96644.1736845371563795438709411524504046331499695368853373550235952201000020000300004000050000600000.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2012年月度供应面积和套数走势供应面积（万㎡）供应套数（套）2012年烟台市总供应面积为818.28万平米，总供应套数为77778套。综合来看供应面积和套数均呈上升趋势，供应面积从年初的406.81万平米升至12月份的644.17万平米，供应套数达到59522套。其主要原因是烟台整体房产市场成交量虽有所上涨，但多为“结构性”释放，整体市场供大于求。再改及高改类大面积产品滞销情况尤为严重。1.22012年月度新增供应面积及套数走势16.125.3718.3121.3939.0857.3735.8755.5356.6824.0733.6364.1612735291377224839735440321262956105193934026413010002000300040005000600070000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2012年月度新增供应面积和套数走势新增供应面积（万㎡）新增供应套数（套）2012年烟台市新增供应面积为427.59万平米，新增供应套数为42206套。月度新增供应量总体呈波动上升趋势，12月份新增供应量最多，新增供应面积达到64.16万平米，新增供应套数为6413套。2月份新增供应量全年最少，仅5.37万平米。1.32012年月度新增供应面积及套数走势2.0408736.55812815.43035613.93665713.54095417.61940423.73474622.26602621.10387718.92278818.95887625.6577386847.8543537114.2818356059.5212456052.576316277.0563246197.0859155909.6845456306.8725576116.597486698.1430516349.0220896270.3918980100020003000400050006000700080000510152025301月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2012年月度成交面积和均价走势成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）2012年烟台市成交面积共计199.77万平米，成交均价为6259元/平米。月度成交面积有小幅波动，成交主要集中在下半年，其中12月份成交面积最多，高达25.66万平米，全年成交均价起伏不大，最大价差为1204元/平米。155.35120.34130.55143.70137.14131.2050.31196536.06158443.38535633.44898415.69655620.8659783.13.33.04.38.76.30.01.02.03.04.05.06.07.08.09.010.00.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00180.00芝罘区莱山区福山区开发区高新区牟平区2012年区域供销情况供应面积（万㎡）去化量（万㎡）供销比1.42012年各区市场供销分析2012年烟台市总供应面积为818.28万平米，成交面积为199.77万平米，供销比为4.1，整体市场形势较为严峻。各分区中供销比最高的为高新区8.7，其次是牟平区6.3，福山区供销比最低，为3.0。1.52012住宅市场总结►纵观2012年烟台住宅市场，可谓“稳”字当头，“暖”字入冬。尤其进入下半年之后，成交量持续放大，回暖趋势进一步明朗。►在政策强压下，烟台优惠楼盘数量和折扣力度持续加大、推盘量逐渐回暖、房价走向平稳。随着万科、越秀、金地等大品牌开发商的持续拿地，预计2013年烟台楼市热点区域可能出现在开发区与莱山区，同时，福山区依旧竞争激烈，保持热度，刚需依然是市场消费主力军。►尽管2013年楼市可能面临一定的供需矛盾，但鉴于货币信贷环境、居民购买能力及库存压力，整体市场房价上涨力度有限。2013年烟台住宅市场总体形势趋稳，房价波动不大。第二部分区域市场概述2.1烟台各区总述区域认知：新型工业区，外来人口多，大企业聚集板块划分：开发区海景板块、开发区内陆板块价格区间：5300元/平米-9500元/平米区域认知：传统工业中心，资源少，配套设施欠缺，客户认可度低板块划分：分为市区板块和夹河板块价格区间：5000元/平米-6000元/平米区域认知：新兴城市中心，政策导向大，大量事业单位搬迁至此，区域认可度高板块划分：沿海一线豪宅板块和市区板块价格区间：5500元/平米-15000元/平米区域认知：传统的商业、金融、居住中心，旧城改造区域板块划分：一线沿海板块、南大街板块、南部新城板块、只楚路板块价格区间：5000元/平米-13600元/平米区域认知：拥有山、海、河等资源，因交通问题长期处于与其他区域隔离，烟台旅游地产新兴区域板块划分：沿海板块、市区板块价格区间：4300元/平米-18000元/平米区域认知：国家级高新技术园区，新兴区域，政策导向明显板块划分：一线沿海板块、内陆板块价格区间：6400元/平米-15000元/平米2.2莱山区各版块分区关键词：品质升级，CBD，综合体，豪宅港城东大街板块紧靠大南山风景区，环境优势明显，云集中铁、保利、海尔、南山等大型开发商，产品主要以洋房、景观高层，旅游度假为主，作为烟台市品质升级区域，再改以及高端需求将集中该区域。迎春大街政府迎春大街将被打造成为港城最高水平的商业街，集居住、商业、商务办公、服务业为一体，其档次、规模将超过南大街，沿线主要为商业办公综合体，投资型产品较为集中，住宅主要集中午台地区。投资客户以及办公需求集中区域观海路南端两侧将是未来莱山区供应量集中放量区域，单盘规模较大，首置产品面积在90平米左右，三房产品占主要供应。客户主要为首改客群。观海路、滨海路板块是烟台市传统的豪宅区域，土地供应减少，后期供应减少，区域成熟且为政府公务员居住区，认可度较高，风水好，未来该区域仍为烟台市财富阶层首选，未来产品仍集中在别墅、高层、洋房等。莱山区未来3年仍处于城市快速发展期，经济发展以及城市建设将推动房地产业的发展，但是产品升级趋势明显，首改和再改将占据主导，因土地供应限制，主要供应区域沿港城东大街和观海路南端两侧。2.2莱山区各版块详述沿海一线豪宅板块：高端产品集聚区产品：以高层为主，辅以少量洋房、别墅，户型主要以大三居、四居（150-200、300-600平米）为主，辅以少量100平米的一居产品均价：7200-12500元/平米客户：主要为来自芝罘区和莱山区，占80%以上，高端改善型需求迎春大街板块：莱山区的南大街产品：市政重点打造商业核心区域，商务属性高，以高层、公寓、写字楼产品为主，高层面积区间多为90-120平米，公寓面积为90-120平米为主，写字楼面积为50-300平米为主均价：高层住宅6500元/平米，公寓5500-7200元/平米，写字楼在7000元/平米客户：主要为来自芝罘区和莱山区，占80%以上，改善性需求、投资性需求占据主导港城东大街板块：新兴中高端住宅区产品：该区域中保利、中铁等国内一线开发商云集，产品以80-90平米两室，100-130平米三室产品为主；均价：均价为6500-8000元/平米客户：主要为来自芝罘区和莱山区，占80%以上，首置需求、改善性需求占主导豪宅聚集区域，大量事业单位搬迁至此，区域认知度不断提升，整体均价位列五区之首，由于土地供应的限制，莱山区沿迎春大街和港城东大街方向发展。2.3莱山区沿海板块分析桃园一品中天盛世观澜万泰麓溪公馆万象城九如曦岸御景观城鼎城国翠东上·海赋三室三室四室两室两室三室四室四室四室三室两室三室一室四室四室三室四室一室一室四室四室四室四室高层小高层多层四室3303002702402101801501209060该区域的物业类型主要为高层，主要以170-240平三室、四室大平层为主。2.4莱山区市场平台分析凤凰山庄暖山国际万光府前花园上海滩花园鲁商悦海中心230面积/平米三室二室一室两室三室三室二室一室二室1901701501309070110210一室三室高层小高层多层二室三室502.2莱山区重点规划港城大街作为烟台“四横五纵”中的“一横”，未来的港城大街将以办公、金融商贸、绿色居住、文化娱乐、体育休闲、交通等功能为主，被打造为复合型景观大道。首期将建设凤凰湖公园，形成莱山中心区段核心景观区，二期重点将对其周边进行功能区域开发。从界牌西路至炮山东路的黄务中心段，将以活力、多元、创新为主题，建成烟台市新经济、新能源的代表建筑群。这一区域以绿色为主题，所有配套办公建筑、商务办公及其它行政办公建筑将以“绿色建筑、绿色办公”为重点，塑造明快、环保、生态的建筑群。凤凰湖：总面积约53.6公顷，期间水域面积约为22.4公顷，分为娱乐休闲区、文化休闲区、生态休闲区三个区域。2.3开发区各版块概述关键词：刚性需求、稀缺海岸、烟台港西迁八角板块承载烟台港西港区建设，而且烟台市潮水机场的加速建设，整体规划上升为开发区的城市副中心，城市建设速度提速，配套日益完善。万米金沙滩，完善城市配套，优越的自然环境，稀缺的海岸资源，开发区滨海沿线仍为高端住宅供应区域，稀缺。烟台港西迁，带来大量的刚性需求。旧城改造、改善型需求、刚性需求并存，市中心面临城市扩容以及功能升级；老社区改善居住环境；大型企业增加产量，大量的用工需求；这些都将带来巨大的住房需求。作为最早的一批国家级开发区，开发区产业基础雄厚，客户经济实力强，多为首置和首改需求，未来3年，城市将向西蔓延发展。2.3开发区各版块详述八角板块：开发区城市副中心产品：以高层为主，辅以多层、小高层，户型主要80-100、110-130平米的二、三室为主均价：5300-5900元/平米客户：开发区占到90%以上，主要为开发区大型基层工人，如富士康、东岳等刚需刚改客户以及部分投资需求市区板块：工业园区腹地产品：以高层为主，辅以小高层、多层，户型主要70-90、100-130平米的二、三室为主均价：5600-6500元/平米客户：开发区占到90%以上，其次为其他区的客群，主要为大型企业中层领导、技术人员以及部分公务员，首置以及首改为主沿海板块：景观资源优势明显产品：以高层为主，辅以别墅，高层户型主要80-100、120-180平米的二、三室为主均价：9000元/平米客户：开发区占到80%以上，主要为开发区大型企业高层、私营企业主、高级公务员等高端改善需求以及部分投资需求政府重点发展区域之一，传统工业区，外来人口、烟台市各县区人口多，需求旺盛，市场潜在供应量巨大，因土地供应限制，西进趋势明显，八角板块、市区西部板块集中放量供应。2.3开发区产品结构多层小高层高层平米金桥·澎湖湾黄金家园嵛景华城天颐郦城富饶世家学府西院融科·林语天马相城国奥天地50708090120100150250300喜来登花园三室两室三室两室两室两室三室两室三室三室四室五室一室四室三室两室两室三室四室六室三室三室两室四室60110200350400两室四室五室市区和八角板块供应产品主要以首置和首改产品为主，供应面积主要为70-95平米两房和100-120平米三房；