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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2012本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。珠海中原2013年房地产市场总结珠海中原市场研究中心ZhuHai.01.2014Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2012C.2013年珠海中原整体表现A.2013年珠海楼市表现报告内容B.2014年对珠海楼市的展望D.2014年珠海中原的目标1.住宅市场2.重点区域发展Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2012珠海房地产市场13年总结1©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|4住宅市场Part1©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|5城建处于高速扩展期工程进度缓慢•2013年珠海施工面积持续上涨10年，施工面积高达1853.75万平，同比2012年扩大12.4%，说明了珠海市的城市建设现处于高速扩展阶段•相对于施工面积的高速扩张，竣工面积的建设就相对变得更滞后了；2013年全年竣工面积只有381.62万平，同比2012年的反而下降5.2%，说明施工进度缓慢0500100015002000施工面积竣工面积数据来源：珠海统计局、珠海中原研究中心©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|6市场好转供应量攀升推货节奏加快•在金融风暴及“双限”的影响下，珠海在09年和12年都跌入供应谷底，随着市场的好转，供应量再逐步攀升，预计2014年将迎来新房供应量的高峰•2013年可预售13004套，160.85万㎡，同比去年增加3127套，规模扩大43.68%，随着楼市的升温，开发商的推货节奏逐步加快-40-2002040050100150200250300200820092010201120122013E可供预售面积（万㎡）同比增长（%）0204060020004000110111021103110411051106110711081109111011111112120112021203120412051206120712081209121012111212130113021303130413051306130713081309131013111312规模（万m2）套数数据来源：珠海统计局、珠海中原研究中心©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|7消化速度加快供需旺盛•2013年一共开盘新推规模13813套，当日成交6695套，开盘消化率一路飙升，平均消化率为48.47%，市场明显好转•2013年楼市呈现出“高供应量，旺盛的市场需求”的态势，销售面积、供应面积均双双突破，市场整体热度持续，供需稳步增长050000.00%100.00%110111041107111012011204120712101301130413071310新推规模当日成交当日消化率00.511.5201002003004005002010201120122013E数据来源：珠海统计局、珠海中原研究中心©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|8需求集中释放市场量价齐升•2013年珠海没有进一步调控楼市，之前被压抑的改善及部分刚需需求得到集中释放，2013年销售规模6年以来首次突破300万㎡，达到历史最高位•2013年成交价格稳中有升，全市商品住宅均价12440元/㎡,商品房成交规模342.25万㎡，全年波动上扬，全年市场表现较为活跃05000100001500020000051015202530354011031104110511061107110811091110111111121202120312041205120612071208120912101211121213021303130413051306130713081309131013111312020004000600080001000012000140000501001502002503003502004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年规模（万m2）价格（元/m2）数据来源：珠海统计局、珠海中原研究中心©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|9西部崛起引领市场发展•成交最为活跃的区域金湾区占成交量32.4%；其次是斗门区，比重为18.4%；区域平均销售最高为前山，达627套/项目，共有4个项目整年超越1000套•去化期约12个月的区域有唐家、吉大，这两区域表现为去化慢；去化期小于6个月的有前山、南湾、斗门、金湾，表现为新货进入频繁，消化速度快区域唐家新香洲老香洲吉大前山拱北南湾斗门金湾总套数1191231138120931371232281842297425项目平均销量1702577626627205403249412.5项目销冠销量42413452287718104906078101862区域唐家新香洲老香洲吉大前山拱北南湾斗门金湾库存量（套）11871321303245125279974913511883去化期（月）126811.7462.633数据来源：珠海中原研究中心©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|10横琴成国内投资新热点品牌开发商必争之地•7月份，横琴一商住地由雅居乐、万科、保利、上海齐茂、广东客商汇5家抢夺，广东客商汇以15890元/平的楼面地价竞得，刷新珠海地王新纪录，使得市场哗然•10月以后，市场又接连扔下几枚重磅炸弹，一天之内地王纪录被刷新2次，保持了六年之久的珠海土地成交单价，一年内被刷新了三次，并使得珠海的土地进入万元时代，向一线城市地价看齐•在12月31日，珠海年度总价地王更以77.74亿元拍出，挺进全国十强2013年珠海单价地王排行榜排行地块编号区域用地性质总价竞得人1珠横国土储2013-08横琴二类住宅用地，二类社区其它设施及商业设施18400元/㎡珠海横琴华发房地产投资有限公司2珠横国土储2013-07横琴二类住宅用地，二类幼托用地，小学用地18000元/㎡北京葡萄沟房地产开发有限公司3珠横国土储2012-08横琴商住用地15890元/㎡广东客商汇实业有限公司©CopyrightCentalineGroup,2013Codeofthisreport|112013年明星项目分析保利香槟国际：横琴热点&品牌&合理价位及户型•保利香槟国际是第一个扎根于珠海西区的央企，相对于隔壁的山湖海项目，单价较为实在，并且截留部分时代山湖海客户，借助金海大桥，大打横琴概念，提升项目投资价值；在营销上，营造紧张的氛围，以小步快跑的方式推货，以开盘低折扣吸引客户•建筑面积:329821平方米•价格优惠：认筹1万抵6万，保利会9折优惠，全款95折，按揭97折优惠。按时付款还可再享2万元现金优惠，均价约9500元/㎡•户型：80-130平米•13年销量：1862套承办大型话题活动举办各类暖场活动数据来源：珠海中原研究中心©CopyrightCentalineGroup,2013Codeofthisreport|12心海洲：全民营销，口碑相传•心海洲住宅11月开盘竞销1700套，主力供应为45-87的2、3房，小户型是由大户型改造而成的，户型存在较多缺陷，但营销造势上做的十分到位，创造最大代理商营销及认筹最多的记录，在市场上引起轰动，再以较低价格入市，取得的巨大的开盘成功•建筑面积：1073958平方米•价格优惠：折后均价11800元/平•户型：45-130平米•12年销量：1810套开盘现场人气火爆2013年明星项目分析截止到21：30销控显示数据来源：珠海中原研究中心©CopyrightCentalineGroup,2013Codeofthisreport|13华发四季：品牌&区域价值•华发四季4月份开盘，一口气将所有单位全部推出，凭借华发在珠海的龙头房产的地位，再加上华发业主的追捧及项目本身的地段优势，在营销上借助华发在珠海的影响力，多盘联动，使得项目在开售半年多销售率高达78.89%•建筑面积:265000平方米•价格优惠：均价16000元/平，98折，老客户可销售额外0.5折•户型：136-396平米•12年销量：1345套现场暖场活动现场暖场话题活动2013年明星项目分析数据来源：珠海中原研究中心©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|14重点区域发展Part2©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|15简介定位：“一岛两制”的国家级战略新区；面积：106.46平方公里，是澳门现有面积的3.2倍；位置：位于珠海南部，地处珠江口西岸，与澳门隔河相望，东与澳门一桥相通，最近处相距不足200米，距澳门国际机场3公里，距香港41海里；南濒南海，距国际航线—大西水道4海里，北距洪湾保税区不到1公里；横琴“一岛两制”国家级战略新区•横琴是全国唯一一个与港澳陆路相连，在“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区、深化改革开放和科技创新的先行区、促进珠江口西岸地区产业升级的新平台©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|16横琴人口规划状态年份人数（人）人均年GDP现状20106913----规划末201512000012万规划末202028000020万横琴将成为珠海最繁密集地之一•人口规划：2020年横琴人口将达到28万，横琴人口将面临着人口总量激增，人口结构调整，人口流动性趋强的崭新形势©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|17莲花大桥横琴口岸莲花大桥：于2000年3月建成，由澳门澳门路氹连贯公路——横琴，全长1756m，双向6车道，行人不能走环岛东路横琴口岸：于2000年3月建成，由连接莲花大桥——横琴口岸环岛东路：于2012年12月建成，由横琴大桥南桥头——长隆海洋公园，全长7500m，双向6车道扼守横琴本岛交通命脉，通达各大功能片区开车直通港澳连接横琴与澳门的唯一通车接驳点三大交通配套便捷区域辐射能力增强•现有交通配套使得琴澳连接更紧密，往来更便捷、区域交通辐射力逐渐增强©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|18珠海机场珠海站湾仔北站湾仔十字门金融站横琴站长隆公园站三灶珠海站湾仔北站湾仔十字门金融站横琴站长隆公园站三灶珠海机场广珠城轨延长线驳接珠三角轻松换乘进澳门•广珠城轨延长线全线9座车站中有4座是地下车站，从珠海站-横琴-珠海机场，横琴位于线路中心；珠海将首次拥有“地铁”，轻轨延长线35.3km，速度为160公里每小时•该线纳入全国高铁网：作为全国高速铁路网延伸至珠海的支线届时，该线全日客流近期将达15.92万人/天，远期则将达30.93万人/天©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|19科教研发片休闲旅游片打造与港澳联动发展的旅游精品项目和精品线路，休闲度假胜地休闲度假及生态景观区打造开放型区域科技创新体系，提升横琴的科技创新能力和水平教学区、综合服务区、文化创意区、科教研发区、高新科技产业区商务服务片形成辐射国内外的服务产业链口岸服务区、中心商务区、国际居住社区区域规划：横琴新区分为3大片10大功能区©CopyrightCentalineGroup,2013Codeofthisreport|20生态景观区：建设大小横琴山森林公园与二