搜索
哈尔滨市城市房地产市场管理条例(1996年11月19日哈尔滨市第十届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过，1996年12月28日黑龙江省第八届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准;根据2004年10月21日哈尔滨市第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过、2004年12月18日黑龙江省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准的《关于修改〈哈尔滨高新技术产业开发区条例〉等十六部地方性法规的决定》修正)第一章总则第一条为加强城市房地产市场管理，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本条例。第二条凡在本市城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易，实施房地产市场管理，均应当遵守本条例。第三条本条例所称房地产市场，包括土地使用权的出让、房地产开发和房地产交易。第四条市建设、土地、房产管理部门按照市人民政府规定的管理权限，各司其职，密切配合，负责本条例的组织实施。市计划、规划、财政、税务、工商、物价、市政、房地产开发等管理部门应当依据法律、法规赋予的职责，配合做好房地产市场管理工作。第二章土地使用权出让第五条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第六条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划和城市规划，依据年度建设用地计划进行。年度建设用地计划，由市计划管理部门会同市建设、土地、规划、房产等管理部门，依据城市规划、国民经济发展计划、城市土地利用总体规划编制。第七条市土地管理部门会同市规划、房产、房地产开发等管理部门，依据年度建设用地计划编制包括土地使用权出让地块、用途、年限和其他条件的年度土地使用权出让方案，并会同市财政、物价、规划、房产、市政、房地产开发等管理部门制定基准地价、标定地价，经市建设管理部门审核后，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后实施。第八条土地使用权的出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。城市中心区域繁华地段的土地使用权出让，应当以招标或者拍卖的方式进行。第九条土地使用权的出让，由市人民政府按照统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让的原则进行，具体办法由市人民政府制定。第十条土地使用权出让，应当签订书面合同。土地使用权出让合同由市土地管理部门与土地使用者签订。第十一条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市规划管理部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。第十二条以划拨方式取得土地使用权的单位，经过批准将非经营性用地变为经营性用地的，应当补办土地使用权出让审批手续，缴纳土地使用权出让金等有关费用。第三章房地产开发第十三条房地产开发应当严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，坚持旧区改造和新区建设相结合，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。第十四条基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重及危旧房屋集中的区域应当优先开发，改善城市生态环境，保护历史文化遗产，配套建设公用设施。第十五条市建设管理部门根据国家和省下达的土地使用权出让控制指标，拟订年度土地使用权出让计划、规划改造方案和年度土地使用权出让方案，编制年度开发建设计划，经综合平衡后报有批准权的人民政府批准。第十六条纳入年度开发建设计划的项目，由市房地产开发管理部门向中标的房地产开发企业下达综合开发任务书，签订开发建设合同。房地产开发企业应当持综合开发任务书到市计划、建设、规划、土地管理部门办理有关建设和用地手续。第十七条综合开发项目，中标的房地产开发企业必须在合同约定的日期开发建设。未按期开发建设的，市房地产开发管理部门应当收回综合开发任务书，重新组织招投标;因房地产开发企业自身的责任未能如期开发建设的，不予返还已收取的费用。第十八条房地产开发经营应当由依法设立并取得相应等级资质证书的开发企业进行。第十九条承担综合开发任务的房地产开发企业，其注册资本与所承担开发任务投资总额的比例应当符合国家有关规定。建设项目分期实施的，应当按综合开发任务书确定的分期实施期限投入资金，用于项目建设。第二十条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，除法律、法规规定的以外，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，无偿收回土地使用权。第四章房地产交易第一节房地产转让第二十一条房地产转让是指房地产权利人通过合法方式将其房地产转移给他人的行为，包括：(一)房产买卖、赠与的;(二)以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;(三)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产而使房地产权属发生变更的;(四)因企业被收购、兼并或者合并，房地产随之转移的;(五)以房地产抵债的;(六)法律、法规规定的其他情形。第二十二条房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。同一房屋分割转让的，该房屋占用范围内的土地使用权同时分割转让。第二十三条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照合同足额交纳有关费用，并取得土地使用权证书和建设工程规划许可证，属于综合开发的，还应当取得综合开发任务书;(二)按照合同约定属于房屋建设工程的，完成开发建设投资总额25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;(三)受让方具备开发建设的有关资质条件。转让房地产时房屋已经建成的，除符合本条第(一)项条件外，还应当持有房屋所有权证书。第二十四条在建设的房地产开发项目符合转让条件进行转让的，市房地产开发管理部门应当对转让的房地产开发项目重新进行综合测算，转让人应当分别到市房地产开发、土地、规划和房产管理部门签订开发建设合同，办理土地使用权和规划审批单位名称变更登记手续，并按规定缴纳有关税费。第二十五条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市规划管理部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。第二十六条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。经批准准予转让的，受让方应当到市土地管理部门办理土地出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。经批准可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴市政府指定的部门，其划拨土地使用权性质不变。第二十七条房地产转让，双方当事人应当签订书面转让合同。并在房地产转让成交后30日内，持房地产权属证书、转让合同、土地出让金缴纳证明等有关证件和材料，到市房产管理部门办理登记。经市房产管理部门审核合格，凭变更后的房屋所有权证书向同级土地管理部门申请土地使用权变更登记，更换土地证书。房地产转让当事人应当按规定缴纳税费。第二十八条下列房地产不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权，不符合本条例第二十三条规定的;(二)未依法登记领取权属证书的;(三)依法收回土地使用权的;(四)司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(五)权属有争议或者权证与标的物不相符合的;(六)设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的;(七)依法通告拆迁范围内的;(八)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(九)法律、法规规定禁止转让的其他情形。第二十九条房地产开发企业预售商品房，应当到市房地产开发管理部门办理登记、审核手续，并到市房产管理部门办理《商品房预售许可证》。第三十条商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到市房产和土地管理部门办理登记备案手续。第三十一条预售商品房交付使用后，承购人应当在30日内持有关凭证分别到市房产、土地管理部门办理登记手续。第二节房地产抵押和房屋典当第三十二条房地产抵押，双方当事人应当签订抵押合同，约定抵押期限、评估价值、但保债务标的物的清偿方式、违约责任、双方的权利和义务等条款。第三十三条房地产抵押双方当事人，应当在抵押合同签订之日起30日内持房地产权属证书、当事人资格证明、抵押合同等有关证件和材料，到市房产管理部门办理抵押登记手续，领取《房屋他项权证》。第三十四条同一房地产设定数个抵押权的，其抵押担保债务之和不得超过该房地产评估现值。第三十五条抵押人以已出租的房地产设定抵押权的，应当通知承租人，原租赁契约继续有效。抵押期间租赁期满，承租人继续租赁原房屋的，须经抵押人同意。第三十六条房地产抵押期间，因国家建设需要拆除抵押房屋的，抵押关系即告终结，由抵押人清偿债务或者由抵押双方重新设定抵押权。第三十七条房地产抵押期满，债务清偿完毕，抵押合同即告终结。双方当事人应当在30日内到抵押登记部门办理抵押注销手续。第三十八条同一房地产设定数个抵押权的，按抵押登记先后顺序清偿债务。第三十九条有下列情形之一的，抵押权人有权申请抵押登记部门处分抵押的房地产：(一)抵押人未按合同约定清偿债务的;(二)抵押人死亡、被宣告死亡或者失踪而无人代其履行债务的;(三)抵押人的继承人、受遗赠人或者代管人拒不履行债务的;(四)抵押人被宣告解散或者破产的;(五)抵押合同约定的其他情形。第四十条以划拨方式取得土地使用权的房地产设定抵押权，依法处分该房地产时，应当从所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。第四十一条处分抵押房地产所得价款，按照下列顺序分配：(一)支付抵押房地产应缴纳的税费;(二)支付处分抵押房地产的费用;(三)按抵押合同偿还债务;(四)剩余部分退还抵押人。第四十二条房屋典当，是指房屋所有权人作为出典人将其房屋的占有权、使用权、收益权在一定期限内交付给承典人，由承典人支付典金的行为。第四十三条房屋典当双方当事人，应当在房屋典当合同签订之日起30日内持房屋所有权证书、当事人资格证明、典当合同等有关证件和材料，到市房产管理部门办理登记手续。第四十四条有下列情形之一的，房地产不得抵押、房屋不得典当：(一)未依法登记领取权属证书的;(二)司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的;(三)权属有争议的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)法律、法规规定不得抵押、典当的。第三节房屋租赁第四十五条房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋所有权人以营利为目的，以出租柜台、橱窗、场地、地下构筑物或者以联营、承包等方式，提供房屋或者其附属设施给他人从事经营活动的，视同房屋租赁。第四十六条公民、法人、其他组织所有的房屋或者被授予房屋经营管理权的房屋，可以出租。房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。第四十七条房屋租赁期限由双方议定，最长不得超过该房屋使用范围内土地使用年限。第四十八条房屋租赁实行登记备案制度。租赁双方当事人应当在租赁合同签订后30日内持房屋所有权证书、当事人资格证明和租赁合同等有关证件和材料，到市房产管理部门登记备案。第四十九条经房屋权利人书面同意，承租人可以将租赁房屋的部分或者全部转租给第三人。转租人与受转租人应当按本条例第四十八条的规定办理手续。转租合同的截止日期不得超过原租赁合同的截止日期，但三方当事人协商约定的除外。受转租人不得将转租的房屋再行转租。第五十条房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当到市土地管理部门办理手续后，按规定缴纳土地使用权出让金。第五十一条承租人有下列行为之一的，出租人可以提前解除房屋租赁合同，并要求赔偿经济损失：(一)利用房屋进行违法活动的;(二)擅自改变房屋用途或