石家庄房地产市场(酒店、公寓)基本情况

石家庄房地产市场（酒店、公寓）基本情况第一部分酒店市场一、酒店概念酒店（HOTEL）一词来源于法语，当时的意思是贵族在乡间招待贵宾的别墅，在港澳地区及东南亚地区被称为“酒店”，在台湾被称为“酒店”，在中国大陆被称为“酒店”、“饭店”、“宾馆”、“旅店”、“旅馆”的。一般地说来就是给宾客提供歇宿和饮食的场所。具体地说酒店是以它的建筑物为凭证，通过出售客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务,从而获得经济收益的组织。二、酒店分类和等级1、酒店的分类（1）酒店的分类①商务型酒店。它主要以接待从事商务活动的客人为主，是为商务活动服务的。这类客人对酒店的地理位置要求较高，要求酒店靠近城区或商业中心区。其客流量一般不受季节的影响而产生大的变化。商务性酒店的设施设备齐全、服务功能较为完善。②度假型酒店。它以接待休假的客人为主，多兴建在海滨、温泉、风景区附近。其经营的季节性较强。度假性酒店要求有较完善的娱乐设备。③长住型酒店。为租居者提供较长时间的食宿服务。此类酒店客房多采取家庭式结构，以套房为主，房间大者可供一个家庭使用，小者有仅供一人使用的单人房间。它既提供一般酒店的服务，又提供一般家庭的服务。④会议型酒店。它是以接待会议旅客为主的酒店，除食宿娱乐外还为会议代表提供接送站、会议资料打印、录像摄像、旅游等服务。要求有较为完善的会议服务设施（大小会议室、同声传译设备、投影仪等）和功能齐全的娱乐设施。⑤观光型酒店。主要为观光旅游者服务，多建造在旅游点，经营特点不仅要满足旅游者食住的需要，还要求有公共服务设施，以满足旅游者休息、娱乐、购物的综合需要，使旅游生活丰富多彩、得到精神上和物质上的享受。⑥经济型酒店：经济型酒店多为旅游出差者预备，其价格低廉，服务方便快捷。特点可是说是快来快去，总体节奏较快，实现住宿者和商家互利的模式。⑦连锁酒店：连锁酒店可以说是经济型酒店的精品，诸如莫泰、如家等知名品牌酒店，占有的市场份额也是越来越大。⑧公寓式酒店：酒店式公寓吸引懒人和忙人酒店式服务公寓，最早始于1994年欧洲，，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服务，又能享受居家的快乐，住户不仅有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等等，还可以在厨房里自己烹饪美味的家肴。早晨可以在酒店餐厅用早餐；房间由公寓的服务员清扫；需要送餐到房间、出差定机票，只需打电话到服务台便可以解决了，很适合又懒又忙的IT小两口。由于酒店式服务公寓主要集中在市中心的高档住宅区内,集住宅、酒店、会所多功能于一体，因此今后要是出租，价格一般都不低。（2）按酒店建筑规模分类目前对酒店的规模旅游行政部门还没有一个统一的划分标准。较通行的分类方法是以客房和床位的数量多少，区分为大、中、小型三种①小型酒店，客房在300间以下；②中型酒店，客房在300—600间之间；③大型酒店，客房在600间以上。2、酒店星级划分标准一星饭店：设备简单，具备食、宿两个最基本功能，能满足客人最简单的旅行需要，提供基本的服务，属于经济等级，符合经济能力较差的旅游者的需要。二星饭店：设备一般，除具备客房、餐厅等基本设备外，还有卖品部、邮电、理发等综合服务设施，服务质量较好，属于一般旅行等级，满足旅游者的中下等的需要。以法国波尔多市阿加特二星旅馆为例，共有七层楼房148个房间，每个房间有两到三张床，面积13.5平方米(包括一个2.5平方米的卫生间，有抽水马桶、洗澡盆及淋浴喷头)，房内有冷热风设备、地毯、电话，家具较简单，收费低廉，经济实惠。三星饭店：设备齐全，不仅提供食宿，还有会议室、游艺厅、酒吧间、咖啡厅、美容室等综合服务设施。每间客房面积约20平方米，家具齐全，并有电冰箱、彩色电视机等。服务质量较好，收费标准较高。能满足中产以上旅游者的需要。目前，这种属于中等水平的饭店在国际上最受欢迎，数量较多。四星饭店：设备豪华，综合服务设施完善，服务项目多，服务质量优良，讲究室内环境艺术，提供优质服务。客人不仅能够得到高级的物质享受，也能得到很好的精神享受。这种饭店国际上通常称为一流水平的饭店，收费一般很高。主要是满足经济地位较高的上层旅游者和公费旅行者的需要。五星(或四星豪华)饭店：这是旅游饭店的最高等级。设备十分豪华，设施更加完善，除了房间设施豪华外，服务设施齐全。各种各样的餐厅，较大规模的宴会厅、会议厅、综合服务比较齐全。是社交、会议、娱乐、购物、消遣、保健等活动中心。环境优美，服务质量要求很高，是一个亲切快意的小社会。收费标准很高。主要是满足上层资产阶级、政府官员、社会名流、大企业公司的管理人员、工程技术人员、参加国际会议的官员、专家、学者的需要。三、石家庄酒店市场概况1、石家庄酒店市场概况石家庄，河北省省会，距离北京最近的省会城市，但与相临的山东，河南，山西乃至内蒙相比，酒店的发展却一直处于落后的地位。全市5星级酒店仅为3家，装修档次、服务标准均为准5星级。市区高端酒店较少，主要是城市高端消费水平较低，城市经济的发展对于酒店行业的支撑不足，商务、旅游资源匮乏也是造成高端酒店缺乏的一个重要原因。另一方面市区经济型酒店分布广泛，主要分布在商业繁华、政府机关、高校、大型医院等周边区域，交通便利、价位较低、经济快捷。居住环境干净整洁，配套设施相对完善，价位低廉，适宜于石家庄城市经济发展水平。2、石家庄酒店分布1）石家庄星级酒店分布酒店名称区域星级标准地址楼层入住时间总客房数入住率面积区间标间价格（元）世纪大饭店桥西五星中山西路145号地上29层，地下3层2000年41165%-75%20-35408世贸皇冠长安五星中山东路303号26层2002年32068%-73%40-70598中茂海悦（原河北宾馆）裕华五星石家庄市裕华路育才街168号（槐北路与育才街交叉口）地面30层，地下3层2009年6月45060%-70%40-110490国际大厦长安四星中山东路301号楼高18层，附楼高3层1986年22075%-80%26-55360国宾桥东四星石家庄市中山东路99号楼高16层1988年21365%-75%25-31335华庭时尚商务裕华四星石家庄市中山路与建设大街交叉口的东南角楼高26层2006年12月26085%-90%24-35278西美桥东四星石家庄市桥东区建设南大街6号楼高28层2003年38670%-80%25-110335燕春花园酒店长安四星长安区中山东路195号楼高22层2001年20060%-75%30-45330燕山大酒店桥西四星裕华西路40号（南小街与裕华西路交叉口西行50米）主楼地下2层，地上26层，裙楼4层1999年9月23460%-70%25-60298中国大酒店桥西四星石家庄市自强路127号楼高21层2001年25555%-65%32-64338阳光大厦（准四星）桥东四星石家庄市平安南大街33号楼高24层1997年6月18555%-65%29-70230亚太大酒店裕华四星石家庄市青园街215号楼高12层2004年12月29965%-75%36-55180/310凯旋金悦大酒店长安四星裕华东路与东大街交叉口北行50米楼高16层，箭神附楼高7层，2004年21055%-70%25-35338石家庄新东方商务酒店开发区四星石家庄高新技术开发区黄河大道141号（高新区管委会西100米）楼高主楼12层；辅楼4层2002年9月14250%-65%33-70294金圆大厦新华四星中华北大街与民族路交叉口主楼高32层1997年28555%-70%30-40298美东国际长安准四星石家庄市广安大街18号楼高12层2005年5月9655%-65%26.8-66288美丽华大酒店长安四星石家庄市体育北大街56号楼高28层2009年5月23950%-65%18-35218五星酒店四星酒店五星酒店四星酒店长安区34%裕华区18%桥东区18%新华区6%桥西区18%开发区6%长安区裕华区桥东区新华区桥西区开发区石家庄星级酒店主要分布在市中心区域，以北国商圈、广安大街商圈、新百商圈为主的区域，交通便利、商业繁华、商务高端人士集中。2）石家庄经济快捷酒店分布如家汉庭驿家365有家客栈速8锦江之星如家汉庭驿家365有家客栈速8锦江之星长安区14%裕华区0%桥东区36%新华区32%桥西区18%开发区0%长安区裕华区桥东区新华区桥西区开发区石家庄快捷经济酒店市区范围内均有分布，主要分布在商业繁华、政府机关、高校、大型医院等周边区域，交通便利、价位较低、经济快捷。3、石家庄酒店参数对比1）石家庄酒店星级五星8%四星36%经济型56%五星四星经济型石家庄五星级酒店较少，主要集中在城市核心CBD。快捷经济酒店市区范围内分布广泛，主要分布在商业繁华、政府机关、高校、大型医院等周边区域，交通便利、价位较低、经济快捷。2）石家庄酒店楼层25层以上21%15-25层15%15层以下64%25层以上15-25层15层以下石家庄酒店楼层在15层以上较少，64%酒店楼层数在15层以下。5星级酒店主要全部为25层以上，4星级酒店主要在15-30层之间，其中金圆大厦酒店主楼高32层为石家庄最高，部分4星级酒店在10-15层，全经济型酒店在4-15层之间。整体酒店市场建筑较为普通，无明显特点，建筑档次也较低。主要反映城市高端消费水平较低。3）石家庄酒店房间数300套以上10%150-300套28%150套以下62%300套以上150-300套150套以下石家庄大规模酒店较少，房间数在150套以下的占主要比例为62%，主要原因是经济型酒店为主。5星级酒店房间数全部在300套以上，其中中茂海悦450套房间为石家庄最多。4星级酒店房间数主要在150-300套之间，经济型酒店全部在150套以下。酒店规模普遍较小。4）石家庄酒店标间面积30以上23%20-3036%20以下41%30以上20-3020以下石家庄酒店标间面积较小，主要面积集中在30平米以下占77%，部分5星级和4星级酒店标间面积在30平米以上，整体市场面积标准偏低。5）石家庄酒店标间价位400以上8%300-40015%200-30018%200以下59%400以上300-400200-300200以下石家庄酒店标间价位较低，主要面积集中在200元以下占59%，主要原因是经济型酒店为主。400元以上酒店全部为5星级，其中世贸皇冠为598元是石家庄最贵，4星级酒店根据服务标准、区域位置、装修程度不同价位在200-400元之间，经济型酒店价位全部在200元以下，其中有家客栈（和平店）为108元是最便宜酒店。四、石家庄酒店市场总结1、石家庄高档酒店多分布在交通便利的核心商圈范围内，依托周边高端商务人群或政府机关的政务人群；2、市区高端酒店较少，主要是城市高端消费水平较低；3、石家庄高档酒店的管理模式趋向聘请酒店管理公司进行运营管理；4、各高档酒店都有自己稳定的需求客群，能够保持较高入住率；5、石家庄高档酒店服务标准仍有待于提高，客房服务设施细节仍有待于进一步完善；6、石家庄经济型酒店分布广泛，主要分布在商业繁华、政府机关、高校、大型医院等周边区域，交通便利、价位较低、经济快捷。五、经济型酒店开立条件目前，从物业角度而言，比较常见的加盟经济型酒店的方式有两种，一为长期租赁房产，并对其进行改造从而达到加盟品牌的统一要求；二为按照要求，在空地上新建可以加盟品牌的物业。不管是何种方式，特许方都对加盟者的物业提出了一定的量化的要求。如见下表：品牌物业要求锦江之星建筑面积在5000平方米左右如家快捷建筑面积3000～6000平方米莫泰168120个以上的房间速860～200个房间，建筑面积大约在3000～10000平方米格林豪泰80～150个房间，建筑面积大约在4000～6000平方米如果按照目前在经济型酒店中常见的平均每个客房25平方米计算，那么锦江之星和如家快捷所要求的房间应分别为200间和120间～240间。从这些数据分析，各特许商对于