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上海申通资产管理有限公司—庄巍2011.10概要地铁物业开发简述一地铁物业开发与房地产开发的区别二地铁物业开发的思考三地铁物业开发的综合模式四开发案例及中外实例五地铁物业开发工程中的经验与教训六地铁物业开发的未来展望七一、地铁物业开发简述城市的快速发展、城市规模的不断扩大，城市中快节奏的生活越来越离不开便捷的交通工具。轨道交通作为一种载客量大、快捷准点、舒适安全、环保，拥有其他公共交通方式不可比拟的优势。轨道交通加强了各个区域的经济联系，节省了运输成本和时间。因此，它改变了城市，它的强烈“吸引力”使得大量的商业、商务、办公、娱乐、文化、居住等设施向它的沿线集中，这种集中的开发与发展我们称之为“地铁物业”。二、地铁物业开发与房地产开发的区别前期规划土地获得方案设计建设运营区别传统房地产开发地铁物业开发二、地铁物业开发与房地产开发的区别1、地铁物业开发规划的前期属性地铁物业的规划方案设计早于一般的房地产开发，在地铁规划的同时就进行策划，甚至早于地块的规划批复，或者影响地块的规划。二、地铁物业开发与房地产开发的区别2、地铁物业项目的交通枢纽属性地铁物业项目是天然的交通枢纽项目，不但要考虑公交、出租、机动车、非机动车等地面交通组织，还要考虑地铁人流与车流、开发项目人流等的交通组织。设计的同时需要兼顾开发与出入口、风井等地铁附属设施的合理结合。3、地铁物业开发的地铁运营属性地铁开发项目与轨道交通紧密连接的，形式多样复杂，在施工阶段要配合地铁监理公司，确保地铁运营安全的前提下，从工程质量、成本、节点、安全和文明施工等方面做好管理工作。在运营时期，要确保地铁人流快速、便捷的疏散，出入口正常运营。三、地铁物业开发的思考1、地铁物业开发的目标根据地铁物业发展的现状及自有能力，可分成三步走的目标：物业开发产业链规划设计物业管理土地储备市场研究产品营销建筑施工三、地铁物业开发的思考规划设计土地获得市场拓展现场施工物业销售1、地铁物业开发的定位三、地铁物业开发的思考2、地铁公司在地铁物业开发的定位规划设计土地获得市场拓展现场施工物业销售国际级知名企业地铁公司地铁建设与物业开发前期工作和同步规划过程中的协调优势和专业特长市场、营销及品牌等方面的合作优势三、地铁物业开发的思考3、地铁物业开发的目标中心城上盖综合开发停车场上盖综合开发郊区线站点开发三、地铁物业开发的思考在建停车场规划停车场共6座土地面积约190公顷开发总面积280万平方米按地铁公司持有50%股权预测开发完成地铁公司将拥有140万平方米资产面积年均收入稳定在14亿元水平已建停车场21座，总占地面积约650公顷4、地铁物业开发的战略三、地铁物业开发的思考意义1意义2意义35、地铁物业开发的意义通过地铁建设与物业开发同步规划设计、同步施工、同步运营，有利于统一协调规划设计，实现土地集约利用、合理分摊施工成本，优化财政资金使用效率，实现统筹发展、协同增效。利用地铁强大的集聚功能带动土地价值的提升，有效引领城市发展空间布局，推进区域经济整体提升，促进经济的协调发展。如通过遴选规划若干个站点区域，寻找品牌合作伙伴，打造若干各具特色的新城，充分体现地铁与物业同步开发对区域经济的带动效应。地铁物业开发有利于建立起地铁建设和运营可持续发展机制。通过地铁物业开发，可将地铁巨大的外部正效应内部化，弥补运营票务收入的不足，使政府对交通基础设施的大量投资转化成能够赢利的优质资产。三、地铁物业开发的思考1深入挖掘地铁土地资源的潜力，在早期统筹规划设计，通过开发实现土地的集约利用，让地铁规划建设用地发挥最大效能。2立足城市发展与功能配套的需求，结合区域经济布局、城市郊区规划、商业文化布局等来打造地铁物业开发产品，包括配建保障性住房，分担政府住房保障建设压力。3引入国际级战略合作伙伴，拓展融资渠道、依托社会专业资源，规避投资风险，不断扩大物业开发的投入产出效益，提升地铁物业的品牌知名度，打造高品质、有特色的地铁物业开发产品。具体操作思路四、地铁物业开发的综合模式1、投资模式（即股权合作模式）在投入资金的情况下，合理利用公司资源，与知名房地产企业联合获得土地，并按照协商的股权比例进行合作开发。（比如后滩站综合开发项目、衡山路12号至尊酒店项目）后滩站综合开发项目四、地铁物业开发的综合模式衡山路12号至尊酒店项目四、地铁物业开发的综合模式四、地铁物业开发的综合模式2、土地开发模式（1）利用资源获利合理利用公司资源，通过委贷等方式，达到实际不出资的情况下，与知名房地产企业联合获得土地使用权，再将股权转变为经营面积或现金获得利益。（四川北路站中信泰富项目、殷行路停车场）（2）地下空间开发结合政府对于地下空间综合开发的意向，在不影响轨道交通建设的情况下，利用地铁与地下空间的开发，将人流引入地下空间缓解地面交通压力，地下空间在聚集了人流后促进商业的发展，从而获取利益。（江湾体育场地下空间、豫园站地下空间）四川北路站中信泰富项目四、地铁物业开发的综合模式殷行路停车场项目四、地铁物业开发的综合模式江湾体育场地下空间项目四、地铁物业开发的综合模式豫园站地下空间项目四、地铁物业开发的综合模式四、地铁物业开发的综合模式2、土地开发模式（3）交通枢纽综合开发结合政府对交通枢纽的新建或改造，在满足原有性质的需求下，利用地块内的地下空间及地上建筑进行综合开发。（汉中路站综合开发项目、动物园站综合开发项目、莲花路站综合开发项目、九亭站综合开发项目）（4）停车场上盖开发在土地集约利用趋势下，对轨道交通车辆段进行设计优化，在满足原有的功能后，地上部分则结合车辆段的大平台进行综合开发。（吴中路停车场、金桥停车场）（5）土地整理获利与政府相关企业联合获得土地使用权，分块成立项目公司，通过转让项目公司的土地而获取利益。（嘉定新城站、嘉定城北路站）汉中路站综合开发项目四、地铁物业开发的综合模式莲花路站综合开发项目四、地铁物业开发的综合模式九亭站综合开发项目四、地铁物业开发的综合模式金桥停车场项目四、地铁物业开发的综合模式五、开发案例及中外实例1、轨道交通10号线吴中路地铁上盖项目吴中路地铁上盖项目位于轨道交通10号线紫藤路站，基地面积约20公顷，总建筑面积约50万平方米，其中商业中心面积超过20万平方米，将是一个综合各种商业功能的“一站式”购物休闲娱乐中心，包括百货、精品超市、零售、餐饮、影院或冰场娱乐设施等业态；写字楼面积约14万平方米；高星级酒店面积约3万平方米；地铁博物馆面积5000平方米，主要以地铁为主题的高科技互动体验式博物馆，可与商业中心在功能和人气上形成互动。本项目将成为上海西部区域的标志性城市综合体。五、开发案例及中外实例1、轨道交通10号线吴中路地铁上盖项目指标名称指标量基地面积23.4万㎡其中：车场设施占地15.9万㎡综合开发容积率综合开发总面积48.8万㎡其中：地上面积39.0万㎡商业23.9万㎡办公11.1万㎡酒店3.5万㎡地铁科技馆0.5万㎡地下面积9.8万㎡吴中路停车场项目五、开发案例及中外实例五、开发案例及中外实例2、轨道交通11号线嘉定项目（1）城北路站城北路站站点地区位于嘉定新城北部城区，规划用地41.5公顷，总建筑面积约80万平米。将依托现有的历史文化基础，建设成为有城市特色和文化内涵的城区。城北路站作为嘉定北部城区地区中心的核心区域，集商业服务、商务办公、会展博览、科技文化、中档居住、对外交通枢纽功能于一体，将为北部城区和嘉定市级工业区近35平方公里产业开发区提供公共服务资源。具体功能包括科教、文化娱乐、金融商务办公、商业服务、居住及配套设施、交通设施；交通上主要承载上海面向西北地区的省际长途客运交通功能和P＋R换乘功能，定位为嘉定北部地区重要的综合交通枢纽，公交线路约12条，长途客运线路约20条。五、开发案例及中外实例2、轨道交通11号线嘉定项目（1）城北路站指标名称指标量基地面积30.5万㎡综合开发容积率2.6综合开发总面积79.6万㎡其中：地上面积79.6万㎡商业33.8万㎡办公8万㎡酒店/公寓37.8万㎡嘉定城北路站项目五、开发案例及中外实例五、开发案例及中外实例2、轨道交通11号线嘉定项目（2）嘉定新城站嘉定新城站站点核心区位于嘉定新城核心区，占地23.8公顷，总建筑面积约54万平米。作为城市公共活动中心区的核心区域，将是承载商业服务，商务办公、中高档居住等功能的主要载体，具体功能包括科教、文化娱乐、金融商务办公、商业服务、居住及配套设施、交通设施，作为最高强度级别的开发建设。五、开发案例及中外实例2、轨道交通11号线嘉定项目（2）嘉定新城站指标名称指标量基地面积17.9万㎡综合开发容积率3.0综合开发总面积53.9万㎡其中：地上面积53.9万㎡商业14.3万㎡办公18.0万㎡酒店/公寓21.6万㎡嘉定新城站项目五、开发案例及中外实例五、开发案例及中外实例3、香港将军澳中心项目香港将军澳中心项目，由香港地铁从1994年起用10年时间分期开发总面积约165.28万平方米的超大型综合体，包括有住宅楼50座、2万多个单位、约5万平米商场，并配套有中小学、中央公园、车站广场等各类公共空间和设施，港铁在分期开发进度中循环使用开发收益，源源不断补贴将军澳线的建设成本，并支持地铁运营。而将军澳地区从原来人口约16万的几个小村落，发展为2006年人口为34万的新市镇，超过80%的居民住在站点500米服务范围内。五、开发案例及中外实例3、香港将军澳中心项目住宅面积商业面积合计第一期10.5万平方米2.1万平方米12.6万平方米第二期16.9万平方米9.3万平方米26.2万平方米第三期8.1万平方米2.6万平方米10.7万平方米总计35.5万平方米14万平方米49.5万平方米香港将军澳中心项目五、开发案例及中外实例五、开发案例及中外实例4、日本东京的六本木新城日本东京的六本木新城，2003年4月开业，目前已经成为外地游客到了东京必到的综合商业设施。新城总占地面积约为0.116平方公里，开发期长达17年。仅标志性的办公大楼森大厦就具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，是一个超大型复合性都会地区，约有2万人在此工作，利用地铁公交枢纽的便利，平均每天出入的人数达10万人。其他如朝日电视台总部、凯悦大酒店、维珍影城、精品店、主题餐厅、日式庭园、办公大楼、美术馆、户外剧场、集合住宅、开放空间、街道等各类公共设施几乎可以满足都市生活的各种需求，成为当今世界上最受关注的新兴都市规划区之一。东京六本木新城项目五、开发案例及中外实例六、地铁物业开发过程中的经验与教训1、地铁物业开发过程中的经验（1）开发与地铁结合，技术突破随着越来越多的地铁物业开发项目进入实施阶段，开发与地铁结合的技术难关获得突破，如施工保护、沉降控制、底板共建等方面都有了较成熟的处理方式，特别是在保护区内的临界施工，经过多次实际施工操作与监控监查，在操作上、技术上更趋成熟。（2）项目操作模式流畅鉴于前期对地铁开发模式的梳理、摸索和探讨，逐渐有了清晰的、明确的全过程操作模式，可以比较正确的定位与实施新项目的操作。（3）方案设计中侧重点明晰每个地铁物业开发项目都是区域内的交通枢纽，对于交通组织有着严格的要求，在设计时充分考虑到这一因素，并且以确保公共交通利益的前提理念下进行设计，还有要考虑开发与出入口、风井等地铁附属设施的合理结合。六、地铁物业开发过程中的经验与教训2、地铁物业开发过程中的教训（1）需要与政府部门积极沟通房地产开发不同于其他行业，受政策的影响较大，整个开发过程中需要盖100多个章，其中的每个送审环节都需要把工作做细，方便审批部门的工作，提高工作效率，这需要我们的团队积极地与政府部门沟通，掌握好政策的方向。（2）商业定位及策划介入时间不合理在地铁物业开发中，商业定位及策划起着决定性的作用，由于地铁物业中许多的不确定性（如规划性质、地铁建设工期等），导致项目的定位及策划介入的时间不能合理把握，不能与市场的需求完美结合（如市场商业办公的需求变化、纯办公与SOHO的需求变化）。六、地铁物业开发过程中的经验与教训2、地铁物业开发过程中的教训（3）投资