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房地产市场基本情况一、房地产基本经济指标（一）房地产与国民经济协调发展情况2005年全市经济稳定较快增长，综合经济实力进一步增强。2005年实现地区生产总值1852亿元，按可比价格计算，增长13.6％，高于全国增速3.7个百分点，比全省增速高0.2个百分点。第一产业平稳增长，实现增加值247亿元，增长5.5％；第二产业增速较快，实现增加值927亿元，增长17.7％，第三产业实现增加值678亿元，增长11.5％。人均GDP达到20082元，比上年增加3215元。（二）房地产开发投资情况建设项目投资完成668亿元，增长38.3％；施工项目个数3330个，增长42.9％，新开工项目2745个，增长46.6％；房地产开发完成投资122亿元，增长38.7％，施工面积和竣工面积达到698万平方米和108万平方米，分别比上年增长26.3％和28.9％。（三）商品住房市场供求总量情况1、2005年1-4月登记销售套数3017套，销售面积38.1万㎡；办理商品住房交易手续套数4445套，面积51.82万㎡。2006年1-4月批准预售4705套，预售面积68.97万㎡，同比增长44％；已办理商品住房交易手续套数2190套，面积26.64万㎡，同比增长-48.59％，契税同比增长-40.14％；本年度可售套数1468套，可售面积16.94万㎡，同比增长21％。供求增量比＝（1～4月批准预售面积）/（1～4月登记销售面积）＝1.26。同期供应与销售比例为1.26：1，供应与销售形式良好，购买需求旺盛。2、经济适用住房1-4月石家庄市市区未有预售经济适用住房项目。经济适用住房（含集资建房）销售套数共888套，面积10.79万㎡，同比增长-43％。3、商品住房可售面积（含经济适用住房）2004年－2006年4月共批准预售面积455.91万㎡，截止目前可售面积共计89.7万㎡。其中2004年可售面积为5.1万㎡，2005年可售面积为67.66万㎡，2006年1-4月可售面积共计16.94万㎡；从住房分类来看，普通住房可售面积39.62万㎡，非普通住房和别墅占到商品住房可售面积的54.3％。数据反映目前市场仍有89.7万㎡的商品住房可供销售，年底前预计还有140万㎡商品住房（含经济适用住房）可供预售，能够在一定程度上缓解市场供求矛盾。（四）、商品住房市场结构情况1、套型结构单位：万㎡、％面积套型≤60㎡60-80㎡80-100㎡100-120㎡120-150㎡150-180㎡批准预售01.8910.5218.9323.8413.79占比02.74％15.25％27.45％34.56％20％登记销售0.252.37.8617.3320.137占比0.464.2％14.32％31.58％36.68％12.76％从销售情况看，120㎡以下中小户型占销售总量的50.56％，从供应情况看，120㎡以下中小户型占供应总量的45.44％，80㎡以下供求比为0.74，80-120㎡供求比为1.17，120㎡以上供求比为1.39，说明120㎡以下中小户型的商品住房供应不足，尤其是80㎡以下的商品住房供应偏少。2、价位结构面积价位1000-1500（元/㎡）1500-2000（元/㎡）2000-2500(元/㎡)2500-3000(元/㎡)3000-4000(元/㎡)4000-5000(元/㎡)≥5000（元/㎡）批准预售01.6623.5310.8931.3101.58占比02.41%34.12%15.79%45.4%02.29登记销售0.194.2615.9620.6911.072.70占比0.35％7.76%29.09%37.71%20.17%4.92%0从供应情况看，2500元/㎡以下中低价位占供应总量的36.63％，2500-3000元/㎡中等价位占15.79％，3000元/㎡以上占47.69％；从销售情况看2500元/㎡以下占销售总量的37.2％，2500-3000元/㎡占37.71％，3000元/㎡以上占25.09％。3、购买者结构1-4月本市购买比例为73.21％，本省以内购买比例为12.58％，本省以外购买比例为14.21％。（五）、商品住房市场价格情况商品住房预售分类结构项目多层（7层以下）小高层（8-12层）高层（13层以上）类别面积占比面积占比面积占比2005年1-4月28.6432.935.3740.6318.1520.852006年1-4月23.3333.8235.1450.948.9312.952006年1-4月商品住房登记销售均价2719元/㎡,同比增长9.82％，商品住房保持了稳中有升的态势。其均价上涨的主要原因：一是高层、小高层商品住房比例增加。今年1-4月高层、小高层商品住房预售面积占商品住房市场的63.89％，高层住房建安成本远高于多层，对房价上涨产生直接的影响；二是住房需求旺盛。从供给上看，1-4月份商品住房批准预售面积为68.97万㎡，同比下降23％。而1-4月份商品住房登记销售面积大幅上升为54.87万㎡，同比增长44％，需求增加，导致房价上涨，加上媒体炒作，开发商利用一些不正当手段，诱发房价非正常上涨，导致人们“买涨不买落”的心理恐慌，形成超前消费；三是土地及其它因素成本上涨。（六）、二手住房市场交易情况1-4月成交6360套，面积52.21万㎡，同比增长11.8％。均价1927元/㎡，同比增长9.05％。二手住房交易面积与同期商品住房交易面积比例0.8：1，二手房交易活跃。建筑业呈现较好的发展态势。年末全市建筑企业个数289个，全年完成总产值281亿元，比上年增长46.2％，其中建筑工程完成产值164亿元，比上年增长15.6％，竣工产值141亿元，增长17.1％。竣工面积811万平方米，比上年减少19.1％。（七）商品房买卖情况供应与销售形势良好，购买需求旺盛。数据显示，今年1-4月，石家庄市商品住房(不含经济适用住房)批准预售套数4705套，预售面积68.97万平方米，同比增长-23%；登记销售套数4345套，销售面积54.87万平方米，同比增长44%。同期供应与销售比例为1.26：1。第二部分房地产市场调控效果一、调控政策下的结构变局“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过过去去已已审审批批但但未未取取得得施施工工许许可可证证的的项项目目凡凡不不符符合合上上述述要要求求的的，，应应根根据据要要求求进进行行套套型型调调整整。”今年1-4月石家庄市商品住房登记销售均价为2914元/平方米，同比增长17.7%。虽然房价上涨是最受市民关注的焦点，但深层的问题还在供应结构上。据该市房管局有关人士介绍，主城区一批高端项目的集中上市，是导致该市住房均价上涨的重要原因。由于去年房产调控政策确定的享受政策优惠普通住宅面积标准是140平方米，该市在调整住房供应结构时，也把80—140平方米的住房作为主要户型。而开发商受利益驱动，则是尽量把户型做大。省会一位不愿透露姓名的开发商介绍，开始时公司也是计划建设100平方米左右的中小户型为主，后来从市场角度出发，考虑到更多收益，最终还是决定将主要户型建为120平方米以上。反映在统计数据上就是，石家庄市前4个月120平方米以上大户型占供应总量的54.56%。大户型供应比例过半，造成中小户型供不应求，接连出现开盘抢购现象。很多购房者为了购买一套合适的小户型，不惜彻夜排队。这次，九部委调控细则明确规定，“6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下的住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”据业内人士指出，控制套型建筑面积的政策对石家庄市房产市场影响非常大，如果得到彻底执行，将完全改变住房供应结构，为中低收入者购房带来希望。对此，省会有关部门表示，对国家一系列新房产政策中的硬性要求会不折不扣地执行。目前，正在加紧研究，结合实际情况，力争于6月份出台地方调控政策。二、调整住房转让环节营业税“调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。”据介绍，“国六条”实施细则《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(后称《意见》)进入实施期后，石市房产市场供需结构发生微妙变化。6月的第一周，房产交易量比6月1日前的火暴情况骤减80%。第二周，房产交易量逐渐升温，基本与3、4月份持平。第三周，石市产权交易中心大厅一改往日冷清，又出现了排队办理房产交易的现象。石市地税部门统计显示，2006年6月16日房产交易量由6月1日“大限”首日的30—40套上涨至100套，涨幅高达3倍。由于多数投资者在去年“两年内交易收全额营业税”的消息出台后，选择封盘等待，将房源囤积至今，尤其是最近两年买房的短线投资者，由于受去年“新政”影响，已在去年采取封盘等待的举措，等待两年期间的到来，市场上积压了大量次新房源。《意见》出台后，从投资成本考虑，五年才能免营业税交易的政策让不少业主打消了封盘的想法，将房产出手。据石市地税部门统计，从6月1日至今，在1243户前来办理房产交易中，有189户是五年内需缴营业税的二手房，共计缴纳营业税253万元。三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度据规划局表示旧城改造提速，对槐安西路振头段，槐安东路尖岭和槐底段、中华南大街西三教段、建华南大街尖岭段等主要道路两侧的城中村实施改造。四、进一步整顿和规范房地产市场秩序6月23日，市国土资源局对10起土地违法案件进行了公开曝光。据了解，这些案件主要涉及公司企业非法占地、村级组织非法占用和破坏耕地及擅自改变土地用途等行为。对于这10宗土地违法案件，市国土资源局有关负责人表示，他们将和县（市）国土资源局依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国刑法》、《河北省土地管理条例》的有关规定依法按照法律程序严肃查处，同时对涉嫌土地犯罪的违法当事人依法移送公安机关处理，对其它相关责任人也将依法依规严肃处理。五、完善房地产统计和信息披露制度河北省省会市区内开发建设的商品房、经济适用房并实施预售行为的，都实行了商品房预售联机备案。据有关人士介绍，通过这个网络信息平台，一旦某楼盘的某套房销售已备案，楼盘显示的数据便自动更新。也就是说，楼盘表可以实时反映出市场供求的动态信息。有购房意向的消费者便可以通过楼盘表，查询到已上市的每一套(宗)新建商品房销售情况及相关信息。此举将开发商的销售状态清楚地显示出来，不仅防止囤积、一房多售等，还可帮助管理部门及时掌握市场信息。