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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。【地产投资顾问+销售代理+品牌整合传播】福建·南平延平区房地产市场进入可行研判谨呈：远鹏地产◎报告目录一、城市特征解读与属性界定二、区域近期宏观经济运行情况三、城市近、中期发展规划四、区域房地产市场运行状况调查五、项目宗地情况调查六、区域内房地产项目成本估算案例七、区域市场进入与项目可行研判◎城市特征解读与属性界定南平市位于福建省北部、武夷山脉东南坡、闽江上游，故俗称“闽北”。东与宁德市交界，南与三明市相邻，西与江西省接壤，东北与浙江省毗连。代管省辖邵武、武夷山、建阳、建瓯四市，辖延平区及顺昌、光泽、政和、浦城、松溪五县。2009年末，常住人口290万人，土地总面积26280.54平方千米，是福建省面积最大的设区城市。本报告所研究的区域市场为南平市市政府所在的延平区（即图中A点标示处）。◎城市特征解读与属性界定延平区前身是县级南平市，现为南平市直辖区，是南平市中心城区。延平区地处福建省中北部，闽江干流源头，是福建省重要水陆交通枢纽，以绿色金库、造纸中心闻名于世。是海峡西岸经济区绿色腹地中心城区。延平区土地面积2659.66平方公里，地貌特征为丘陵山地，区辖6个街道办事处（梅山、黄墩、紫云、斯鹤、水南、水东），15个乡镇（来舟、樟湖、夏道、西芹、峡阳、南山、大横、王台、太平、塔前、茫荡、洋后、炉下、巨口乡、赤门乡），◎城市特征解读与属性界定延平区城市特征城市首位度：指在一个封闭的区域中，首位城市的人口规模与第二位城市人口规模的比值。◎特征一：南平地区整体格局属于弱市中心状态，延平区作为区域城市中心的辐射力不足。整体区域格局为多中心结构（相关研究表明：作为区域中心城市的延平区，市区人口约为20.3万人，第二位城市邵武，市区人口为13.9万人，延平在区域中的首位度只有1.46（一般研究认为，首位度大于3才是首位型分布），而其四城市指数只有0.77。加之延平区作为南平区域的中心城市又位于市域最南端，距区内各市县中心平均距离150公里以上）◎特征二：延平区作为福建典型的山区城市，整体城市土型多为丘陵山地，受地形条件影响，延平市区拓展空间十分有限。整体城区建成面积约为13平方公里，但实际的中心城区面积仅为3.04平方公里，其余多为工业用地和零散居住用地。在中心城区人口密度甚至超过福州。◎特征三：延平区现辖区人口为50.3万，其中市区人口为20.3万人，在市区活动的流动人口数在8至10万人。前线观点：基于对于南平市延平区城市特征的解读，我们认为对于其房地产市场的研判应将其定位为单个城市进行，而不应依照其区域行政中心的地位作为区域中心城市进行。后续的分析将以延平区的数据为主导。◎区域近期宏观经济运行情况地区生产总值2009年1-8月（亿元）比上年同期增长比例%全省6521.699.5福州1421.6911.1厦门970.772.1莆田442.4612.6三明427.8411.8漳州652.6611.8泉州1792.9810.2南平370.2412.8龙岩456.2912.8宁德333.5211.2南平市主要经济指标在省内9个设区市中位次（2009年1-8月数据）指标名称总量位次一、地区生产总值8二、农林牧渔业总产值（1-6月）3三、规模以上工业总产值9四、社会消费品零售总额6五、出口总值（上月数）8六、实际利用外资（可比口径）6七、实际利用外资（验资口径）8八、城镇以上固定资产投资7九、财政总收入8十、地方财政收入8十二、农民人均现金收入（1-6月）8依据南平市统计局2009年9月统计月报依据政府的统计公报可以看出，南平市在福建省九地市中，是经济相对薄弱的一个山区城市。◎区域近期宏观经济运行情况2009年1-8月南平市所辖县市地区生产总值105.6660.7340.0759.6446.5831.2137.2819.4112.0713.4611.213.212.113.214.912.913.51212.611.2020406080100120延平区邵武市武夷山市建瓯市建阳市顺昌县浦城县光泽县松溪县政和县地区生产总值（亿元）0246810121416同比增长比例%2009年1-8月地区生产总值（亿元）同比增长比例%延平区城市特征对比南平市所辖的各区县2009年前九个月地区生产总值和固定资产投资的情况，我们可以更明确看出南平地区（闽北）弱市中心的多中心结构。2009年1-8月南平市所辖县市固定资产投资33917847904851864335255641560313204734473370919329063854619.618.310.925.93417.12323.5-4.615.60100000200000300000400000500000600000延平区邵武市武夷山市建瓯市建阳市顺昌县浦城县光泽县松溪县政和县固定资产投资（万元）-10-50510152025303540同期增长比例%2009年1-8月地区固定资产投资（万元）同比增长比例%◎区域近期宏观经济运行情况延平区2007-2009区域生产总值122.14142.26154.0714.212.413050100150200生产总值（亿元）11.51212.51313.51414.5增长比例%生产总值（亿元）增长比例%生产总值（亿元）122.14142.26154.07增长比例%14.212.4132007年2008年2009年延平区城市特征从延平区2007至2009年区域生产总值的对比可以看出，在2009年，其总体经济正走出2008年经济增速回落的阴影，经济增速开始回升。从延平区2007至2009年，房地产行业的完成投资额看，其区域房地产市场的活跃度在逐年降低。延平区2007-2009固定资产投资及房地产开发投资38.0845.9559.095.625.344.27020406080固定资产投资额（亿元）其中房地产完成投资额（亿元）固定资产投资额（亿元）38.0845.9559.09其中房地产完成投资额（亿元）5.625.344.272007年2008年2009年◎区域近期宏观经济运行情况延平区2007-2009区域居民储蓄存款余额64.377.787.215.220.912.3020406080100居民储蓄存款余额（亿元）0510152025增长比例%居民储蓄存款余额（亿元）增长比例%居民储蓄存款余额（亿元）64.377.787.2增长比例%15.220.912.32007年2008年2009年延平区2007-2009区域城镇居民人均可支配收入13438153191650015.6147.705000100001500020000人均可支配收入（元）024681012141618增长比例%人均可支配收入（元）增长比例%人均可支配收入（元）134381531916500增长比例%15.6147.72007年2008年2009年延平区城市特征从延平区2007至2009年间，城镇居民可支配收入和存款余额的的增速减慢的情况看，该区域内的房地产市场的价格增长近其内将有较大可能遇到瓶颈。◎城市近中期发展规划城市总体规划简介一、城市性质：闽北中心城市，福建沿海——内地交通枢纽。二、规划范围及城市规模(一)城市规划区总面积598平方公里，西起王台、东至夏道，南起西芹、北至大横。其中包括茫荡山风景区和自然保护区在内。规划区内可供城市建设的用地面积50.8平方公里，约占规划区总面积8.5%。(二)城市人口规模：近期28万，远期38万。(三)城市建设用地规模：近期用地规模26.7平方公里，远期用地规模35.3平方公里，城市发展建设备用地15.5平方公里。三、市区空间布局结构：由“一城四片”构成。中心城区：规划建设用地16.4平方公里，由市中心区、水东、水南、黄墩等组成，为全市政治、经济、文化、科技、金融、信息中心。来舟王台片区：规划用地4.1平方公里，由王台、来舟、蛟湖、外洋四组团组成，为南平市重要铁路枢纽，农林产品集疏运中心与加工中心。西芹片区：规划建设用地5.49平方公里，由西芹、长沙、坂后等组团组成，为南平主要工业和科技区。夏道片区：规划建设用地4.31平方公里，由夏道、安济、洋丹仔、大洲、土目洲等组团组成，为南平市区通向闽东南的重要节点，以旅游、加工业为主，是市区蔬菜批发中心。大横片区：规划建设用地5平方公里，由大横、延安、埂埕三组团组成。为南平次中心和大专院校、科研基地。◎城市近中期发展规划延平区域空间的优化调整原规划“一城四片”推进缓慢。1）服务功能高度集中于中心城区，新增的空间对中心城区有强烈的依附效应，削弱了向外拓展的动力。2）一城与四片交通联系不便，没有为功能疏解创造必要条件。3）投资分散，不利于在短期内迅速形成规模，投资效益难以得到保证。新规划建议“上优”、“下拓”、“中调”。“上优”，闽江上游来舟王台和大横作为独立城镇，在保证环境质量的前提下适度发展。“下拓”，依托即将建成通车的沿江快速路系统，以跳跃式发展江南新城，作为城市发展的战略主攻方向。（原朱熹路将承担旧城区与江南新城连接的“新城大道”）“中调”，依托中心城区，沿两翼分别向西芹和大家厂方向带状延伸，作为城市发展的战术调整措施，在近期缓解中心城区增长的压力，为下一步战略性的跨越积聚力量。下拓夏道大横来舟王台西芹中心城上优上优茫荡大家厂中调◎城市近中期发展规划延平区新规划的空间结构：“双城双心八片”“双城”——江南新城、南平旧城。“双心”——江南新中心、旧城中心。“八片”——综合服务：中心城片区、夏道片区。居住功能：水南片区、安济片区、黄墩－常坑片区。产业功能：文田片区。产业居住：水东片区、西芹片区。◎城市近中期发展规划延平区新规划的空间结构：“三山三水两洲”“三山”——西北、东北、南部背景山体。“三水”——闽江、建溪、西溪。“两洲”——土目洲和大洲岛。◎城市近中期发展规划延平区新规划的空间结构：“产业布局”西芹－长沙组团：主要发展高新技术产业、创意产业等无污染产业，预留流通产业的发展空间。黄墩－水东组团：主要发展都市型工业，近期进行传统优势产业的升级改造，远期推动污染企业的搬迁。罗源－文田组团：主要发展新兴产业。东坑物流组团：主要发展商品批发及物流配送功能。◎城市近中期发展规划延平区新规划的空间结构：“居住布局”南平旧城：新建的居住用地主要集中在常坑、大家厂、八仙小区和西芹，此外推动现有中心城区和水南片区生活空间的优化改造，保障25-30万人的居住需求。江南新城：主要集中在闽江南岸的夏道、小鸠、洋坑，以及闽江北岸的安济，保障15-20万人的居住需求。◎城市近中期发展规划延平区新规划的空间结构：“景观布局”四个城市景观走廊：建溪、西溪、闽江与新城大道。四个城市门户地区：常坑—大家厂、长沙—西芹、安济、文田。两个景观核心区：三江口、两洲周边◎城市近中期发展规划延平区新规划的空间结构：“交通布局”新规划的城市交通动脉由铁路、港口、高速公路、国道和城市快速路交织而成，双城双心的城市格局被系统地联结。港口港口高速公路高速公路国道国道国道国道城市快速路城市快速路城市快速路铁路铁路◎城市近中期发展规划延平区新规划的空间结构：“新规划的城市中心特征”新规划的城市中心特征：与市中心的联系更便捷——沿江快速路建成之后，夏道至市中心通过“新城大道（朱熹路）”从原来30-40分钟车程，压缩至15－20分钟车程。用地条件有充足保障——新增城市建设用地规模为12平方公里，按照人均75平方米建设用地的规模，可支撑16万的人口规模。远期向南山和炉下扩展后，还分别约有5平方公里和13平方公里的拓展空间，还可以再支撑近24万人口的增长。区位条件更优——与三明沙县机场、福州机场有更便捷的高速联系。与福州、台北方向的空间联系更为密切，便于接受沿海发达地区的辐射带动，符合区域一体化的客观趋势。大横来舟王台西芹夏道沙县民用机场15分钟绿色通路连接两中心呼应“海峡西岸经济区绿色腹地”的城市总体定位◎城市近中期发展规划延平区新规划的空间结构：“开发时序”近期行动（2010