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第二篇房地产市场的微观分析第4章住宅市场的运行规律第5章非住宅市场的运行规律第4章住宅房地产市场的运行规律4.1住宅需求与供给4.2住宅市场的四象限模型4.1住宅需求与供给4.1.1住宅需求的概念及特点4.1.1.1住宅需求的概念住宅需求是指其他条件不变，消费者在每一价格水平上愿意而且能够购买的住宅的数量。QOPD住宅需求曲线房价上涨，住宅需求量减少；房价下降，住宅需求量增加。说明，住宅需求量的变动符合需求法则或需求定律。4.1住宅需求与供给4.1.1住宅需求的概念及特点4.1.1.1住宅需求的概念住宅需求的概念，需要区分住宅有效需求和潜在需求。住宅有效需求，是指一定时期消费者既有购买意愿又有支付能力的住宅需求，也即住宅的现实购买力。住宅有效需求一般是居民收入、住宅价格、抵押贷款能力等因素的函数，即De=f（收入，住宅价格，抵押贷款能力）4.1住宅需求与供给4.1.1住宅需求的概念及特点4.1.1.1住宅需求的概念住宅潜在需求，是指过去和现在尚未转化而在未来有可能转化为实际购买力的需求，表现为居民对住宅的消费欲望，又称需求潜力。住宅潜在需求一般受人口数量、婚姻状况、家庭户数、居民年龄、性别等变量的影响，其中人口是影响住宅潜在需求最主要的因素，用函数式表示，即：Dp=f（人口）4.1住宅需求与供给4.1.1住宅需求的概念及特点4.1.1.2住宅需求的特点--多样性--区域性--层次性--消费和投资的双重性--一定的可替代性4.1住宅需求与供给4.1.1住宅需求的概念及特点4.1.1.2住宅需求的特点（1）多样性由于位置的不同、楼层、朝向、户型、功能等差异，使得住宅具有多样性。其次，由于不同的消费者收人水平不同，文化程度、职业、年龄、生活习惯等都不同，形成了不同的兴趣、偏好，对住宅的需求进一步形成了多样性。住宅需求的多样性要求住宅市场研究者必须重视这一特点，进行市场细分。4.1住宅需求与供给4.1.1住宅需求的概念及特点4.1.1.2住宅需求的特点（2）区域性住宅具有不可移动性，不可能像其他商品那样从一个地区调往另一个地区。一个地区（如一个城市）的住宅需求基本上来自于这个地区（城市）的工商企业及居民，中小城市的住宅需求的区域性则更加明显。住宅需求的区域性还表现在同一城市的不同地段，其住宅需求的差异性很大，特别是商业用房和服务业用房，在城市黄金地段，即使价格较高，需求仍然不减；在偏远地段，即使价格较低，其需求仍然不旺。4.1住宅需求与供给4.1.1住宅需求的概念及特点4.1.1.2住宅需求的特点（3）层次性住宅需求的层次性包含以下两层含义。一是从消费者偏好角度讲，不同的消费者由于经济实力和其他条件的不同，对住宅的需求层次也不同。即住宅对于不同的消费者来说可以满足其生存资料、发展资料、享乐资料等不同层次的需求。这主要是对住宅需求而言，因此也有人称为居民住宅的基本需求、标准需求和舒适需求。二是从住宅社会需求总量即宏观需求的角度看，一般分为住宅现实需求和潜在需求两个层次。住宅现实需求也即上面所讲的住宅有效需求，这种有效需求直接参与当前住宅市场的交易活动。住宅潜在需求是一定时期内该地区住宅需求的最大可能值，也称住宅的边界需求，它随社会经济发展水平的变动而变动。4.1住宅需求与供给4.1.1住宅需求的概念及特点4.1.1.2住宅需求的特点（4）消费和投资的双重性住宅需求的双重性是指住宅既可作为消费品也可作为投资品的特点，即可以分为住宅消费需求和投资需求两大类。4.1住宅需求与供给4.1.1住宅需求的概念及特点4.1.1.2住宅需求的特点（5）一定的可替代性在一定区域内，在同一供需圈内，尽管没有完全相同的两个住宅，不同的住宅在一定程度上是可以相互替代的，当然，这种替代性与其他普通商品相比要有限得多。从住宅消费的角度看，买房与租房之间存在着一定的替代。当购买力不足或者不需购买（如短期暂时居住）时，可以考虑租房而不是购房。成熟的市场经济中，住宅的买卖价格和租赁价格之间有一个合适的比例。从住宅投资的角度看，如果住宅投资的收益下降，那么投资者可以转向股票、债券、期货等其他投资品，这样作为投资品的住宅与其他投资品之间也存在着替代性。4.1住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.1住宅需求的影响因素一般来说，影响住宅需求的因素除了房价外，主要有人口、收入、消费者偏好、预期、金融因素等。4.1住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.1住宅需求的影响因素（1）人口人口的大量增加必然导致住宅潜在需求的增加。影响住宅需求的人口因素并非只是人口数量，人口的结构如年龄、家庭结构、离婚率等都是影响住宅潜在需求的重要因素。4.1住宅需求与供给年份城镇居民数（万人）户均人口数城镇居民户数（万户）1990301953.5086272000459063.13146672005562122.96189912006582882.95197592007606332.91208362008624032.91214442009645122.89223232010669282.88232392011692792.87241392012711822.862013731114.1住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.1住宅需求的影响因素（1）人口在人口总量不变的条件下，生活方式的改变，比如离婚率的升高，也会影响户均规模和家庭数量从而影响住宅需求。4.1住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.1住宅需求的影响因素（2）收入收入对住宅需求的影响主要表现在两个方面：一是影响住宅需求总量，二者基本上呈同向变动的关系，收入越高，住宅需求越大。二是影响住宅需求的结构，收入水平的提高会引起对住宅形式和舒适需要等的改变，如更多的卫生间、复式住宅、别墅等。收入水平的提高会引起居民住宅需求结构的变化，即从对住宅的基本需求转向舒适需求，乃至享乐需求。4.1住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.1住宅需求的影响因素（3）消费者偏好偏好或爱好代表众多的社会和历史因素，反映出真正的心理或生理需要，也包括人为造成的需要，还可能具有很大一部分传统或宗教的因素。当居民追求更高的生活水平时，在住宅需求上就会反映出他们自己的愿望或者朋友们希望的应当有的那种需求。这时，住宅需求反映出个人的偏好。4.1住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.1住宅需求的影响因素（4）预期住宅需求不仅取决于当前的房价水平，还取决于对未来价格的预期。虽然较高的当前住宅价格会降低需求，但对由价格增长带来的资本利得的预期能够刺激需求。一般来说，对收益性物业的投资需求，主要取决于对未来宏观经济发展形势的预测，对该行业未来发展状况的预测。如果其预测是乐观的，住宅需求就会增加；反之则减小。对非收益性物业如住宅的消费性需求或投资性需求而言，主要取决于对未来住宅价格走势的预测。4.1住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.1住宅需求的影响因素（5）金融因素由于住宅的高价值量的特点，住宅的购买往往不是一次性支付，而需要金融的支持，因此金融因素特别是利率的变动是影响住宅需求的一个重要因素。利率对住宅消费需求的影响又可分为两种情形：一是对开发商贷款利息率的高低变化．导致住宅价格的变化，从而影响其需求水平；二是居民个人住宅贷款利率的变化，会直接影响消费者的支付能力，从而影响其需求水平。4.1住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.1住宅需求的影响因素（5）政策因素（金融、税收等）《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》为进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院批准，现就有关事项通知如下：一、继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。二、进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。三、加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作。中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会2015年3月30日4.1住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.1住宅需求的影响因素一、继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。4.1住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.1住宅需求的影响因素二、进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。4.1住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.1住宅需求的影响因素三、加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作。人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平；密切跟踪和评估住房信贷政策的执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产市场平稳健康发展。请人民银行各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行、村镇银行。4.1住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.1住宅需求的影响因素税收政策《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》为促进房地产市场健康发展，经国务院批准，现将个人住房转让营业税政策通知如下：一、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。4.1住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.1住宅需求的影响因素税收政策《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）的有关规定执行。三、本通知自2015年3月31日起执行，《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2011]12号）同时废止。4.1住宅需求与供给4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析4.1.2.1住宅需求的影响因素税收政策《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发﹝2005﹞26号）五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准