第七章房地产市场

第七章房地产市场相关管理制度以及住房公积金法律制度7.1房地产中介服务管理法律制度7.1.1房地产中介服务的概念及特点1.概念是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节，为当事人提供专业服务的经营活动2.分类3.特点（1）人员特定－具有执业资格或职业资格（2）委托服务－接受当事人的委托（3）服务有偿－收取报酬、佣金7.1房地产中介服务管理法律制度7.1.2房地产中介服务行业管理内容1、人员的资格管理2、机构管理（1）市场准入（2）资质管理3、业务管理（1）承办业务管理①委托业务只能与中介机构签订合同，个人不能承揽义务②中介服务人员与委托人、相关当事人有利害关系时，应回避7.1房地产中介服务管理法律制度3、业务管理（2）行为管理①权利与义务→中介服务人员有查阅资料与现场的权利→中介服务人员有为委托人保密的义务→中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任，所在机构可以对有关人员追偿7.1房地产中介服务管理法律制度②中介服务人员不当行为的责任（记四类情况）→一般的处理是停止房地产中介业务，或吊销资质，处以1万－3万的罚款→承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下有期徒刑或拘役，并处罚金→中介服务人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，处5年以上10年以下有期徒刑，并处罚金→严重不负责任，出具有证明文件有重在失实的，造成严重后果的，处3年以下有期徒刑或拘役，并处罚金7.1房地产中介服务管理法律制度（3）财务管理①房地产中介服务实行有偿服务②房地产中介服务收费实行明码标价制度③中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开据发票7.1房地产中介服务管理法律制度7.1.3房地产中介服务收费1、分类（1）房地产咨询收费：①口头咨询费②书面咨询费（2）房地产估价收费：采用差额定率分档累进计收（3）房地产经纪收费：①房屋租赁代理收费②房屋买卖代理收费7.1房地产中介服务管理法律制度7.1.3房地产中介服务收费2、相关规定①以上为国家制定的最高收费标准，各地省级价格部门可制定当地收费标准②经济特区收费标准可适当提高，但不能超过上述标准的30%7.1房地产中介服务管理法律制度估价费的收取：例：某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为2400万元，根据国家有关规定，估价收费最高为（）万元。A.1.92B.3.60C.4.57D.6.00评估价估价收费100万元0.5万元1000万元2.75万元2000万元4.25万元5000万元6.65万元8000万元7.85万元1亿8.25万元7.1房地产中介服务管理法律制度7.1.4房地产估价机构管理1、房地产估价机构的概念及组织形式（1）概念是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构（2）组织形式①合伙制②有限责任制7.1房地产中介服务管理法律制度7.1.4房地产估价机构管理2、房地产估价机构资质等级（1）资质分级（2）各资质等级的通用标准①机构名称要求：有房地产估价或房地产评估字样②法定代表人或合伙人要求：注册后从事房地产估价工作3年以上的专职房地产估价师③股份及出资比例要求：专职房地产估价师出资额或股份合计不低于60%④经营场所要求：有固定的经营服务场所⑤制度要求：估价质量管理、档案管理、财务管理等管理制度健⑥估价服务质量要求：随机抽查1份房地产估价报告合格⑦行为要求：申请核定资质等级之日前3年内无禁止行为7.1房地产中介服务管理法律制度（3）一、二、三级资质的要求一级资质二级资质三级资质时间要求连续6年以上连续4年以上注册资本有限责任制200万合伙制120万100万60万50万30万股东合伙人要求有限责任3人合伙制2人3人2人2人2人专职估价师人数15人8人3人业绩要求前三年平均每年完成建筑面积50万平米土地面积25万平米前三年平均每年完成建筑面积30万平米15万平米在暂定期内完成建筑面积8万平米土地面积3万平米7.2房地产权属管理法律制度7.2.1房地产登记的概念房地产登记是指房地产登记机关依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。7.2房地产权属管理法律制度7.2.2房地产登记的目的和意义1、保护房地产权利人的合法权益2、保证交易安全，减少交易成本3、为房地产管理奠定基础4、为城市规划、建设、管理提供科学依据7.2房地产权属管理法律制度7.2.3房地产登记的原则1、权利主体一致的原则：房地不可分割，房屋所有权人和该房屋占用的土地的使用权人必须为同一人2、属地管理原则：应到房地产所在地的市县房地产管理部门申请登记7.2房地产权属管理法律制度7.2.4物权法确定的不动产登记制度1、不动产登记机构不得有的行为①不得要求对不动产进行评估②不得以年检等名义进行重复登记③不得有超出登记职责范围的其他行为2、不动产登记的载体（1）不动产登记簿（2）不动产权属证书7.2房地产权属管理法律制度7.2.3、不动产登记的生效时间（1）法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生（2）因法律文书或政府征收决定导致变动的，自法律文书或政府的征收决定等生效时发生效力（3）因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力（4）因合法建筑造、拆除房屋等事实行为引起的变更，自事实行为成就时发生效力（5）法律没有规定应当登记的，自合同成立时生效，未办理登记的，不影响合同效力（6）法律规定处分需办理登记的，如未经登记，不发生物权效力7.2房地产权属管理法律制度7.2.4预告登记（1）为了保全一项请求而进行的不动产登记，该请求的目的是在将来发生不动产物权变动（2）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力（3）债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效7.2房地产权属管理法律制度7.2.5更正登记、异议登记（1）更正登记①是对原登记权利的涂销，同时对真正权利进行登记②权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有误的，可以申请更正登记（2）异议登记①权利人及利害人对不动产登记簿中记载的权利提出异议计入登记簿中②其法律效力是使登记簿中记载的权利失去推定的效力③申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效④异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿练习题1、由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务人员承担赔偿责任，所在机构承担连带责任。（）2、《刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处（），并处罚金。A.三年以下有期徒刑或者拘役B.五年以下有期徒刑或者拘役C.五年以下有期徒刑或者管制D.五年以上，十年以下有期徒刑3、房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。（）4、某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为（）万元。A.2.48B.7.13C.13.50D.31.00练习题5、根据中介服务收费的有关规定，房屋租赁代理可根据当事人签订的租赁协议中租赁期限的长短收取不等的中介代理费。（）6、不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不-致的，以不动产权属证书为准。（）7、预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。（）8、异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人请示损害赔偿。（）9、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（）登记。A.预告B.变更C.更正D.异议7.3房地产税费法律制度7.3.1税收的概念及特征：1、概念税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定的程序和标准，无偿地取得财政收入的一种手段2、特征（1）强制性（2）无偿性（3）固定性7.3房地产税费法律制度7.3.2税收制度的构成要素：1、纳税人：是直接向国家交纳税款的单位和个人2、课税对象－按课税对象性质不同，税种可分五大类（1）流转税（2）收益税（3）财产税（4）资源税（5）行为目的税3、计税依据7.3房地产税费法律制度7.3.2税收制度的构成要素4、税率或税额标准5、附加、加成和减免6、违章处理：（1）偷税和抗税属于犯罪行为（2）漏税和欠税属于一般违章行为，不构成犯罪（3）对违章行为的处理：批评教育、强行扣款、加收滞纳金、罚款、追究刑事责任7.3房地产税费法律制度7.3.3现行房地产税收（5+7）1、房地产税收（5项）（1）房产税（2）城镇土地使用税（3）耕地占用税（4）土地增值税（5）契税2、与房地产有关的税收（7项）（1）固定资产投资方向调节税（2）营业税（3）城市维护建设税（4）教育费附加（5）企业所得税（6）个人所得税（7）印花税7.3房地产税费法律制度（一）房产税：1.纳税人（1）房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税（2）凡在中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人（3）产权属于全民所有的，以经营管理单位和个人为纳税人（4）产权出典的，以承典人为纳税人（5）产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人（6）外商投资企业和外籍人员暂不缴纳房产税7.3房地产税费法律制度（一）房产税：2.课税对象（1）课税对象是房产（2）房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收（农村不征收）3.计税依据（1）非出租房产，以房产原值一次减除10%－30%后的余值作为计税依据（2）出租房产，以租金收入作为计税依据7.3房地产税费法律制度（一）房产税：4.税率（两种类型）（1）按房产余值计征的，为房产余值的1.2%（2）按房租计征的，为租金的12%5.纳税地点和纳税期限（1）房产税在房产所在地缴纳（2）房产不在同一地方的纳税人，应分别向房产所在地的税务机关纳税（3）房产税按年计征，分期缴纳7.3房地产税费法律制度（一）房产税：6.减税、免税（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产（2）国家财政拨付事业经费的单位自用的房产（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房产（4）个人所有非营业用的房产（5）损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经鉴定后免征（6）对企业因停产、撤销而闲置不用的房产，经省级税收部门批准可暂不征收，但房产转让或恢复生产时要征税（7）房产大修停用半年以上的，经申请审核，在大修期间免征房产税7.3房地产税费法律制度（一）房产税：6.减税、免税（8）在基建工地为工地服务的各类临时性房屋，在施工期间一律免征房产税，但施工结束后转让给基建单位的，从接收的次月起征税（9）企业办的学校、医院、幼儿园自用的房产，可免征（10）中小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征，但校办工厂、商店、招待所等应征收思考：房地产开发商开发的商品房要不要交房产税？7.3房地产税费法律制度（二）城镇土地使用税：1.纳税人（1）是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税（2）纳税人是拥有土地使用权的单位和个人（3）拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳（4）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税（5）土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税7.3房地产税费法律制度（二）城镇土地使用税：2.课税对象：在城市、县城、建制镇和工矿区征收3.计税依据（1）计税依据是纳税人实际占用的土地面积（2）土地面积由省级政府确定的单位组织测定4.适用税率和应纳税额的计算（1）标准－采用分类分级的幅度定额税率，每年每平方米标准分为四个档次：①大城市1.5－30元②中等城市1.2－24元③小城市0.9－18元④县城、建制镇、工矿区0.6－12元⑤具体标准由省级政府确定7