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构建城市湾区综合体大地产|驰放之旅产品策略©2007年上海易居房地产研究院版权所有序：城市发展的若干启动方式©2007年上海易居房地产研究院版权所有三亚©2007年上海易居房地产研究院版权所有西岛、大东海、蜈支洲岛和亚龙湾附近海底大量的珊瑚礁形成奇特的海底世界，是全国乃至世界潜水旅游的最佳地之一。亚龙湾国家旅游度假区已成为国内最成功的旅游度假区之一，喜来登、假日、凯莱等知名品牌的介入，大大提高了城市知名度。三亚河出海口旧城改造、三亚国际客运港码头、“海上看三亚”和南山108米海上观音圣像等重大工程正在逐步实施中。为中国唯一热带海滨旅游城市，三亚长夏无冬，艳阳普照。三亚的大气质量居世界第二，中国第一，被称为是向世界出口阳光和空气的地方。1919平方公里的陆地面积和5000多平方公里的海洋面积汇集了阳光、海水、沙滩、森林、动物、温泉、岩洞、田园、风情、古迹10大旅游资源城市定位：国际热带滨海风景旅游城市©2007年上海易居房地产研究院版权所有北海©2007年上海易居房地产研究院版权所有城市定位：东南亚地区休闲度假滨海旅游目的地海水、海滩、海岛、海鲜、海洋珍品、海底珊瑚、海洋运动、海上森林、海上航线、海洋文化是北海十大海洋旅游资源特色，珍珠、红树林、珊瑚礁、美人鱼、白海豚等都是北海千金不易的宝贝。涠洲岛火山地貌、海蚀景观与合浦古汉墓群堪称北海的烫金名片。自2000年以来，北海扩建完成了北海福城机场，建成了北海国际客运港。投资3亿元的银滩中区改造工程的实施，各路投资商纷纷看好银滩旅游项目的投资。投资8亿元的北海扬帆五星级度假酒店。投资2.5亿元的北海国际游艇俱乐部已完成前期工作；投资额为3亿美元的北海碧海银沙国际旅游区概念性规划已通过审定。©2007年上海易居房地产研究院版权所有大连©2007年上海易居房地产研究院版权所有城市定位：国际海滨旅游名城打特色牌———漂亮的城市环境。打联合牌———借势发展，携手合作，资源共享。包括北京、西安、成都、桂林、上海、南京、杭州、苏州、张家界、九寨沟。整合社会资源为旅游资源。人人都是旅游形象。迅速将漂亮的城市环境转化为旅游效益。创造和建设中国唯一或第一的旅游新产品。今后5－10年，大连将在特色旅游产品上大做文章，开辟海水浴场游、温泉康乐游、商务会展游、蛇岛探秘游、滨海路浪漫游、“海上看大连”游、女骑警之旅、“小巷总理”之旅等，给大连旅游注入源源不断的活力。©2007年上海易居房地产研究院版权所有东莞©2007年上海易居房地产研究院版权所有针对只有遍地开花的工厂，没有城市配套这一状况，东莞前任市委书记着力推进打造现代服务业平台的计划。在四年时间内初步形成了新区格局，广场、公园、市政大楼、会展中心、图书馆、大剧院、科技馆和少年宫一系列工程相继完成，不仅表现了政府建设东莞的雄心，也提振了市场的信心，更造就了东莞的历史。以政府搬迁为带动新区建设的手段，以土地市场经济运作为新区建设撬动的杠杆，实现政府与开发商的双赢©2007年上海易居房地产研究院版权所有我们认为：连云港，即将经历这些城市走过的道路！©2007年上海易居房地产研究院版权所有第一章：连云港——道路与梦想©2007年上海易居房地产研究院版权所有区位解读：连云港最具战略价值的地段山海文化的镜像城市魅力的表征海陆形象的门户联系国际的桥梁©2007年上海易居房地产研究院版权所有总体定位：服务于连云港及其周边地区，集商务办公、休闲旅游、信息会展于一体，具有强大吸引力的国际滨海公共湾区。滨海特色——体现山海精华，构建极具特色的湾区高端化方向——高起点、高标准设计提升整体品质，打造城市标志性景观©2007年上海易居房地产研究院版权所有整体空间结构：一带、两轴、三片山体绿化渗透；蓝色滨海公共带；山海景观轴；商务办公轴；商务核心区、商贸核心区、商业休闲区分别承担商务和休闲功能；©2007年上海易居房地产研究院版权所有海滨长廊给公众于节日及庆典时聚会场所，提供新的公共设施，为挤迫的城市提供舒缓空间，提供优良的康乐休憩用地。©2007年上海易居房地产研究院版权所有©2007年上海易居房地产研究院版权所有©2007年上海易居房地产研究院版权所有区域价值是否是本项目核心竞争力？政府城市规划中是否已明确区域的定位？城镇建设是否已促成了区域价值的提升？市场是否已确认了区域的价值？©2007年上海易居房地产研究院版权所有连云港“十一五”时期国民经济社会发展规划“十一五”规划纲要提出，十一五期间连云港将围绕全面建设小康社会的总体目标，落实“以工兴港、以港兴市、以市带农”发展方针，加快建设国际性海滨城市、现代化港口工业城市和山海相拥的知名旅游城市。“以工兴港、以港兴市、以市带农”快速突破东区，加快建设港湾服务区、中央商务区、滨海居住区、产业集聚区，把东部城区建成区域性国际物流中心和国际商务中心、临港产业基地和旅游度假胜地。©2007年上海易居房地产研究院版权所有深度开发山海旅游资源，建设一批高档次高品位的居住生活、休闲娱乐设施，完善城市立体交通体系和信息网络，增强城市现代化水平、综合承载力和对外影响力。建成国家园林城市、国家环保模范城市、国家卫生城市、省级文明城市。2010年中心城市建成区突破100平方公里，人口突破100万，形成沿海中部极具魅力和适宜人居的特色海滨城市和休闲旅游之都。发展“一体两翼”港口群，建成带动区域经济发展的组合大港，港口吞吐量1.2亿吨以上、集装箱运量突破400万标箱，提升在沿海港口中的地位。建成服务周边、辐射中西部的国际商务中心，发展商务会展经济，确立在苏北地区对外开放的优势地位。©2007年上海易居房地产研究院版权所有区域价值是否是本项目核心竞争力？政府城市规划中是否已明确区域的定位？城镇建设是否已促成了区域价值的提升？市场是否已确认了区域的价值？©2007年上海易居房地产研究院版权所有当前和今后一段时间，连云港将整合东部城区港口、海滨、旅游、园区等得天独厚的优质要素，加快建设国际化海滨城市，构筑承接新一轮国际国内产业转移的平台，以此带动全市跨越式发展。东部滨海地区发展战略规划的发展目标©2007年上海易居房地产研究院版权所有打造具有国际水准，极具活力、魅力和吸引力的城市；综合湾区，未来容纳人口100万，融商业、办公、体育、居住、旅游的综合城区。新城填海区是未来连云港旅游服务中心。滨海地区规划，建设国际化海滨城市©2007年上海易居房地产研究院版权所有连岛——著名海滨旅游度假区连云依山傍海，山海相拥，港城一体近几年，连岛度假区旅游知名度和美誉度空前提升，游客纷至沓来。海韵广场游艇码头；亮化和绿化海岛路沿线，建成连岛景观大道；建设望海山庄，扩建泰星度假村，改造博奥盛世大酒店和江阴大酒店，开发东西连岛别墅区；建设渔文化博物馆、渔俗风情表演场、恢复重建镇海寺等。©2007年上海易居房地产研究院版权所有“在海一方”公园为新型海滨公园，预计总投资为5000万元。该公园将在尊重原有墟沟老海滨浴场地形地貌的前提下，立足生态休闲功能，明确海滨水空间的公共性，体现人与自然的协调发展，使之成为度假休闲、商务旅游新场所。在海一方”公园©2007年上海易居房地产研究院版权所有区域价值是否是本项目核心竞争力？政府城市规划中是否已明确区域的定位？城镇建设是否已促成了区域价值的提升？市场是否已确认了区域的价值？©2007年上海易居房地产研究院版权所有从普通公寓到商住楼、写字楼；从小户型公寓到产权式商铺、产权式酒店、度假别墅；从多层到小高层、高层；从平层到复式，在区域内都得到消费者的广泛认同，房地产市场正处在从产品到品牌时代之间的过渡期，项目竞争加剧。从近一年的发展来看，区域内对各种物业类型都有较高接受度项目所处连云港东部城区连云区墟沟镇，随着连云港“以港兴市”发展方针的确立，把东部城区建成港城的“特区”成了发展的重点目标，东部城区的城市建设被摆上了更加突出的位臵，大拆迁、新规划，东部城区地产业一派新兴景象。©2007年上海易居房地产研究院版权所有最近两年，东部城区越来越大体量的外资引入，再加上港城70％支柱型经济集中于此片区，使得东部城区众多高档居民楼盘如雨后春笋般迅速聚结。产权式酒店——产权式酒店现在已成项目不多，目前市区有九龙国际大酒店、东盛大厦、银城国际大酒店以及现在正在打造的连云港市国贸中心等。这些项目有几个已经交付使用，目前经营状况良好。21世纪金海岸，位于7.6平方公里的国家4A级风景区---连岛海滨浴场（西侧），西接6.72公里的亚洲第一拦海大堤，南对连云港港口及风景秀丽的云台山，东近大海。项目占地138.66亩，建筑面积92437平米，容积率0.76，绿化率达到40%。目前本市旅游地产项目不多，但还有不小发展空间有待挖掘。©2007年上海易居房地产研究院版权所有酒店式公寓——目前仅有开发区的龙禧深蓝公寓一家。龙禧深蓝公寓集酒店式公寓及酒店的项目，二幢分别是12层的酒店和24层的酒店式公寓。龙禧深蓝拥有70年的住宅年权，可自住、出租和出售，但是目前项目整体销售状况不容乐观，主要是因为目前周边的配套没有到位，对消费者形成的吸引力不大。人口、资金的源源注入，使得东部蕴藏着巨大的消费潜力和商机2005年至今，10万平方米以下体量的迅速减少。东方之珠、千叶花园、旺旺家园、新港国际，市区三禾城中城项目规模达到40万平方米。©2007年上海易居房地产研究院版权所有政府城市规划中是否已明确区域的定位？城镇建设是否已促成了区域价值的提升？市场是否已确认了区域的价值？区域价值，是否能形成本项目的核心竞争力？©2007年上海易居房地产研究院版权所有本项目的发展方向：产品＋自身资源©2007年上海易居房地产研究院版权所有第二章：项目定位初探©2007年上海易居房地产研究院版权所有哪些是我们项目真正的机会？便利和舒适的日常居所物超所值的投资产品理想的度假和休闲空间©2007年上海易居房地产研究院版权所有1、连云港作为江苏省著名的旅游度假区，其自然资源稀缺性将日益凸现；2、基础设施建设日新月异，与兄弟省市联系更便捷：3、港口城市的后发优势，以及新市府领导的积极带动必然城市的发展，随之提升区域消费水准；4、旅游区的逐渐火热，势必引来更多投资目光；通过资源整合，本项目将具有极大的升值空间和投资价值资源稀缺基础设施城市发展市场潜力海棠路连接CBD板块与老城区板块海滨大道的观光道©2007年上海易居房地产研究院版权所有我们认为：本项目具有面向中高端市场的休闲度假的潜力©2007年上海易居房地产研究院版权所有案例一：万科〃东海岸进入新世纪以来，深圳加速了向西发展福田中心区和南山区的步伐。万科东海岸，地处东部盐田陌生区域，缺乏稀缺性资源，但依靠正确的战略定位和社区营造，成为打造深圳住宅市场的成功典范。海滨城市中面向度假和投资的臵业旺盛需求，已被数次证明大梅沙海滨公园盐坝高速80米休闲、旅游、度假区北©2007年上海易居房地产研究院版权所有地处三亚中央生活区、教育区、行政区、商务区、生态区五大中心区交汇点。海滨城市中面向度假和投资的臵业旺盛需求，已被数次证明案例二：三亚〃碧海国际公寓©2007年上海易居房地产研究院版权所有碧海国际公寓为16层的电梯公寓，建筑面积1.9万平米，全框架结构，层高3.45米，lofthome复式公寓，大堂星级酒店式装修，主力面积在40-100平米之间，少部分183平米大户型。海滨城市中面向度假和投资的臵业旺盛需求，已被数次证明©2007年上海易居房地产研究院版权所有位于三亚市三亚湾，北纬18°，与夏威夷一道，17公里白沙滩，四星级酒店标准装修租金：小户型：38.73㎡－800元/月；标准间：55.91㎡/1000元/月；一房一厅：86.07-95.78㎡/1200元/月；二房一厅：126.11-139.58㎡/2000元/月海滨城市中面向度假和投资的臵业旺盛需求，已被数次证明案例三：三亚〃玉海国际度假公