第二章 房地产市场与市场运行

第二章房地产市场与市场运行1.房地产市场体系包括■交与交易当事人－主体■作为交易对象的房地产资产－客体■交易制度－制度■交易组织机构等－组织2.房地产市场的运行环境（八类，三基本因素）■社会环境﹡■政治环境﹡■经济环境﹡■金融环境■法律制度环境■技术环境■资源环境■国际环境3.区别社会因素和经济因素4.房地产市场结构■总量结构－总量（开发与销售总量，供给与需求总量）■区域结构－不同地区■产品结构－不同产品■供求结构－同一物业类型不同档次的供求关系（供给档次与需求之间的关系）■投资结构－不同投资目的和方式■租买结构－租赁和购买的比例关系5.租买结构的影响因素■租金和售价的关系■偏好■可供出租数量■经济发展水平6.房地产市场按增量存量细分*■一般的分类◇房地产一级市场－土地使用权出让市场◇房地产二级市场－土地使用权转让，新建商品房租售市场◇房地产三级市场－存量房地产交易市场■土地市场◇土地一级市场－土地使用权出让市场◇土地二级市场－土地使用权转让市场■房屋市场◇一级房屋市场（增量市场或一手房市场）◇二级房屋市场（存量市场或二手房市场）7.房地产市场按交易形式细分*■房地产交易市场总分◇转让◇租赁◇抵押■土地交易市场（土地使用权的交易）◇土地买卖◇土地租赁◇土地抵押■房地产产品交易◇新建成的房地产产品交易子市场﹥销售（含预售）﹥租赁（含预租）﹥抵押◇存量房地产交易子市场﹥租赁﹥转让﹥抵押﹥保险8.房地产市场指标（四大类40小项）*■出题类型◇区分具体指标属于哪一大类◇重要指标的计算◇重要指标的含义■四类指标◇供给指标◇需求指标◇市场交易指标◇市场监测与预警指标9.供给指标（10）■具体指标◇新竣工量◇灭失量◇存量◇空置量◇空置率◇可供租售量◇房屋施工面积◇房屋新开工面积◇平均建设周期◇竣工房屋价值■重要指标计算◇存量＝上期存量＋报告期新竣工量－报告期灭失量◇空置率＝空置房屋/同期房屋存量◇可供租售量＝上期可供租售数量－上期吸纳量＋本期新竣工量◇平均建设周期＝施工面积/新竣工面积10.需求指标（11）■国内生产总值■人口数量■城市家庭人口规模■就业人员数量■就业分布■城镇登记失业率■城市家庭可支配收入■城市家庭总支出■房屋空间使用数量■商品零售价格指数■城市居民消费价格指数11.市场交易指标（9）■具体指标◇销售量◇出租量◇吸纳量◇吸纳率◇吸纳周期◇预售面积◇房地产价格◇房地产租金◇房地产价格指数（反应一定时期价格变动趋势和程序的相对数）■重要指标说明◇吸纳量＝销售量＋出租量◇吸纳率＝吸纳量/可供租售量◇吸纳周期－同期可供租售量可全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数12.市场监测与预警指标（10）■具体指标◇土地转化率（反应土地转化为房屋的效率）◇开发强度系数（反应房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况）◇开发投资杠杆率（反应房地产开发投资的风险）◇住房可支付性指数（家庭对房价的承受能力）◇住房价格合理性指数（住房与城市经济基本面指标的协调关系）◇房价租金比（考察房价是否偏离其使用价值）◇量价弹性（反应市场所处的周期阶段和发展趋势的市场景气指标）◇个人住房抵押贷款还款收入比（反映个人住房抵押贷款违约风险水平）◇住房市场指数◇消费者信心指数■重要指标说明◇土地转化率＝当期土地出让面积/当期政府批准新建商品房预售和销售面积◇开发强度系数＝房地产开发投资/GDP或固定资产投资◇开发投资杠杆率＝自有资金或权益资本/房地产开发投资◇住房可支付性指数＝家庭可承受房价的上限/实际住房中位数价格◇房价租金比＝房价/租金◇量价弹性＝过去6个月房地产交易量变化率/过去6个月房地产价格变化率◇个人住房抵押贷款还款收入比＝抵押贷款月还款额/家庭收入13.房地产市场的特性（6特性）■市场供给的垄断性■市场需求的广泛性和多样性■市场交易的复杂性■市场价格与位置密切相关■存在广泛的经济外部性■市场信息不对称性14.经济外部性■正外部性◇经济行为活动使他人受益，而受益者无须花代价（基础设施建设）■负外部性◇经济行为个体的动使他人或社会受损，却没有为此承担成本（建造纸厂使周围房价下降）15.市场信息的不对称性■概念◇指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不以称的■一般情况◇房地产市场中卖方对信息的了解程度远远高于买方，使消费者的利益容易受到损害■解决信息不对称的途径◇发展房地产估价等专业服务－提高专业水平◇政府加强房地产市场信息的发布工作－提高高层透明度16.房地产空间市场■房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间■需求者－是需要使用房地产空间的家庭和企业■供给者－房地产资产市场中存量房地产的提供者（开发商和存量房所有者）17.房地产资产市场■资产市场◇房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益■投资收益（两部分）◇在拥有房地产期间内每单位时间所获得的租金◇在转售时所实现的增值收益18.空间市场和资产市场的关系■空间市场的供求关系，决定其在资产市场中的需求◇空间市场的供求关系－房地产租金水平－房地产资产的收益水平－在资产市场中的需求■资产市场决定空间市场的供给【记忆要点】A决定B的需求，B决定A的供给19.房地产市场均衡状况■均衡状况的特点◇租金和价格都不发生变化◇价格与重置成本相同◇新增量和灭失量相等◇房地产资产存量保持不变■实质◇这种均衡状况事实上不存在◇但市场总是在向均衡回复，围绕均衡状态进行上下波动20.房地产周期循环的原因■定义◇是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生■原因（七原因）◇供求因素影响，金融因素变动最关键◇市场信息不充分，导致供需两方面调整不均衡的时间存在时滞◇生产者与消费者心理因素影响◇政策因素影响，如容积率控制，用途管制等◇政治冲击◇制度因素影响◇生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等21.房地产市场的自然周期﹡﹡■平衡点◇从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点■自然周期分为四个阶段（两线五点四阶段的倒V型）■两线◇水平的时间轴，向右表明时间流逝◇垂直的空置率轴，向下表明空置率增高■五点◇达到最高的空置率水平AE◇达到长期平均空置率水平BD◇达到最低的空置率水平C，是供求转折点■第一阶段（A-B）吸纳过剩供给◇始于市场周期谷底，此时空置率最高，存在供给过剩◇此阶段需求增长，供给不增加，需求的增长将吸纳先前过剩的供给◇没有新项目出现，空置率下降◇租金有小幅度的增长■第二阶段（B-C）新增供给◇始于超过了平衡点◇需求继续增长，原有的过剩供给吸纳完毕，形成了对额外房屋空间的需求◇空置率降到了合理空置率以下，租金开始迅速上涨◇新项目出现，供给增加◇需求的增长和供给的增长会以一个大致相同的速率保持相当长一段时间，到达峰值后，需求的增长的速度低于供给增长的速度■第三阶段（C-D）空置增大，开工项目少，竣工项目多◇始于供求转折点◇空置率低于合理空置率◇供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升趋向于合理空置水平◇该阶段不存在供给过剩，租金停止上涨，开工项目少，但竣工项目多■第四阶段（D-E）◇始于市场运行到平衡点并向下运动◇供给高增长，需求低增长或负增长◇租金降低，空置率上升【重点难点】房地产市场自然周期四阶段总结起始需求供给租金水平租金上涨率空置率第一阶段A～B增加不变上涨未提及下降第二阶段B~C增加需求与供给等速度增长增长供给与需求同速增长上涨提高下降第三阶段C～D增加但需求增加速度低于供给增加速度增长供给增长速度快于需求增长速度上涨下降提高第四阶段D～E减少高增长下降负数提高22.房地产市场的投资周期■第一阶段，很少有资本向存量房地产投资，没有资本投入新项目■第二阶段，投资者的投资回报预期随着租金的回升而提高，资本流入市场■第三阶段，由于空置率低于平衡点，投资者继续购买存量项目并继续开发新项目23.房地产市场自然周期和投资周期的关系■投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，但在其他阶段则超前于市场自然周期24.房地产泡沫及成困■概念◇是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态◇是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果■成因◇土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础◇投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因◇金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂－必要条件■衡量－房地产泡沫指数（综合了以下指标）◇实际价格/理论价格◇房地产价格增长率/实际GDP增长率◇房地产价格指数/居民消费价格指数◇房价收入比◇个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率◇房地产投资需求/房地产使用需求25.过度开发及诱因■概念◇过度开发也称过热，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升，物业价格和租金下降的情况■诱因◇开发商对市场预测的偏差◇开发商之间的博弈和非理性行为◇开发商资金的易得性26.房地产泡沫和过度开发的区别与联系■区别过度开发房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标新增供给的增长速度超过了需求的增长速度以映市场价格和实际价值之间出现严重偏离严重程度和危害性方面不同严重程度高，危害大属不正常的大起大落在房地产周期循环中所处的阶段不同存在于下降阶段存在于上升阶段市场参与者的参与动机不同为获得长期收益短期投资，增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出■联系◇泡沫产生，就必然会引起过度开发，但过度开发却不一定由泡沫引发27.房地产市场非均衡■总量非均衡◇表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存■结构非均衡◇不同子市场之间在供求方面的结构失衡【2009年真题】■某市可供租售房屋面积3000万平方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的房屋总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，出租住宅面积为320万平方米。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。A.71.11%B.88.89%C.91.67%D.93.33%提示：考指标的计算，参见教材P41[答疑编号500438020101：针对该题提问]『正确答案』B『答案解析』吸纳率=吸纳量/可供租售量＝（1680+320）/（1800+450）=88.89%注意该题易错易混在于对象必须一致，问得是住宅市场吸纳率，就不包括其它类型房屋。【2009年真题】■某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。A.半个月B.2个月C.半年D.2年[答疑编号500438020102：针对该题提问]『正确答案』D『提示』吸纳周期是吸纳率的倒数。参见P41。【2009年真题】■房地产市场供给垄断性的原因不包括（）。A.房地产市场需求的广泛性B.房地产市场供给的异质性C.土地所有权的排他性D.土地的有限性[答疑编号500438020103：针对该题提问]『正确答案』A『提示』该题可以凭常识。供给和需求是平行的概念。【2009年真题】■房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由（）。A.上升到下降B.下降到上升C.高于合理空置率到低于合理空置率D.低于合理空置率到高于合理空置率[答疑编号500438020104：针对该题提问]『正确答案』B『提示』需求增长率变为小于供给增长率的转折点在第二和第三阶段的转折处。所以空置率先小后大。参见P49。【2009年真题】■对房地产市场结构进行分析,除了要分析供求结构,通常还应分析（）。A.价格结构B.总量结构C.档次结构D.投资结构E.租买结构[答疑编号500438020105：针对该题提问]『正确答案』BDE『提示』参见P35【2009年真题】■房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）。A.竞争性B.垄断性C.外部性D.均衡性E.信息不对称性[答疑编号500438020106：针对该题提问]『正确答案』