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《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔1第二章房地产市场及其运行规律林龙镔llb@xujc.com《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔2内容第一节房地产市场概述第二节房地产市场结构与市场指标第三节房地产市场的特性与功能第四节房地产市场的运行规律第五节政府对房地产市场的干预《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔3第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。房地产经济学定义：指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔4第一节房地产市场概述二、房地产市场的运行环境1、社会环境：人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，居民思想观念，社区和城市发展形态。2、政治环境：政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性，政府及公众对外资的态度等。涉及资本安全，投资者最敏感的问题；3、经济环境：经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀；《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔5第一节房地产市场概述二、房地产市场的运行环境4、金融环境：宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场的发育程度5、房地产法律制度环境6、技术环境：材料、施工技术、建筑设备的进步；信息技术的发展和运用。7、资源环境：土地、能源8、国际环境：国家资本流动和经济全球化《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔6第一节房地产市场概述三、房地产市场的影响因素1、影响房地产市场发展的社会经济因素：社会因素、经济因素和政策因素2、影响房地产市场转变的社会经济力量（1）金融业的发展（2）信息、通讯技术水平的提高（3）生产和工作方式的转变（4）人文环境的变化（5）自然环境的变化（6）政治制度的变迁（香港每年8.5万套住宅的计划）《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔7第一节房地产市场概述四、房地产市场的参与者1、土地所有者或当前的土地使用者2、开发商3、政府及政府机构4、金融机构5、建筑承包商6、专业顾问7、消费者或买家《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔8第二节房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的主要结构关系。1、总量结构2、区域结构3、产品结构（不同物业）4、供求结构5、投资结构《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔9第二节房地产市场结构与市场指标二、房地产市场细分1、按地域范围细分2、按房地产用途细分：居住、商业、工业、特殊物业和土地市场。3、按存量增量细分：一级、二级和三级市场4、按交易形式细分：面向增量的交易，销售、租赁和抵押等子市场；面向存量房屋的交易，则存在租赁、转让、抵押、保险等子市场。5、按目标市场分：某物业类型按建造标准和价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场；市场的群体特征细分：老年住宅市场和青年公寓市场。《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔10第二节房地产市场结构与市场指标三、房地产市场指标1、供给指标：存量、新竣工量、灭失量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值。2、需求指标：国内生产总值（GDP）、人口数、城市家庭人口、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数。《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔11第二节房地产市场结构与市场指标3、市场交易指标：销售量、出租量、吸纳量（销售量＋出租量）、吸纳率（吸纳量/同期可供租售量）、吸纳周期（1/吸纳率）、预售面积、房地产价格指数、房地产租金。《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔12第三节房地产市场的特征与功能一、房地产市场的特性具有市场的一般规律：价值规律、竞争规律、供求规律。还有区别于一般市场的基本特性：1、市场供给的特点：短期内缺乏弹性；非同质性；市场的不完全性。2、市场需求的特点：广泛性；多样性（与非同质性吻合）；借助金融信贷机构融资。《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔13第三节房地产市场的特征与功能3、市场交易的特点：交易是房地产产权的流转及其再界定；法律程序复杂、严密，交易耗时长，费用用高；需要估价师或物业代理等专业人员提供服务。4、市场价格的特点：受区位影响极大；总体呈向上波动的趋势；不能忽视涉及交易主体的个别因素的影响。《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔14第三节房地产市场的特征与功能二、房地产市场的功能1、配置存量房地产资源和利益2、显示房地产市场需求变化3、指导供给以适应需求的变化4、指导政府制定科学的土地供给计划5、引导需求适应供给条件的变化《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔15第四节房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与房地产资产市场1、房地产空间市场：房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间。2、房地产资产市场：房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。3、两者联系和均衡状态空间市场的供求决定租金水平，租金水平决定房地产资产的收益率，从而影响资产市场的需求，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔16第四节房地产市场的运行规律二、房地产市场的周期循环1、定义：房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。2、原因：供需因素的影响；市场信息不充分；心理因素的影响；政策因素的影响；政治冲击；制度因素的影响；生产时间落差、季节性调整、总体经济形式。3、房地产市场的自然周期4、房地产市场的投资周期《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔17《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔18第四节房地产市场的运行规律《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔19第四节房地产市场的运行规律5、房地产市场的自然周期和投资周期的关系投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔20投资周期《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔212005年8月份谷底与2007年10月份峰顶《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔222007年10月份峰顶与2008年11月份谷底《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔23第四节房地产市场的运行规律三、房地产市场的泡沫与过热1、房地产泡沫定义及成因（1）定义：指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。（2）房地产泡沫成因：土地的有限性和稀缺性是产生的基础；投机需求膨胀是直接诱因；金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔24第四节房地产市场的运行规律2、“过度开发”及诱因（1）定义：又称房地产“过热”，是指市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。（2）诱因：开发商对市场预测的偏差；开发商之间的博弈；非理性行为以及开发资金的易得性。《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔25第四节房地产市场的运行规律3、房地产泡沫与过度开发的区别与联系（1）区别：反映两个不同层面的市场指标；严重程度和危害性方面不同；（泡沫危害更大）在房地产周期循环中所处的阶段不同，泡沫处于周期的上升阶段，过度开发处于周期的下降阶段；市场参与者的参与动机不同：过热是投资，泡沫是投机。（2）联系：泡沫必然引起过度开发，但过度开发却不一定是泡沫引起。《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔26第四节房地产市场的运行规律4、房地产泡沫的衡量实际价格/理论价格房地产价格增长率/实际GDP增长率房地产价格指数/居民消费价格指数房价收入比（中国上限6.31倍，在四五倍之间比较合理。联合国上限是3倍，世界银行上限是5倍）个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率房地产投资需求/房地产使用需求国际上综合上述指标构造了房地产泡沫指数《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔27第五节政府对房地产市场的干预一、政府干预房地产市场的原则1、目标的确定性（有效使用存量资源；保证提供入住和使用空间；引导新建项目的位置选择；满足特殊群体的需要。）2、政策的连续性与协调性3、政策的针对性和导向性（不同物业的区别）4、政策的公平性和效率《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔28第五节政府对房地产市场的干预二、宏观调控房地产市场的手段1、土地供应政策2、金融政策3、住房政策4、城市规划5、地价政策6、税收政策7、租金控制《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔29第五节政府对房地产市场的干预《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔30《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔31第五节政府对房地产市场的干预三、规范房地产市场行为的措施1、健全市场准入制度2、推动行业诚信体系建设3、规范交易程序（预售房建设资金投入达25％）4、加强产权管理