堤角项目定位及物业发展建议XXXX0909

佰昌堤角项目定位及物业发展建议2013-9-4本报告的首要问题，是对本项目的站位有一个基本的判断。问题分解：项目所属区位是什么？项目在区域内如何站位？解决以上问题，先从项目地块的本体分析入手。。。地块分析项目地块位于江岸主城区，张公堤堤边路与解放大道延长线交汇处；地块距后湖大道仅1.3公里，距二七路3.7公里；地块在武汉轻轨1号线堤角站及三期黄埔新城站之间，轻轨向北到两站到汉口北大道站产业集群及批发商贸区，向南两站到二七站新兴商圈；项目位处解放大道延长线，是北向汉口北、南临二七，西接后湖，东望阳逻的重要枢纽。黄埔新城站堤角站地块分析轻轨延长线沿线，未来交通利好明显，规划道路将打通张公堤连接堤边路地块四至•北面为黄浦新城后湖街幸福村还建项目，江岸区幸福垸产业园也在项目北部；幸福村还建项目一期工程为9栋框剪31层，建筑面积19万方，商业约1万方单层底商，靠近本案地块北侧规划路。•南面为张公堤，堤外为堤边路，通往新洲、阳逻方向•东面为鱼塘和少量低矮平房•西面为轻轨延长线地块分析轻轨延长线沿线，未来交通利好明显，规划道路将打通张公堤连接堤边路地块分析地块内部无可利用资源，地处堤外，目前进入性和昭示性较差，本段张公堤是否拆除对本案昭示性产生重要影响地块现状地处张公堤外，靠近江岸区幸福垸产业园，土地现状较好，不涉及居民动迁，拆迁速度较快。地块之间的政府规划路现已部分动工，道路轮廓基本成型。属性界定描述诠释区位属性张公堤外三环内解放大道延长线东后湖实际意义上的“主城区”轻轨延长线沿线，交通利好明显，正处城市发展的箭头上距离二七及后湖核心地段不足3公里，不是后湖往东，而是“东部后湖”区位归属本案区位为解放大道后湖板块这是将汉口人传统中心与未来主城居住新中心相结合，通过解放大道沿线的符号价值及后湖未来的规划价值的叠加，拔高项目地段价值。解放大道后湖板块黄金主干道发展大热点片区范围框定片区四至为北接三环线，南至二七路，西攘东后湖，东起沿江大道市政规划路堤边路解放大道轻轨堤角站黄浦新城站（暂定）市政规划路市政规划路•用地性质：居住用地•占地面积173038.79平方米（以实测为准）•容积率≤3.47•建筑密度：不大于25%•住宅体量：约48万方•商业体量：约12万方区域站位技术经济指标江岸区幸福垸产业园临近本项目地块项目地块幸福垸产业园项目是江岸区着重打造的三个重要产业园区之一，位于江岸区与黄陂区的交界处，北接三环线，临近朱家河，西接解放大道延长线及江北快速路，东为京广、合武两条铁路动线，南临堤边路，距汉口中心城区8公里。该产业园总面积约2000亩，总投资61亿元。本项目地块属于其范围内。解放大道三环线堤边路谌家矶大道Q：如此大规模的产业园规划，能否为项目推售提供有效动力？区域站位幸福垸产业园是作为产业企业总部和科研基地的产业园，建成后将有效带动片区价值总体思路发展原则建设框架及布局产业布局第一阶段:启动发展阶段(2005-2010年)力争形成幸福垸、堤角、谌家矶三位一体的现代制造业基地，构造江岸“武汉制造”新品牌。A.经济、集约、高效；B.加快开发主城外围地区；C.可持续发展功能规划：村湾新居、科研中心、产业基地、物流、制造业板块功能布局：生产加工区、仓储物流区、研发基地、市政公用设施、居住服务区、绿化用地等幸福垸工业用地，主要构建机电产业板块，重点发展电机、自动仪器表、控电设备等，努力扩大招商引资步伐，形成整体优势和产业链。第二阶段:扩张发展阶段(2010-2015年)第三阶段:规模发展阶段(2015-2020年)区域站位区域站位属性界定描述诠释项目属性周边居住氛围不够浓厚周边生活配套设施缺乏综合性商住一体项目周边仅有锦湖·金利花园一个已入伙的住宅小区，居住氛围不足；周边无大型商业配套，购物须前往后湖大道摩尔城，甚至更远的二七商圈才能满足购物需求，项目自身12万方商业体量足够为区域打造地标性综合体；目前地处堤外，仅有堤角花鸟市场旁的一条小路进出项目，但是待后期规划路建成后，将与堤边路实现连接。项目地块临近目前轻轨首站堤角站，同时靠近轻轨延长线首站“黄浦新城站”，属于轻轨首站综合体项目目前交通进入性较差，未来交通利好明显地块内部无可利用资源本项目住宅及商业体量足以借助幸福垸产业园，成为解放大道延长线继东部购物中心后的新兴综合体商圈。幸福垸现阶段发展状况与规划相比滞后，其发展周期不可控，对本项目首期入市影响较弱发展进度时间201020152020本项目幸福垸产业园虽然规划在2015年就能入驻约200家企业，但根据目前该项目的进度来看，其“扩张发展阶段”将向后延，预计其初步形成规模的时间在2018年以后。本项目预计2014年下半年首批产品入市，但按8-10万方的年去化量计算，本项目住宅产品的销售周期约为5-6年，即2019年即最后一期产品入市。因此，实际来看，幸福垸产业园对项目入市初期的促进作用较为有限。区域站位在汉口买房必看后湖的购房心理驱使下，在二七、堤角供货量及市场关注度日趋降低，而后湖房价节节攀升区域极速发展的趋势下，本案2014年入市首期推售的竞争重点，除了把握解放大道沿线客户之外，重点在于抢夺东后湖客户。以下以解放大道沿线，特别是东后湖区域进行重点分析——报告思路一、片区大势二、区域市场三、项目住宅定位四、商业发展方向研判五、物业发展建议片区功能定位汉口未来的城市副中心片区战略定位——二七作为武汉较早的居住组团，目前已形成较为成熟的居住氛围和配套建设。——后湖作为武汉四大新城居住组团之一，是离传统市中心最近的一个新居住组团。——二七、后湖片区是武汉城市发展过程中重要规划新区，是汉口未来的城市副中心。汉口中心二七、后湖片区吴家山、金银湖板块片区功能定位武汉规划四大新城之首东湖新城后湖新城四新新城南湖新城总面积约为18.56平方公里。未来整个区域将居住25万人。双向对接汉口传统中心区与远城区（如金银湖、盘龙城等）。——无论是从规划布局上看，还是从片区近几年的快速发展来看，后湖都是武汉四大新城中发展速度最快，发展潜力最大的新城组团。后湖的整体规划片区功能定位轨道交通、市政配套、大型商业、文化教育等重要城市配套资源向本片区倾斜区域景观1条滨水绿化景观轴：黄孝河沿河渠建设带状绿地；2条绿色走廊：三环线、京广铁路线沿线绿色长廊；3个综合公园：堤角公园、后湖公园、塔子湖公园；3座社区游园：百步亭游园、后湖中心广场和竹叶山商贸城游园区域配套教育：3所高中，8所初中，17所小学；医疗：1座综合医院，2所配建专科医院，4处社区医疗，10个社区服务中心和福利院服务中心，10处社区医疗服务站；安全：4个公安派出所；宏观环境市政配套：投资额16.12亿，建设道路18条；社会配套：投资额8.06亿，重点加强商业、医疗卫生、教育、体育设施和公安派出所建设；土地储备：后投资额3亿元储备土地1000亩，用于今后的开发建设。片区交通规划6号线8号线常青花园工业学院杨汊湖幸福大道唐家墩金银潭大道宏图路中一路地铁6号线线路：环湖西路→假日广场→东方马城→工业学院→常青花园→杨汊湖→幸福大道→唐家墩→三眼桥北路→香港路→苗栗路→大智路→江汉路→友谊路→汉正街→武胜路→汉江过奖隧道→琴台→钟家村→马樱路→红建路→前进村→海洋乐园→博览中心→老关村→江城大道→车城东路→体育中心南路地铁8号线线路：盘龙城→府河→金银潭大道→宏图路→中一路→黄浦大街→卢沟桥路→和平大道→徐东路→梨园→东湖路→珞狮路→野芷湖二七、后湖沌口、四新徐东汉口中心金银湖盘龙城未来几年是本片区轨道交通、市政配套、大型商业、文化教育等城市配套资源的高速发展期轻轨1号线线路：东吴大道站→五环大道站→额头湾站→竹叶海站→舵落口站→古田一路站→古田二路站→古田三路站→古田四路站→汉西一路站→宗关站→太平洋站→硚口路站→崇仁路站→利济北路站→友谊路站→循礼门站→大智路站→三阳路站→黄浦路站→头道街站→二七路站→徐州新村站→丹水池站→新荣站→堤角站→黄浦新城站→南湖村站→汉口北站土地供应结构旧城改造项目纷纷启动，片区整体形象更新•对比后湖近10年来的发展，可以明显感觉到一座新城的诞生：•随着大大小小房地产企业的争先入驻，后湖从原来的遍地农田的后湖乡到现如今楼房林立的一派新颜……•随着重大项目的交房入住和配套设施的建设完工，后湖从曾经晴天一脸灰、雨天一脚泥的大工地到目前已越发成型的城市副中心。市民中心华中图书城塔子湖体育中心华润苏果新生活摩尔城土地供应结构汉口房地产开发最热区域•根据武汉市近几年的土地供应计划，后湖片区是全市土地供应的主要区域。•具体来看，随着后湖片区城市地位的日益凸显，2010年开始后湖的土地供应有了极为抢眼的表现，诸多国内知名房企（如万科、越秀等）抢占后湖土地资源。近两年后湖土地供应持续保持较高水平。•但单看二七片区供应，供应量较为有限。土地供应结构规划发展将深度改变片区面貌，汉口明星片区崛起常住人口的迅速增长，全新的居住新城；大刀阔斧的市政建设；轨道交通/快速干道形成系统性的路网；规划良好，十年翻天覆地变化的城中村改造；不同于传统市中心的全新立意的实现。常住人口的迅速增长，全新的居住新城；大刀阔斧的二七、后湖——武汉如今的地产“明星”报告思路一、片区大势二、区域市场三、项目住宅定位四、商业发展方向研判五、物业发展建议片区市场状况片区内东后湖竞争白热化，二七堤角半径3公里存在区域空白，市场关注度较低中森华国际城汉口城市广场圣城阳光丽景幸福时代万锦江城海赋江城天伦美伦美舍银泰御华园鼎盛华城城开二七城市广场在售项目尾盘项目新增项目纵联天美国际百步亭金桥汇越秀地块富强天合园三元中央公园星悦城汉口秀园本案西后湖板块东后湖板块市场现状解放大道后湖板块目前共计剩余139.11万方货量，其中预计2013年下半年将推售33.59万方东后湖片区目前主要在售及即将推售住宅项目货量统计（含公寓/写字楼）类别序号项目总货量（万方）已售货量（万方）剩余货量（万方）2013年下半年预计货量（万方）2013年下半年预计套数（套）2013年下半年预推（在售）楼栋及户型2013年下半年预推时间备注在售项目1幸福时代46.6622.324.367.07744三期10、11、12号楼，81-130㎡两房、三房、四房2013年10月即将推出大三期2尚都一品8.767.411.351.3548230-300㎡联排别墅/尾盘，别墅在售3银泰·御华园二期9.562.537.033.548014后楼南向房源和13号楼49-135㎡一房、两房、三房2013年9月共三期，一期售罄，二期推售中4万锦江城2726.80.20.22092、128、137㎡三房2013年10月尾盘在售5汉口城市广场47.6617.4230.244.443801、2、3号楼，86-97㎡两房2013年9月一期住宅、LOFT基本售罄，即将推出三期住宅6中森华国际城一期8.67.830.770.7753尾盘阶段，目前剩余房源为142㎡四房/尾盘销售中，142㎡大四房在售7鼎盛华城30.39.3120.993.31323先推12号楼90-171㎡两房、三房、四房2013年10月一期剩余三栋，二期预计最快2014年上半年推出8紫轩美佳32.910.090.0911//新入市项目1天伦美伦美舍4.62/4.624.62428A、B栋，76-125㎡两房、三房2013年8月新品刚需小体量楼盘2圣城阳光丽景4.24/4.244.247703、4、5号楼51-58㎡LOFT2013年7月底纯商业小体量楼盘3国际百纳28.68/28.68440061-150㎡房源2013年10月新品，总建面44万方，2013年5月进行批前公示4海赋江城二期16.54/16.54//未知预计2014年上半年大二期（后湖B6地块），2013年7月刚进行批前公示总计235.6296.51139.1133.593657注：本次体量统计，仅统计了各项目住宅（含公寓或写字楼）货量，部分新项目由于推售计划未知，推售体量按4万方，面积100㎡预估。片