第四课市场比较法(房地产案例)

房地产估价方法之一市场比较法•——其类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产•——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产•——其前提：交易市场已经形成——比准价格•——房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法•公式：•待估房地产价格=比较案例房地产价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数•理论依据：替代原理•适用条件与对象•适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。•不适用的情况：•——没有房地产交易的地方•——在农村等房地产交易较少的地区•——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑•——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙•另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）•操作步骤•①搜集交易实例•②选取可比实例•③建立价格可比基础•④进行交易情况修正•⑤进行交易日期修正•⑥进行区域因素修正•⑦进行个别因素修正•⑧求出比准价格•下面将对各个步骤进行详细阐述。•途径•1、查阅政府资料•2、报刊租售信息•3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈•4、交易展示会•5、同行相互提供•6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解•搜集交易实例的内容•1、双方交易情况与交易目的•2、交易实例的房地产状况•3、成交价格•4、付款方式•5、成交日期•交易实例调查表•建立交易实例资料数据库•修正的一般步骤：•①确定修正比较或系数•②修正求得实例的正常价格•交易情况的修正公式：•可比实例价格×交易情况修正系数=正常价格•若以正常交易价格为基准（100）对可比实例价格进行修正，•则：正常价格×交易情况修正系数=可比实例价格，可比实例价格×交易情况修正系数=正常价格•操作步骤：•①依实例；•②选可比；•③建可比；•④交易修；•⑤日期修；•⑥区域修；•⑦个别修；•⑧求比准；•⑨算价格。•⑩完评估•综合修正计算注意：每项修正对可比实例成交价格的调整不超过20%，综合调整不得超过30%•修正视具体情况可采用:•——百分率法•——差额法•——回归分析法•综合计算比准价格方法•——简单算术平均法•例如：综合结果：(1080+1018+1100)/3=1089元/m2•——加权平均法•——位数法•——众数•估价对象是一块空地，总面积为459m2。估该宗土地于2000年10月1日的买卖价格。•共调查搜集了A、B、C、D、E五宗土地买卖实例，均可作为可比实例。•实例A的面积为166m2，成交单价120元/m2，交易日期2000年4月1日；•实例B的面积为374m2，成交单价102元/m2，交易日期2000年3月1日；•实例C的面积为300m2，成交单价83元/m2，交易日期1999年6月1日；•实例D的面积为457m2，成交单价94元/m2，交易日期1999年7月1日；•实例E的面积为76m2，成交单价145元/m2，交易日期2000年3月1日。•实例A、E为正常买卖，无需进行交易情况修正；实例B、C、D均较正常买卖价格偏低，其中：实例B估计偏低2%，实例C估计偏低5%，实例D估计偏低3.5%。•据调查，1999年4月1日至2000年10月1日之间，该类型土地的价格平均每月上涨1%。•个别因素使得可比实例土地的价格均比估价对象土地的价格低3%。•区位因数如下表•确定修正系数•（1）确定交易情况修正系数。•实例A、E为正常买卖，无需进行交易情况修正；•实例B、C、D均较正常买卖价格偏低，其中：实例B估计偏低2%，实例C估计偏低5%，实例D估计偏低3.5%。•各宗可比实例的交易情况修正系数如下：1001000100100实例A：981002100100实例B：951005100100实例C：5.961005.3100100实例D：1001000100100实例E：•（2）确定交易日期修正系数。•据调查，1999年4月1日至2000年10月1日之间，该类型土地的价格平均每月上涨1%。各宗可比实例的交易日期修正系数如下：•（3）确定区域因素修正系数。•实例A与估价对象土地处于同一地区，无需作区域因素修正；•实例B、C、D都为估价对象土地所在地区的区域因素进行比较的结果，如下表所示。区域因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C可比实例D繁华程度道路通达度公交便捷度对外交通环境质量景观城市基础设施社会公共设施规划限制治安状况201010510515155520101051051515551981098511953201010510515155513111013912811912总分值10010087100108各宗可比实例的区域因素修正系数如下：•（4）确定个别因素修正系数。•估价对象土地的面积较大，有利于利用，另外其环境条件较好，其他方面没有差异。经分析确定个别因素使得可比实例土地的价格均比估价对象土地的价格低3%。所以各宗可比实例的个别因素修正系数如下：进行因素综合修正•5、计算估价结果•将上述五个比准价格的简单算术平均值作为最终的估价结果，•则有：估价对象土地的单价==（131+131+105+116+148）/5=126（元/平方米）1、某城市内有一宗住宅用地需要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的交易情况与待估地一致。其他条件比较如下表：项目待估土地比较案例A比较案例B比较案例C比较案例D用途住宅住宅住宅住宅住宅成交日期估价期日2004.102003.102003.122004.82003.4成交价格6000/m26500/m27000/m26700/m2容积率23342区域条件位置0-2%-3%0-3%基础设施0-1%-2%2%0交通0-2%03%-2%个别条件地势0-2%1%0-2%形状03%05%-4%其他0-3%-3%0-2%对区域因素和个别因素对地价的影响，待估地块条件与案例地块条件比较结果如表所列，表中数字为正值，表示待估地块优于成交地块，数字大小表示优劣的幅度。又知该城市地价指数在2003年1月为100，以后每月上涨一个百分比。容积率修正率修正系数如表下表请按以上条件，估算该住宅用地在2004年10月的单位地价。容积率12345修正系数11.82.43.03.5•请按以上条件，估算该住宅用地在2004年10月的单位地价。时间2003.12003.22003.42003.102003.122004.12004.82004.10地价指数100101103109111112119121•2000年9月1日•2000.1.11:8.5•2000.9.11:8.3•--2000.2.28增1%；2000.3.1–减1.5%区域因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C成交价格成交日期交易情况区域因素个别因素4500元/m21999.11.1-5%+2%-3%600美元/m22000.1.10%+3%+5%5000元/m22000.6.1+2%-2%-2%